In der Immobilienwirtschaft haben Wohnimmobilien eine besondere Bedeutung. Als lebensnotwendiges Gut befriedigen sie das Grundbedürfnis Wohnen, indem sie Raum zum Leben schaffen. Wohnimmobilien werden daher nicht nur als Wirtschaftsgut, sondern zusätzlich in besonderem Maße unter sozialen Aspekten betrachtet. Der deutsche Wohnungsmarkt ist mit seinem hohen Wohnungsbestand der größte der Europäischen Union. Die Entwicklung auf dem Markt für Wohnimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2024.

Im Bereich der Wohnimmobilien befindet sich der Neubau sich in einer Krise. Die Zahl der Fertigstellungen blieb 2022 mit 295.300 Wohneinheiten weiterhin unter der Schwelle von 300.000. Für 2023 ist von einer Genehmigungszahl von 270.000 auszugehen – gegenüber dem Höhepunkt des zurückliegenden Bau­zyklus ein Rückgang um 30%. Die Krise ist tiefer, als die Baufertigstellungs­- und Baugenehmigungszahlen bislang zeigen. Noch zehrt  der Wohnungsbau von den Bauvorhaben, die vor der Zinswende begonnen wurden. Angesichts der um rund ein Viertel gesunkenen Genehmigungszahlen und unter Berück­sichtigung der Bauzeiten werden die Fertigstellungszahlen voraussichtlich bis auf 150.000 pro Jahr sinken. Mit den aktuellen Niveaus von Zinsen, Bauland­ preisen, Baukosten und Mieten rechnet sich der Neubau von Wohnungen nicht. Die Kostenmieten liegen sehr weit entfernt von den Neubaumieten.

Der Leerstand marktaktiver Wohnungen (Wohnungen, die sofort oder kurz­fristig bezogen werden können) ist durch den starken Zuzug im Jahr 2022 auf gut 550.000 Wohnungen gesunken. Das entspricht einer Leerstandsquote von 2,5% (2021: 2,8%). Die Phase steigender Leerstände (2019-­2020), in denen das Wohnungsangebot schneller wuchs als die Nachfrage, endete damit nach nur zwei Jahren wieder bzw. wurde zumindest zunächst unterbrochen. Im Jahr 2023 dürfte der Wohnungsleerstand angesichts der verhalteneren Nach­frageentwicklung und des noch vorhandenen Wohnungsneubaus vermutlich stagniert haben.

Die Mieten für Wohnungen (Angebotsmieten, hedonisch, nur Bestand) sind im Jahr 2023 um 4,8% (2022: +5,6%) weiter gestiegen und haben zum Ende des vierten Quartals durchschnittlich 9,43 Euro/m²/Monat (2022: 9,00 Euro/m²) erreicht. Die stärksten Mietanstiege verzeichneten die kreis­freien Städte in den westlichen Bundesländern mit +5,7% auf 11,11 Euro/m². In den östlichen Landkreisen stiegen die Mieten mit +4,8% (6,95 Euro/m²) mit der gleichen Dynamik wie im Bundesdurchschnitt. Etwas weniger stark stiegen die Mieten in den kreisfreien Städten im Osten (ohne Berlin) und in den Landkreisen der westlichen Bundesländer mit +4,4% (7,96 Euro/m²) bzw. +4,2% (9,16 Euro/m²).

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen (Angebotspreise, hedonisch, Be­stand) sind in Deutschland im Jahr 2023 im Schnitt um 6,7% auf rund 3.100 Euro/m² zurückgegangen. Die größten Kaufpreisrückgänge verzeichneten die Landkreise der östlichen Bundesländer (­7,3%, 1.900 Euro/m²), gefolgt von den kreisfreien Städten im Westen (­6,9%, 3.900 Euro/m²). Ähnlich stark sanken die Preise in den westlichen Landkreisen (­6,6%, 2.900 Euro/m²). Die geringsten Rückgänge gab es in den ostdeutschen kreisfreien Städten (­4,4%, 1.900 Euro/m²).

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Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft