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 Future Office: 






Studie

Büro bleibt Ort für sozialen Austausch

Die Technische Universität Darmstadt und der ZIA haben die 2021 erschienene Studie „Homeoffice im Interessenkonflikt“ aktualisiert. Die neue Studie „Work from Home: Von der Pandemienotlösung zum Konzept multilokaler Arbeit“ bietet neue Zahlen und Erkenntnisse zur Homeofficenutzung nach der Pandemie und bestätigt gleichzeitig sich abzeichnende Trends in der Arbeitswelt.

Maßgeblich für die Wahl des Arbeitsortes sind die Zufriedenheit und die selbst wahrgenommene Produktivität am Arbeitsplatz. Der wichtigste Einflussfaktor auf die Zufriedenheit im Büro sind die sozialen Verhältnisse wie die Teamzusammensetzung und das Verhältnis zu Kollegen und Vorgesetzten. „Dass Beschäftigte vor allem wegen ihrer Kolleginnen oder Kollegen und zur Projektarbeit in die Büros kommen, bestärkt uns in dem Ansatz, Büros zu echten Kommunikations- und Kollaborationsstätten zu gestalten“, so Christian Krauss, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Büroimmobilien. Dieses Resultat sei „erwartbar“ gewesen.

Interessant ist, dass es bei Bürobeschäftigten keinen nennenswerten Unterschied bei der Zufriedenheit zwischen fest zugeordneten Arbeitsplätzen und Desksharing gibt. Krauss bewertet es als positiv, dass Desksharing-Modelle und fest zugewiesene Arbeitsplätze in Sachen Zufriedenheit ähnliche Werte liefern. „Das heißt, dass geteilte Arbeitsplätze noch viel häufiger verfolgt werden können, Vorbehalte weitestgehend unbegründet sind und zu einer besseren Auslastung beitragen können“, so Krauss. Im Homeoffice sind hingegen die räumlichen Verhältnisse entscheidend für die Zufriedenheit, wozu Arbeitsplatzgröße und -qualität zählen. Grundsätzlich ist die Zufriedenheit der Beschäftigten im Homeoffice höher als im Büro.

Bei der selbst wahrgenommenen Produktivität geben dreiviertel der Beschäftigten an, im Homeoffice produktiv zu sein, im Vergleich zu ungefähr zweidrittel im Büro. Die Produktivität im Homeoffice lässt mit zunehmender Nähe zur Innenstadt nach. Im Büro steigt die Produktivität mit der Hierarchieebene an, fällt jedoch bei der Geschäftsführung wieder ab.

„Die aktualisierte Studie zeigt, dass vieles, was in Pandemiezeiten zunächst eine Notlösung war, sich zu längerfristigen Trends verstetigt hat“, erklärt Aygül Özkan, stellvertretende Hauptgeschäftsführerin des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). „Die neuen Ergebnisse der Studie signalisieren uns als Immobilienwirtschaft auch: Wir müssen die Büros schneller zu attraktiveren Orten machen, zu denen Beschäftigte immer wieder gerne kommen.“

Studie zum Download [PDF | 3,89 MB]

Christian Krauss zur Zukunft des Büros: „Unternehmen suchen Lösungen, keine Quadratmeter mehr!“

Homeoffice ist für viele gekommen, um zu bleiben. Der von manchen erwartete Jo-Jo-Effekt, dass mit Auslaufen der Pandemie ein Großteil der Beschäftigten regelmäßig in die Büros zurückkehrt, ist bislang ausgeblieben. Was bedeutet diese Entwicklung für das Büro und den Büromarkt? Der aktuelle „Future Office“ Video-Podcast geht unter anderem diesen Fragen auf den Grund.

Für viele Millionen Beschäftigte ist die morgendliche Fahrt ins Büro keine Selbstverständlichkeit mehr. Das Büro muss deshalb einen Pull-Effekt für die Mitarbeiter:innen bieten, lautet ein Fazit des „Future Office“ Video-Podcast vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) e.V., Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, und Wealthcap. Doch wohin geht die Reise des Büros? Diese Frage stellt sich drei Jahre nach Ausbruch der Corona-Pandemie noch immer – oder sogar drängender denn je.
Gute zwei Jahre lang war die Corona-Pandemie in Deutschland und weltweit das Thema Nummer eins. Inzwischen sehen sie viele in Politik und Wirtschaft als überwunden. Die Märkte für Büroimmobilien allerdings werden dauerhafte Folgen spüren. Wealthcap-Geschäftsführer Frank Clemens bedauert zwar, „dass wir erst eine Pandemie gebraucht haben, um zu realisieren, dass Homeoffice funktioniert und eine gute Sache ist.“ Gleichwohl hätten vor allem die langen, anfangs erzwungenen Homeoffice-Phasen auch gezeigt, „wie wertvoll das Büro ist als Ort des sozialen Austauschs und als Enabler für Kreativität und Innovation.“ Die Mischung macht´s, also auch beim Thema Homeoffice.
Noch immer ist die Zukunft des Büros nach den Corona-Erfahrungen eines der kontroversesten Themen in der Immobilienbranche – das auch im aktuellen „Future Office“ Video-Podcast vom ZIA diskutiert wird. Beispielsweise sind die Auswirkungen von Homeoffice auf Kreativität und Wertschöpfung noch immer schwer absehbar. „Viele Unternehmen haben die Sorge, dass ihre Innovationskraft und ihre Patent-Pipeline darunter leiden, wenn Büro ausschließlich im Homeoffice stattfindet“, berichtet Martina Williams, stellvertretende Vorsitzendes des Ausschusses Büroimmobilien im ZIA sowie Head of Work Dynamics DACH & CEE bei JLL.
Einigkeit herrscht in der Frage, welche Art von Flächen künftig nachgefragt werden, wenn insgesamt weniger Bürofläche benötigt wird: qualitativ hochwertige Flächen, möglichst nachhaltig konzipiert, in zentralen Lagen. „Kunden suchen keine Quadratmeter mehr, Kunden suchen Lösungen“, bringt es Christian Krauss, Vorsitzender des Ausschusses Büroimmobilien im ZIA sowie Head of Office & New Work bei Art-Invest, auf den Punkt. Auch Martina Williams, pflichtet ihm bei: „Kleiner aber feiner“ werde die Flächennachfrage, sie spricht von einem „Flight to Quality“, auch weil die Investitionen in Mitarbeitergewinnung und -bindung deutlich größer seien als in Büroflächen: Damit sind Investitionen in das identitätsstiftende Element einer modernen und attraktiven Bürofläche gut investiertes Geld.

Doch dabei stößt die Branche auch an ihre Grenzen, denn ein Großteil des Gebäudebestands besteht nicht aus modernen, energieeffizienten Bürogebäuden in den Innenstädten der größten Metropolen, sondern eben auch aus Altbeständen in Randlagen von B- und C-Städten. Wie damit umzugehen sei, wenn sich die Büromärkte noch weiter ausdifferenzieren, sei die große Herausforderung. „Wir sprechen bei den aktuellen Trends von 10 oder 20 Jahren. Eine Immobilie hält aber 60 oder 80 Jahre. Deshalb müssen wir auch zukünftige Arbeitsformen berücksichtigen, die wir heute noch gar nicht kennen. Dafür wird eine hohe Flexibilität benötigt, die uns das ermöglicht“, sagt Andreas Wende, langjährige, ehemaliger Vorsitzende des Ausschusses Büroimmobilien im ZIA. Christian Krauss bestätigt: „Wir sehen einen Paradigmenwechsel: von Besitz zu Erleben, von Ego zu Eco, von Wachstum zu Sinnhaftigkeit, von Risikogesellschaft zu Super-Safe-Society, von Homogenität zu Diversität und von Wettbewerb zu Kollaboration.“

Unten finden Sie den vollständigen „Future Office“ Video-Podcast von ZIA und Wealthcap. 

Teilnehmende: 

  • Frank Clemens, Wealthcap
  • Christian Krauss, Art-Invest, Vorsitzender ZIA-Ausschusses Büroimmobilien
  • Andreas Wende, ZIA, ehemaliger Vorsitzender ZIA-Ausschusses Büroimmobilien
  • Martina Williams, JLL, stellvertretende Vorsitzende ZIA-Büroausschuss
  • Moderation: Sonja Rösch, PB3C

Best Practice

METRO PROPERTIES Be7 – Bürowelt der Zukunft

 

1. Welche Vision steckt hinter dem Büroprojekt „Be7“ von METRO PROPERTIES?

In der hybriden Arbeitswelt sollte das neue Büro den Austausch und das Miteinander fördern und zum Treffpunkt für alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter werden. Um dies zu erreichen, wurde ein Shared-Desk Model mit verschiedenen Flex-Office-Optionen konzipiert. Des Weiteren wurde ein non-territorialer Ansatz gewählt. Ohne Hierarchien und Abteilungsgrenzen, aber mit mehr Kommunikations- und Teambereichen soll ein neues Miteinander gefördert werden. Wir haben viel Arbeit hineingesteckt, aber vor allem unsere Leidenschaft für Immobilien! Das Layout basiert auf einem Wechsel von kompakten multifunktionalen Flächen für Meetings, Telefonbereichen und Silent Offices mit offenen Büroflächen. Je nach Bedarf können verschiedene Arbeitsplatzkonfigurationen gewählt werden, wobei die neue Fläche kompakt und flexibel anpassbar ist. Die Fläche lässt sich beliebig auf andere Flächen skalieren. Ein finales Architekturkonzept war nicht unser Anspruch. Ein bewusst unfertiges, rohes Konzept ist die Basis, um etwaige Anpassungen zu ermöglichen und den ständigen Arbeitswelt-Wandel zu reflektieren. Nach einer Kick-off-Veranstaltung mit Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern standen allen drei Flex Modelle zur Wahl. Daraus erfolgte eine Ableitung des zukünftigen Flächenbedarfs. Einwände und Ideen flossen direkt in die Planung ein.

2. Von welchen Faktoren hing der Erfolg des Büroprojekts ab?

Der Erfolg beruht auf maximaler Flexibilität und Mitarbeiter-Zufriedenheit. 91 Prozent der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter schätzen das durch das Unternehmen entgegengebrachte Vertrauen sehr. 83 Prozent sehen ihre Work-Life-Balance verbessert! Die Arbeitsplatz-Buchungen über die inhouse-konzipierte App werden oft genutzt. Mehrere Länder, in denen METRO vertreten ist, zeigen großes Interesse an unserer Blaupause. Das Konzept setzt auf drei Nachhaltigkeitsschwerpunkte:

Reduce: Die reduzierte Bürofläche spart Energiekosten und Materialeinsatz. Mehr Flex-Tage reduzieren Pendlerfahrten.

Reuse: Viele Materialien wurden wiederverwendet (Türen, Akustik Elemente, Leuchten, Möbel, etc.) oder gingen in den Mitarbeiter-Flohmarkt.

Recycle: Bei neuen Materialien wurde auf recycelte Rohstoffe geachtet. Die zentrale Welcome-Zone ist der Anlaufpunkt für alle Kollegen. Neben offenen Meeting-Zonen, einer Bibliothek, Ausstellungsflächen für Projekte, einer Pitch Arena gibt’s hier eine Cafebar. Der non-territoriale Ansatz fördert den übergreifenden Zusammenhalt. 45 Prozent der Kolleginnen und Kollegen erfahren mehr Austausch und Kommunikation außerhalb der eigenen Abteilung.

3. Worin besteht die Zukunftsfähigkeit der neuen Fläche?

Wir treiben eine der wichtigsten Veränderungen voran: unseren Kulturwandel! „Pilotprojekt“ heißt, wir passen stetig Prozesse an und justieren nach. Durch den gewählten Ansatz sind strukturelle Veränderungen bei Anpassungen von Teams oder Abteilungen nicht mehr notwendig. Das stringente und adaptive Layout sowie modulare Designelemente lassen viel Flexibilität und eine Skalierbarkeit zu. Alle Kolleginnen und Kollegen buchen über die in Microsoft-Teams integrierte Desk-Booker-App am PC oder mobil ihren Arbeitsplatz. Die App erlaubt es den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, im virtuellen Layout sichtbar zu sein, was die Kommunikation und das Miteinander weiter fördert. Weiterhin ist zu erkennen, welche Mitarbeiterin oder welcher Mitarbeiter Ersthelfer/Etagenbeauftragte ist. Flucht- und Rettungswege sowie CO2-Ampeln sind sichtbar und die App bietet statistische Auswertungen zur Flächenbelegung. Schnelle und flexible Reaktion in der App-Einstellung auf neue Corona-Auflagen ermöglichten immer ein sicheres Arbeiten. Die Optimierungen laufen stetig und Mitarbeiterbefragungen liefert neuen Input.

Podcast

„Work from Anywhere – oder doch zurück ins Büro?“

Podcast mit Andreas Wende (ZIA) und Sebastian Zehrer (Wealthcap)

In letzter Zeit ist viel über das Büro spekuliert worden: „Das Büro wird zum Auslaufmodell“, „Es braucht kein Büro mehr, das Homeoffice setzt sich dauerhaft durch“ – um nur einige oft gehörte Sätze zu nennen.

