Future Office: 
Interview
Britta Slater: „Viele Investoren haben längst erkannt, dass Produkte mit Social Impact Charakter einen langfristigen Wertzuwachs erzielen können.“
„Viele Investoren haben längst erkannt, dass Produkte mit Social Impact Charakter einen langfristigen Wertzuwachs erzielen können“
Interview mit Britta Slater, Chief Client Officer, BNP Paribas REIM Germany
Was muss das Büro der Zukunft in Bezug auf E und S leisten, um ein attraktives Investmentobjekt zu bleiben?
Um Wertverluste zu vermeiden, erfordert das Büro von morgen einen ganzheitlichen Ansatz, bei dem E und S ineinandergreifen. Während sich Energieeffizienzmaßnahmen und der Einsatz wassersparender Technologien und Systeme in erster Linie in Einsparungen bei den Betriebskosten niederschlagen, tragen nachhaltige Bau- und Betriebsstoffe auch zu Gesundheit und Wohlbefinden der Nutzer – und damit zum S – bei. Eine grüne Infrastruktur im unmittelbaren Umfeld der Büroimmobilie mit bepflanzten Innenhöfen und Grünflächen fördert sowohl ein gesundes Mikroklima als auch das Community Building. Und eine gute Anbindung an den ÖPNV ist ökologisch wie sozial unerlässlich. E und S bedeutet oft Win-Win. Weitere soziale Aspekte wie Barrierefreiheit, flexible Arbeitsbereiche und Lüftungssysteme für ein gesundes Raumklima sind schon jetzt das „New Normal“.
Wie kann ein Büro Social Impact generieren?
Eine Büroimmobilie kann Social Impact generieren, indem sie über ihre physische Präsenz und Nutzung hinaus positive soziale Veränderungen in der Gemeinschaft und bei den Nutzern bewirkt. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der Gestaltung der Flächen, den angebotenen Einrichtungen und der Art und Weise, wie die Immobilie in das soziale Gefüge der Umgebung integriert ist und sich diesem auch öffnet. Das Spektrum reicht von barrierefreiem Design und öffentlich zugänglichen Bereichen wie Grünflächen, Plätzen und Dachgärten über die Integration von Einzelhandelsflächen für lokale Kleinunternehmer, Handwerker und Gastronomen bis hin zur Bereitstellung flexibler und bezahlbarer Büroflächen für Start-ups, soziale Unternehmen und Non-Profit-Organisationen.
Wie reagieren Investoren auf Büro-Produkte mit Social Impact Charakter?
Wir sehen ein großes Interesse von Investoren, sich mit uns über die Integration von Social Impact in ihre Asset Allokation auszutauschen. Auslöser ist eine Verschiebung der Prioritäten sowohl bei Mietern als auch bei Endnutzern hin zu Nachhaltigkeit, sozialer Verantwortung und Gemeinschaft. Für Investoren bedeutet dies im Umkehrschluss, dass Büroprodukte mit Social Impact-Charakter langfristige Mieter anziehen und widerstandsfähiger gegenüber regulatorischen Änderungen im Bereich der sozialen Verantwortung sind.
Eine spezifische Studie, die häufig zitiert wird, um den Zusammenhang zwischen ESG-Kriterien und der Performance von Immobilieninvestitionen zu illustrieren, ist der Bericht „The Financial Performance of Real Assets Impact Investments“ von der Global Impact Investing Network (GIIN) und Cambridge Associates. Obwohl sich diese Studie auf Real Assets insgesamt konzentriert, bietet sie wertvolle Einblicke in die finanzielle Performance von Immobilieninvestitionen mit sozialem und ökologischem Impact, die sich auch auf Büroimmobilien übertragen lassen
Ein weiteres Beispiel ist der jährlich erscheinende „GRESB Real Estate Assessment“, der von der GRESB Foundation durchgeführt wird. Der GRESB-Assessment ist ein Benchmarking-Tool, das die ESG-Leistung von Immobilienfonds und -unternehmen weltweit bewertet. Es bietet umfassende Daten darüber, wie ESG-Faktoren die Immobilienbranche beeinflussen, und hebt die Bedeutung von Nachhaltigkeitspraktiken für die Wertsteigerung und Risikominderung hervor.
