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Zahlen, Daten, Fakten: Wohnimmobilien

In der Immobilienwirtschaft haben Wohnimmobilien eine besondere Bedeutung. Als lebensnotwendiges Gut befriedigen sie das Grundbedürfnis Wohnen, indem sie Raum zum Leben schaffen. Wohnimmobilien werden daher nicht nur als Wirtschaftsgut, sondern zusätzlich in besonderem Maße unter sozialen Aspekten betrachtet. Der deutsche Wohnungsmarkt ist mit seinem hohen Wohnungsbestand der größte der Europäischen Union. Die Entwicklung auf dem Markt für Wohnimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2022.

Die Mieten für Wohnungen (Angebotsmieten, hedonisch, nur Bestand) sind auch im Jahr 2021 weiter gestiegen und haben durchschnittlich 8,46 Euro/m²/Monat erreicht. Der Anstieg war mit +3,7% ähnlich dynamisch wie im Vorjahr (+3,1%). Der stärkste Mietanstieg findet sich in den Landkreisen in Westdeutschland (+4,1%, 8,27 Euro/m²), während der Anstieg in den kreisfreien Städten mit 3,1% (9,86 Euro/m²) etwas moderater war. In den Landkreisen in Ostdeutschland stiegen die Mieten durchschnittlich um 3,9% auf 6,27 Euro/m². In den kreisfreien Städten Ostdeutschlands (ohne Berlin) verteuerten sich die Mieten um 3,1% auf 7,09 Euro/m² In den A-Städten betrug der Anstieg im Mittel und über das Jahr gesehen nur 2,7% (auf 12,27 Euro/m²), sodass nunmehr das dritte Jahr in Folge die Mieten in den sieben größten Städten langsamer stiegen als im bundesweiten Durchschnitt.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben ihren Anstieg im Jahr 2021 weiter beschleunigt. Im bundesweiten Mittel sind sie im Vergleich zu 2020 um 14,3% auf 3.140 Euro/m² gestiegen. Der Anstieg war damit nochmals leicht stärker als im Vorjahr mit 11,2%. Im Vergleich zum unteren Wendepunkt des Immobilienpreiszyklus im Jahre 2009 haben sich die Kaufpreise damit um 146% erhöht. In Ostdeutschland sind sie stärker gestiegen als in Westdeutschland. Die östlichen kreisfreien Städte ohne Berlin und die Landkreise verzeichneten Steigerungen von 19,6% (auf 2.621 Euro/m²) und 16,9% (1.846 Euro/m²). Im Westen verteuerten sich die Eigentumswohnungen in den Landkreisen um 15,1% (2.932 Euro/m²) und in den kreisfreien Städten um 12,5% (4.096 Euro/m²).

Beim Neubau von Wohnungen überstieg 2020 die Zahl der Fertigstellungen mit 306.000 Wohnungen erstmals seit 20 Jahren wieder die Schwelle von 300.000. Gegenüber dem unteren Wendepunkt im letzten Zyklus im Jahr 2009 hat sich der Wohnungsbau fast verdoppelt. Im Wesentlichen handelte es sich dabei um Geschosswohnungsneubau. Der Ein- und Zweifamilienhausbau stagniert seit Jahren bei gut 100.000. Im Jahr 2021 dürfte die Zahl der Wohnungsfertigstellungen weiter auf 315.000 gestiegen sein.

Als Folge der gestiegenen Zahl an Baugenehmigungen dürften die Fertigstellungszahlen auch in den nächsten Jahren langsam weiter steigen. Die Zahl der Baugenehmigungen hat sich seit dem Jahr 2008 kontinuierlich von 174.000 auf 369.000 mehr als verdoppelt. Im Jahr 2021 dürfte sie nochmals etwas höher bei 384.000 liegen.