Dazu diskutierten:

Andreas Wende, Vorsitzender des Ausschusses Büroimmobilien beim ZIA, Sebastian Zehrer, Head of Research Wealthcap und Sonja Straubinger, Moderation

Es erwarten Sie spannende Fragestellungen und Antworten:

Was wird wirklich der bevorzugte Arbeitsort der Zukunft sein: das Büro oder das Homeoffice?
Bleibt das Büro auch weiterhin ein interessantes Investment und was gilt es zu beachten?

Umfrage

Wie hat sich die Zahlungsbereitschaft für höhere Mieten unter Büromietern verändert?

Prioritäten haben sich verschoben und die Unternehmensgröße hat an Bedeutung gewonnen, so die Ergebnisse einer jüngsten Umfrage.

Das ZIA-Mitgliedsunternehmen Wealthcap hat gemeinsam mit dem Meinungsforschungsinstitut civey die Bereitschaft unter Büromieter(inne)n untersucht, höhere Mietpreise für zukunftsfähige Büroflächen zu zahlen. Dazu wurden in einer repräsentativen Umfrage im Frühjahr 2020 noch vor Ausbruch der Corona-Pandemie 1.000 Büromieter(innen) befragt. Im Frühling 2022 wurde die Umfrage unter 2.500 Verantwortlichen für die Anmietung von Büroflächen wiederholt.

Konkret wurde den Teilnehmenden folgende zwei Fragen in 2020 und noch einmal in 2022 gestellt:

  • „Wie viel mehr Miete würden Sie für Ihre Büroräume bezahlen, wenn dadurch mehr talentierte Mitarbeiter zu Ihrem Unternehmen wechseln würden?“
  • „Für welche dieser Aspekte würde Ihr Unternehmen am ehesten einen höheren Mietpreis für Büroflächen akzeptieren?“ (Mehrfachantworten möglich)

Die drei wichtigsten Erkenntnisse aus der Umfrage finden Sie nachfolgend zusammengefasst:

Gut ein Drittel der Büromieter(innen) ist im Wettbewerb um Fachkräfte zu höherer Miete bereit

Im Frühjahr 2020 gaben 38,6% der Befragten an, bereit zur Zahlung einer höheren Miete zu sein. Zwei Jahre später, im Frühling 2022, hat die Zahlungsbereitschaft der Büromieter leicht nachgelassen und ist auf einen immer noch hohen Anteil von 35,1 % gesunken. Vor dem Hintergrund der eingetrübten konjunkturellen Lage geben heute 50,7 % an, zu keinem Aufpreis bereit zu sein, während 2020 dieser Anteil nur 41,7% betrug.

Flexible Büroflächen sind aktuell das wichtigste Kriterium für eine höhere Miete

Auf die Frage, welcher Faktor am ehesten einen höheren Mietpreis rechtfertigen würde, antworteten Anfang 2020 die meisten Büromieter mit Vernetzung, nämlich 22,4 %. Auf den Plätzen zwei bis vier landeten Flexibilität (19,7 %), Wohlbefinden (18,2 %) und Nachhaltigkeit (17,8 %). Bis Mitte 2022 hat sich das Bild gewandelt. Nun steht Flexibilität mit 24,7 % an der Spitze, es folgen Vernetzung (21,7 %), Nachhaltigkeit (20,7 %) und Wohlbefinden (19,3 %). Drei von vier Faktoren werden damit als wichtiger eingeschätzt, wobei die beiden größten Gewinner Flexibilität (+5,0 Prozentpunkte) und Nachhaltigkeit (+2,9 Prozentpunkte) sind.

Größere Unternehmen zu höheren Mieten bereit

Aufgeschlüsselt nach Unternehmensgröße der Büromieter(innen) bleiben kleine Unternehmen zurückhaltender. Zugleich ist knapp ein Drittel (28,3 %) der kleinen Unternehmen 2022 bereit mehr Miete zu zahlen, wenn dies Vorteile für das eigene Employer-Branding hat. 2020 lag dieser Wert bei 33,1 %. Damals wie heute sind sie damit die preissensibelste Gruppe. Bei mittelgroßen Unternehmen ist die Entwicklung gegenläufig, hier waren 2022 48,7 % für höhere Mieten aufgeschlossen, während dieser Wert 2020 nur 46,9 % betrug. Auch bei großen Unternehmen mit mehr als 250 Mitarbeiter(inne)n stieg der Anteil der aufgeschlossen Antwortenden von 37,6 % im Jahr 2020 auf nunmehr 49,2 %. Jedes fünfte große Unternehmen ist zu einem Mietaufschlag von mindestens 20 % bereit, jedes zehnte sogar zu über 40 %.