Kann Social Impact eine langfristige Wertsteigerung von Büroinvestitionen bewirken?
Definitiv. Dieser Effekt ergibt sich aus einer Kombination von steigender Nachfrage, Risikominderung und der zunehmenden Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien für Investoren, Mieter und die Gesellschaft insgesamt. Wir haben dafür – übrigens nutzungsartenübergreifend – den Begriff „Living Assets“ geprägt. Er steht für Immobilien, in denen Menschen leben und arbeiten, was eine Mischnutzung nahelegt. Das Büro mit Kita ist für berufstätige Mütter und Väter deutlich attraktiver als ein Objekt mit Mononutzung. Gleiches gilt für die kombinierte Wohn- und Büroimmobilie, die im Idealfall eine bessere Work-Life-Balance ermöglicht und gleichzeitig den Objektwert steigert. Einrichtungen, die das Wohlbefinden der Mitarbeitenden fördern, inklusiv gestaltet sind und einen positiven Beitrag zur lokalen Gemeinschaft leisten, ziehen immer mehr Unternehmen an, die diese Werte schätzen und bereit sind, dafür einen adäquaten Mietpreis zu zahlen. Darüber hinaus profitieren Unternehmen, die in solchen Gebäuden domiziliert sind, von einer stärkeren Mitarbeiterbindung, einer geringeren Fluktuation und einem positiven Unternehmensimage. Dies kann die Stabilität und Planbarkeit der Cashflows verbessern.
Aktuelles zur Entwicklung der Betriebskosten
Marktdaten und Benchmarks aus dem NEO Office Impact Report 2023
Die Assetklasse Büro steht vor der großen Herausforderung steigender Preise im Energie- und Facility-Management bei zugleich niedriger Auslastung. Die Betriebskosten sind im Vergleich zum Vorjahr um 9,5 % gestiegen und liegen damit erheblich über der Inflationsrate (6,9 %).
Energie: Größter Kostentreiber trotz starker Einsparerfolge
Bei den Heiz- und Kühlkosten lag der durchschnittliche Preisanstieg bei rund 22%, bei Strom erreichte er immerhin 15%. Die starke Preisexplosion an den Energiebörsen ist damit nur teilweise in den Gebäuden angekommen. Das liegt einerseits an Festpreisverträgen, die noch vor Ausbrauch des Ukrainekriegs abgeschlossen wurden, und andererseits an zuletzt deutlich gesunken Energieverbräuchen. Die Endenergie für Strom, Wärme und Kälte in den erfassten Gebäuden der Selbstnutzer betrug 2022 im Durchschnitt 125 kWh je m2 NRF und in den Gebäuden der Investoren 120 kWh je m2 NRF. Der Energieverbrauch ist (nicht klimabereinigt) gegenüber 2021 bei den Selbstnutzern um 32% gesunken. Auch bei den Investoren ist ein deutlicher Rückgang insbesondere beim Strom festzustellen. Diese außergewöhnliche Reduktion ist vor allem auf die politisch bedingte Energiemangellage in der letzten Heizperiode und dadurch veranlassten Einsparmaßnahmen (z.B. Absenkung Innenraumtemperatur auf 19°C und Abschaltung Außenbeleuchtung und Reklame) sowie dem milden Winter zurückzuführen. Die große Herausforderung besteht nun darin, die im letzten Winter erfolgreichen Einsparungen beizubehalten.
NEO Office 2023: Wichtige Analysen und Erkenntnisse zum Betrieb von Immobilien
Für die dritte Ausgabe des NEO Office Impact Report wurden über 800 Bürogebäude mit rund 15 Mio. m² Brutto-Grundfläche ausgewertet. An der Erhebung haben sich über 50 Unternehmen beteiligt. Der vollständige Marktbericht kann bezogen werden unter: https://neobench.de/produkte-veroeffentlichungen/
Leitfaden
ESG-Leitfaden für Büroimmobilien
Mit dem vorliegenden ESG-Leitfaden für Büroimmobilien will der ZIA Unternehmen aus dem Büroimmobiliensektor ein Kompendium an Ideen und Handlungsmöglichkeiten an die Hand geben, das sie dabei unterstützt, anhand von wenigen Kapiteln einen sachlichen Diskurs zu eröffnen. Gerade kleineren Unternehmen, die oftmals nicht über die erforderlichen personellen und finanziellen Ressourcen für eigene Transformationsabteilungen verfügen, wollen wir damit eine Hilfestellung geben, um sich mit dem Thema strukturiert beschäftigen zu können.
Studie
Kreislaufwirtschaft ist Chance und Notwendigkeit zugleich und verlangt flexible Bauplanung sowie naturorientierte Architektur
Im Rahmen einer gemeinsamen, qualitativen Studie nehmen die ZIA-Mitglieder Wealthcap und Jones Lang Lasalle (JLL) die Kreislaufwirtschaft in der Immobilienbranche unter die Lupe. Circular Economy, also die möglichst restlose Verwertung von Baustoffen ohne Abfall, birgt demnach großes Potenzial zur Einhaltung des 1,5-Grad-Ziels und Reduzierung von Treibhausgasen. Expertinnen und Experten von Wealthcap, JLL, der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) und der digitalen Baustoff-Recycling-Plattform Madaster geben ihre Einschätzungen zum technisch-wirtschaftlichen Status quo, Potenzial der Kreislaufwirtschaft und regulatorischen Rahmen sowie zu zukünftigen Entwicklungen.
Zentrale Handlungsfelder
Die Autorinnen und Autoren clustern die Erkenntnisse der Studie in vier zentrale Bereiche. Diese stellen Handlungsaufforderungen für das Erreichen einer echten Kreislaufwirtschaft in der Immobilienbranche für relevante Stakeholder dar.
- Erstens braucht es einen verbindlichen Standard für die frühzeitige Erstellung vollumfänglicher Materialpässe für verwendete Baustoffe.
- Zweitens muss die Wiederverwendung genutzter Materialien in der Praxis dementsprechend konsequent implementiert werden.
- Drittens sollten die Stakeholder verstärkt auf biophiles Design achten, also auf an der Natur orientierte Architektur, die im Sinne nachhaltiger Aufenthaltsqualität Innenbegrünung mit recycelbaren Materialien kombiniert.
- Viertens müssen schon in der Planungsphase flexible, modulare, bauliche Konzepte erarbeitet werden.
Potenzial vor allem im Bestand
Im Fokus der Analyse stehen speziell der Bestandserhalt und die Bestandsentwicklung. Die Struktur in den Städten ist stark veraltet, da mehr als die Hälfte aller Bürogebäude in den deutschen Top-5-Städten vor 1991 gebaut wurde. Zugleich entscheiden sich Immobilieneigentümer:innen und Investor:innen noch zu häufig für Abriss und Neubau. Die Herstellung neuer Bauteile setzt große Mengen an umweltschädlichen Stoffen frei. Die Zement-, Stahl- und Glasindustrie gehören zu den CO2-intensivsten Wirtschaftszweigen weltweit. Für Bestandsimmobilien kann die Kreislaufwirtschaft unter Berücksichtigung klimagerechter Sanierungspläne eine Chance darstellen und durch eine effizientere Wiederverwertung von Baumaterialien zu einer erheblichen Einsparung von Treibhausgasen beitragen.
Weiterführende Informationen