Der ländliche Raum profitiert von einer Suburbanisierung der großen Städte. Die Wanderungsverluste der A-Städte mit Ausnahme von München sind keine Folge der Corona-Pandemie, sondern vielmehr die Fortsetzung eines bereits um das Jahr 2015 erfolgten Trendbruchs mit stagnierendem Wohnungsangebot, der zunächst durch eine hohe Zuwanderung aus dem Ausland überdeckt wurde. Gewannen die sieben A-Städte in der ersten Hälfte der 2010er Jahre noch erheblich Einwohner hinzu, sank seither der Gewinn Jahr um Jahr und bis er 2019 oder 2020 die Nulllinie erreichte und zuletzt negativ wurde. Vor allem die Altersgruppen der unter 18-Jährigen und die 30 bis 50-Jährigen, die gemeinsam die Familien repräsentieren, sowie die über 65-Jährigen verlassen die großen Städte.

 

Die Wohnungsmärkte der sieben A-Städte

Die Mieten (Neuvertragsmieten) sind 2021 weiter gestiegen. Vergleicht man die Jahresmittelwerte, so sind die monatlichen Mieten von 2020 bis 2021 am stärksten in Berlin (+4,7%, 9,70 Euro/m²), Köln (+3,9%, 11,30 Euro/m²) und Hamburg (+3,3%, 11,23 Euro/m²) gestiegen. In München (+2,6%, 16,99 Euro/m²) und Düsseldorf (+2,0%, 10,89 Euro/m²) waren die Anstiege moderater und in Stuttgart (+1,7%, 12,73 Euro/m²) am geringsten. Die Steigerungen lagen in allen A-Städten außer Berlin und Köln unter dem Bundesdurchschnitt (+3,7%).

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind erneut stark gestiegen. Bei Betrachtung der Jahresmittelwerte für 2020 und 2021 verteuerten sie sich in Düsseldorf (+16,0%, 4.627 Euro/m²) und Köln (+15,3%, 4.421 Euro/m²) am stärksten. Im Mittelfeld folgen München (+12,2%, 8.756 Euro/m²), Berlin (11,9%, 4.922 Euro/m²) und Hamburg (+11,6%, 5.515 Euro/m²). Stuttgart (+9,4%, 5.157 Euro/m²) und Frankfurt (+8,7%, 5.690 Euro/m²) verzeichneten im Vergleich der sieben A-Städte die geringsten Preissteigerungen. Der Anstieg im Bundesdurchschnitt war mit 14,3% (3.139 Euro/m²) kräftiger als in Hamburg, Berlin, Frankfurt, Stuttgart und selbst München.

Die Renditen sind in den A-Städten infolge des erneuten deutlichen Anstiegs der Kaufpreise bei gleichzeitig verhaltenem Anstieg der Mieten weiter gesunken. Der Median der Bruttoanfangsrenditen der Angebote lag 2021 in den A-Städten bei 2,2% bis 3%, was einem Vervielfältiger von 33 bis 47 Jahresmieten entspricht. Die Bruttoanfangsrendite ist damit um 20 bis 30 Basispunkte gegenüber 2020 gesunken. Am niedrigsten ist sie in Berlin (2,18%) und München (2,37%). Die Werte für Hamburg (2,67%), Frankfurt und Düsseldorf (je 2,76%) sind etwas höher und am höchsten sind sie in Köln (2,97%) und Stuttgart (3,04%). Zu berücksichtigen ist, dass die Bruttoanfangsrendite weder die Kaufnebenkosten noch Kosten für die Instandhaltung enthält, von Investitionen in den Bestand einmal ganz abgesehen.

Der Neubau von Wohnungen stagniert in allen A-Städten. Zwar gelang es den meisten A-Städten (außer Köln und Stuttgart), zunächst den Wohnungsbau deutlich zu steigern, aber seit nunmehr mindestens drei Jahren steigt die Zahl der fertiggestellten Wohnungen nicht mehr weiter an. In Berlin schwankt die Zahl der fertiggestellten Wohnungen seit 2018 um die 18.000 Wohnungen, in Hamburg um 10.000, in München um 9.000 und in Frankfurt bereits seit 2014 um 5.000 Wohnungen. Weder für 2022 noch in den Folgejahren kann mit einem neuen Anstieg der Fertigstellungszahlen gerechnet werden, da die Zahl der genehmigten Wohnungen in den letzten ein bis zwei Jahren nicht gestiegen ist. In Berlin sanken die Genehmigungen seit 2016 sogar um ein Drittel.

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