Die Detailauswertungen der Umfrage finden Sie bei Wealthcap.

Die Befragung von unserem Mitgliedsunternehmen Wealthcap und civey ist deshalb so interessant, weil sie ein Stimmungsbild unter den Büromietern vor Ausbruch und während der Pandemie abgibt. Die Ergebnisse bestätigen sich bereits abzeichnende Trends und liefern weitere, wichtige Erkenntnisse: Erstens bleiben Büros nicht nur für große Unternehmen wichtig, um Fachkräfte zu gewinnen. Von einem Abgesang auf Büros kann keine Rede sein. Zweitens zeigt der hohe Stellenwert von Flexibilität, dass viele Büromieter noch nicht genau wissen, wohin die Reise geht. Darauf müssen sich auch die Vermieter noch stärker bei Vertragslaufzeiten einstellen. Drittens unterstreicht der ebenfalls größere Bedeutungszuwachs des Faktors Nachhaltigkeit, dass die ESG-Regulatorik hier bereits ihren Schatten vorauswirft und für Nutzer immer wichtiger wird. Der ZIA befasst sich daher intensiv mit diesem Thema im Ausschuss.

Andreas Wende

ehemals Vorsitzender des ZIA-Ausschusses für Büroimmobilien

Für welche dieser Aspekte würde Ihr Unternehmen am ehesten einen höheren Mietpreis für Büroflächen akzeptieren? (Mehrfachantworten möglich)
Knapp ein Drittel der kleinen Unternehmen ist 2022 bereit, mehr Miete zu zahlen. Bei den größeren Büromietern ist es fast die Hälfte.

Interview

Nikolas Samios: „Früher oder später ist sie überall: digitale Technologie. Sie verändert die Art und Weise, wie wir arbeiten, und macht das Future Office flexibler, dezentraler und nachhaltiger.”

„Die Branche ist disruptiven Kräften ausgesetzt“

Interview mit Nikolas Samios, Co-Founder & Managing Partner, PropTech1 Ventures

Welche Entwicklungen drücken dem Bürosegment heute und in naher Zukunft einen Stempel auf?

Dezentralisierung, Flexibilität und Nachhaltigkeit werden den Büromarkt stark verändern. Die Dezentralisierung und Flexibilisierung unserer Arbeitswelten waren schon vor Corona als Trends angelegt, wurden durch die Pandemie aber nochmals katalysiert. Entgegen der Erzählung von der überwiegenden Rückkehr in die Büros gehe ich davon aus, dass Offices künftig weniger und vor allem anders genutzt werden. Unternehmen müssen und werden sich nicht mehr bevorzugt in den Metropolen ansiedeln. Für bestimmte Tätigkeiten und Teams passen ebenso gut die Satellitenstädte, dezentrale Büros oder das Homeoffice. Diesen Trend, auch als Reaktion auf den War for Talents, sehen wir im Erfolg bestimmter PropTechs bestätigt, die wie Desana etwa bei der Verwaltung hybrider Arbeitsplatzmodelle unterstützen. Der Zuspruch ist enorm.

Was treibt Innovationen in einen Markt?

Digitale Technologie selbst ist ein Treiber. Sie ist früher oder später überall, schafft Investitionssicherheit und wird damit State of the Art. Ein zweiter Treiber ist Regulierung, vor allem im Bereich ESG. Hier stellt sich nicht mehr die Frage nach dem Ob. Es schwappt eine riesige Welle auf uns zu – ausgelöst von europäischer, nationaler und kommunaler Seite. Die Immobilienwelt kann sich in der Folge nicht mehr nur aufs Kerngeschäft fokussieren, sondern muss in eine gesamtgesellschaftliche Diskussion eintreten, die unter anderem auch Mobilitätskonzepte behandelt.

Welche Tipps würden Sie den etablierten Playern geben?

Mir kommt dazu das Bild des Frosches im Kochtopf in den Sinn. Es fühlt sich lange gemütlich an im wärmer werdenden Wasser – bis es irgendwann zu spät ist. Der Appell lautet also, jetzt aktiv zu werden und sich nicht disruptieren zu lassen. Der Kapitalmarkt kennt wenig Loyalität. Wer innovativer und nachhaltiger ist, bekommt den Zuschlag. Dazu müssen Finanz- und Immobilienakteure jetzt Transparenz schaffen, um den Status quo zu erfassen und Roadmaps insbesondere für die Dekarbonisierung zu entwickeln.

Die progressive Haltung der EU, die der Biden-Regierung als Vorbild dient, ist dabei übrigens eine riesige Chance. Wir haben dadurch sogar die Möglichkeit, vorneweg zu gehen. Im Weg steht uns vor allem unser Mindset. In punkto Bauqualität und Energieeffizienz sind wir dank der traditionell starken Regulierung hierzulande ohnehin meilenweit voraus. Wer also in Summe in Deutschland vorne ist, ist es auch international.

Was passiert, wenn man nicht darauf reagiert?

Die Branche ist disruptiven Kräften ausgesetzt. Wer regulatorische Needs nicht erfüllt, ist in spätestens 15 Jahren raus. Das gilt vor allem für das Thema Nachhaltigkeit, aber auch für Kundenbedürfnisse. Die Mietvertragsdauer wurde lange fast ausschließlich im Licht der Finanzierung betrachtet. Nach ein paar Jahren fühlt sich das für den Kunden aber immer falsch an, die Fläche ist entweder zu groß oder zu klein. Es ist bezeichnend, dass die erste Co-Working-Welle mit ihren flexiblen Verträgen für das bekannte Aufmerken sorgte.

Whitepaper: PropTechs und der ESG-Faktor

Die Herausforderungen rund um den Dreiklang ESG sind enorm – und mit ihnen die Nachfrage nach tragfähigen, skalierbaren Lösungen. Etablierte Immobilienunternehmen und PropTechs müssen diese Aufgabe nur gemeinsam meistern, wie das Whitepaper „PropTechs und der ESG-Faktor“ zeigt.
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Interview

Prof. Dr. Katja Ninnemann: „Wir brauchen ein Bewusstsein für die verschiedenen Interessenlagen“

„Wir brauchen ein Bewusstsein für die verschiedenen Interessenlagen“

Interview mit Prof. Dr. Katja Ninnemann, Professur Digitalisierung und Workspace Management, Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin (HTW Berlin)

Welche Megatrends haben maßgeblichen Einfluss darauf, wie wir im Future Office arbeiten?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten, denn wir haben es mit verschiedenen Interessenlagen und heterogenen Akteursgruppen zu tun, die sich in unterschiedlichem Maße mit Themen wie Umwelt, Gesundheit, Mobilität, Vielfalt, Digitalisierung und Globalisierung auseinandersetzen. Es wird spannend, die damit einhergehenden Aushandlungsprozesse in Unternehmen, Institutionen und der Gesellschaft zu beobachten. Übrigens scheint mir der Begriff des Future Workspace angesichts der Flexibilisierung von Arbeitszeit, -ort und -platz an dieser Stelle treffender als Future Office, da Arbeitsumgebungen nicht mehr nur im Büro verortet werden können. 

Inwieweit markiert die Pandemie einen Wendepunkt?

Die Pandemie ist vor allem ein Katalysator. Konzeptionell betrachtet ist sie insofern ein Wendepunkt, als dass Arbeitsplatzgestaltung zuvor in erster Linie mit räumlichen Konzepten der analogen Welt konnotiert war. Nun wurde offensichtlich, dass es mehr als das ist und wir eher von Arbeitsplatzorganisation sprechen sollten, die das Management von physischen und virtuellen Handlungsräumen an unterschiedlichen Orten, zu verschiedenen Zeiten und für differenzierte Arbeitsprozesse einschließt. Das macht es ungleich komplexer. Hinzukommt, dass technologische Innovationen, wie wir sie gegenwärtig erleben, immer auch soziale Neuerungen nach sich ziehen. Das bedeutet, dass neue soziale Praktiken, Werte, Bedeutungen oder soziale Normen entstehen und bei räumlichen Entwicklungsprozessen mitgedacht werden müssen.

Gibt es trotz individueller Arbeitsbedürfnisse einen gemeinsamen Nenner?

Der gemeinsame Nenner ist für mich die grundlegende Frage nach der Motivation: Warum arbeiten wir gern – und wie lässt sich das am besten unterstützen? Aus der Forschung wissen wir, dass Motivation auf drei menschlichen Grundbedürfnissen basiert – Autonomie (übersetzt zum Beispiel Arbeitszeit-, Arbeitsort- und Arbeitsplatzflexibilität), Kompetenz (Teilhabe an Entwicklungsprozessen, etwa bei der Arbeitsplatzgestaltung) und soziale Eingebundenheit (Berücksichtigung individueller Präferenzen für Arbeitsformen und -umgebungen). Hier gilt es in der Praxis und in der Forschung, unser Wissen zu erweitern und interdisziplinäre Perspektiven einzubinden, um nachhaltige und zukunftsfähige hybride Arbeitswelten gestalten zu können.

Und wie findet all das den Weg in den Future Workspace?

Die entscheidende Frage wird sein, wie und von wem hybride Arbeitsumgebungen künftig gestaltet werden. Unternehmen werden zunehmend auf eigene Workspace Manager setzen, die Bedarfe in der eigenen Organisation gemeinsam mit dem HR-Management und der IT ermitteln, analysieren und abstimmen und damit als Übersetzer gegenüber Architekten und Projektentwicklern fungieren. Um Bedürfnisse und Anforderungen zu identifizieren, relevante Trends zu monitoren und zu priorisieren sowie Forschung und Best Practices einzubeziehen, bedarf es aber auch neuer Tools und Fähigkeiten. Das Facility Management beispielsweise wandelt sich zusehends hin zur ganzheitlicheren Perspektive des Workspace Managements, welches nicht nur infrastrukturelle, technische und kaufmännische Aspekte betrachtet, sondern den Menschen (wieder) in den Mittelpunkt stellt. Das macht dieses Berufsfeld und die Branche insgesamt vielfältiger, spannender und attraktiver – auch für Nachwuchskräfte.

Eine Wissenschaft für sich: Workspace Management

Innovative Konzepte und Prozesse zur Gestaltung zukunftsfähiger Lern- und Arbeitsumgebungen erfordern neue Ansätze – auch in Lehre und Forschung. Die Professur Digitalisierung und Workspace Management an der HTW Berlin widmet sich diesen Themen: https://wiki.htw-berlin.de/confluence/display/~ninnema/WORKSPACE+MANAGEMENT 
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Interview

Annette Kröger: „ESG hat einen Wettlauf um die besten Gebäude und Standorte in Gang gesetzt“

„ESG hat einen Wettlauf um die besten Gebäude und Standorte in Gang gesetzt“

Interview mit Annette Kröger, CEO, Allianz Real Estate

Ein modernes und attraktives Büro gilt als wichtiges Asset im „War for Talents“. Doch ist die Mehrheit der Arbeitgeber tatsächlich bereit, dafür eine höhere Miete zu bezahlen?

Zentrale Lagen in Städten mit hoher Bevölkerungsdichte werden auch nach der Pandemie ein Magnet für internationale Talente, Kapital und Unternehmen sein. Hier entstehen bedeutende Netzwerkeffekte zwischen jungen Arbeitnehmern, Unternehmen, Investoren sowie Universitäten und es besteht eine soziale Infrastruktur aus Bars, Restaurants und anderen Annehmlichkeiten. Zusammengenommen bilden diese Faktoren einen Ankerpunkt, einen sozialen Standort, der nur schwer zu reproduzieren oder zu verlagern ist. Dies gilt insbesondere für junge Menschen, die zentral und in der Nähe ihres Arbeitsplatzes in einer „Live-Work-Play“-Umgebung leben und arbeiten wollen – ein äußerst wichtiger Faktor für die Anwerbung und Bindung von Mitarbeitern.

Dafür muss ein höherer Preis gezahlt werden – unsere Untersuchungen zeigen, dass die Stadtdichte mit den Büromieten korreliert, das heißt Büroflächen in Städten mit hoher Dichte sind im Allgemeinen teurer. Gleichzeitig machen die Raumkosten in der Regel einen viel geringeren Anteil an den Gesamtausgaben der Unternehmen aus als die Personalkosten, insbesondere im Technologiesektor. Wir gehen davon aus, dass standardisierte Aufgaben mit geringerer Wertschöpfung, die weniger von zwischenmenschlicher Interaktion und Kreativität abhängen, zunehmend zu Hause erledigt werden. Gleichzeitig erwarten wir, dass Unternehmen eine hohe Zahlungsbereitschaft mitbringen, um ein Umfeld zu schaffen, in dem Aufgaben mit hoher Wertschöpfung am effizientesten erledigt werden können: sowohl um Talente anzuwerben, als auch um diesen jene Räumlichkeiten zur Verfügung zu stellen, die sie für ihre optimale Leistung benötigen. Kurz gesagt: Unternehmen, die den „Wettbewerb um Talente“ ernsthaft gewinnen wollen, müssen sich an diesen zentralen Standorten mit hoher Dichte niederlassen, und das hat seinen Preis.

Was genau macht – unabhängig von der Lage – für Sie und Ihre Mieter eine moderne und attraktive Bürofläche aus? Was gehört unbedingt dazu, was ist unnötig?

Der Standort IST entscheidend: Zentrale Lagen in Städten mit hoher Bevölkerungsdichte. Was das Objekt selbst betrifft, so liegt der Fokus auf erstklassiger Qualität, auf einem Büro, das in der Lage ist, ein sehr positives Nutzererlebnis zu schaffen. Erreicht wird dies durch ein Monitoring gesundheitsrelevanter Faktoren (z. B. Luftqualität), eine flexible Flächenaufteilung, die Produktivität, Zusammenarbeit und Unternehmenskultur fördert, ein Paket wertsteigernder – oder stressreduzierender – digitaler Dienste (z. B. der nahtlose Wechsel von Remote- zu Onsite-Arbeit) und das Wissen, dass das Gebäude nachhaltig betrieben wird. Untermauert wird dies durch ein intelligentes Paket von Sensoren und Systemen, die dem Asset Manager die Daten liefern, auf deren Grundlage er Entscheidungen zur weiteren Optimierung des Gebäudebetriebs treffen kann. Und es können die kleinen Dinge sein – wie etwa die Möglichkeit, persönliche Online-Bestellungen ins Büro liefern und dort lagern zu lassen –, die den Mitarbeitern das Leben einfach leichter machen und daher sehr wohl als Vorteil wahrgenommen werden.

Welche Bedeutung hat das Thema Nachhaltigkeit für das Future Office?

ESG und Nachhaltigkeit werden ein wichtiges Vermächtnis der Pandemie sein und sollten nicht unterschätzt werden. Die zunehmenden ESG-Anforderungen werden einerseits das Anlageuniversum für Investoren und andererseits den Umfang der mietbaren Gebäude für Nutzer eingrenzen. Da rund 80 Prozent des Bürobestands in den größeren Städten Europas 15 Jahre alt oder älter sind, könnte dies zu einer Verschärfung der Leerstandssituation führen, die einem potenziellen Flächenrückgang durch den zunehmenden Einsatz von Home Office entgegenwirkt. ESG hat somit einen Wettlauf der Akteure um die besten Gebäude und Standorte in Gang gesetzt.

Wie werden diese aussehen? Im Wesentlichen werden diese Gebäude einen klar definierten Weg zur Verringerung des CO2-Fußabdrucks aufweisen – unter Einsatz von Technologie, Energieeffizienz und mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Dies wird den Schwerpunkt zunehmend auf die besten Städte und Gebäude sowie entsprechende öffentliche Einrichtungen und andere Annehmlichkeiten richten. Wir fühlen uns daher in unserer Ansicht bestärkt, dass sich der Kreis der Städte, in denen sich die ganz großen Nutzer ansiedeln wollen, auf dieser Basis weiter einschränken wird.

Haben die Corona-Pandemie und das Remote-Arbeiten die Anforderungen an das Future Office gravierend verändert?

Wir glauben schon. Einige der Veränderungen sind das Ergebnis beschleunigter Trends, die lange vor der Pandemie einsetzten, zum Beispiel die Einführung von Technologien. Andere wiederum, wie das Bedürfnis der Nutzer, sich im Büro wohlzufühlen, und das Monitoring gesundheitlicher und ökologischer Faktoren, die diesem Bedürfnis Rechnung tragen, sind eine direkte Folge der Pandemie.

 

Wenn wir mit potenziellen Mietern zusammentreffen, erhalten wir zunehmend Fragen bezüglich der Gesundheit und des Wohlbefindens der Nutzer, und zwar oft vor der traditionellen Diskussion über die Raumkosten.

 

Die Mieter wollen ihren Nutzern die Flexibilität des hybriden Arbeitsmodells bieten und wir als Eigentümer müssen die technologische Grundlage und das gesunde, nachhaltige Umfeld dafür bereitstellen. Moderne, hochwertige Gebäude können beides bieten.