In der Immobilienwirtschaft haben Wohnimmobilien eine besondere Bedeutung. Als lebensnotwendiges Gut befriedigen sie das Grundbedürfnis Wohnen, indem sie Raum zum Leben schaffen. Wohnimmobilien werden daher nicht nur als Wirtschaftsgut, sondern zusätzlich in besonderem Maße unter sozialen Aspekten betrachtet. Der deutsche Wohnungsmarkt ist mit seinem hohen Wohnungsbestand der größte der Europäischen Union. Die Entwicklung auf dem Markt für Wohnimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2023.

Auf dem Markt für Wohnimmobilien hat die kriegsbedingte Zuwanderung von geschätzten 1,1 Mio. Menschen aus der Ukraine zu einer erheblichen zusätzlichen Nachfrage von rund 200.000 Wohnungen geführt.

 Die Mieten für Wohnungen (Angebotsmieten, hedonisch, nur Bestand) sind auch im Jahr 2022 weiter gestiegen und haben zum Ende des vierten Quartals durchschnittlich 9,10 Euro/m²/Monat erreicht. Der Anstieg war mit +5,2% deutlich stärker als in den Vorjahren (2020: +3,1%, 2021: +3,7%). Die stärksten Mietanstiege und die höchsten Mieten verzeichneten die kreisfreien Städte im Westen mit durchschnittlich 5,9% bzw. 10,79 Euro/m². In den kreisfreien Städten in den östlichen Bundesländern (ohne Berlin) gab es einen Anstieg um +5,7% auf 7,65 Euro/m². In den Landkreisen stiegen die Mieten ebenfalls deutlich, wenn auch weniger dynamisch als in den Städten um +4,8% auf 8,81 Euro/m² (West) bzw. +4,6% auf 6,69 Euro/m² (Ost).

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen (Angebotspreise, hedonisch, Bestand) sind bundesweit zwar im Jahresvergleich zu 2021 nochmals deutlich um 7,8% auf 3.324 Euro/m² gestiegen. Jedoch kam es zu einem Rückgang gegenüber dem zweiten Quartal 2022 um 3,2%, wobei dieser in den westdeutschen kreisfreien Städten mit -4,4% am stärksten war. Die Preise lagen dort im Schnitt (viertes Quartal 2022) bei 4.221 Euro/m². 3.145 Euro/m² wurden durchschnittlich in den westdeutschen Landkreisen aufgerufen, 2.798 Euro/m² waren es in den kreisfreien Städten der östlichen Bundesländer ohne Berlin und 2.052 Euro/m² kostete Wohneigentum dort in den Landkreisen.

Beim Neubau von Wohnungen rutschte 2021 die Zahl der Fertigstellungen mit 293.500 (-4,2% zu 2020) Wohnungen wieder unter die erst 2020 durchstoßene Schwelle von 300.000. Dieser Rückgang war überraschend. Der hohe Bauüberhangs von 780.000 Wohnungen zum Jahresende 2020 stellte eigentlich einen leichten Anstieg der Fertigstellungszahlen 2021 in Aussicht. Es scheint wahrscheinlich, dass die Fertigstellungen durch den Lockdown verzögert gemeldet und registriert wurden und die Zahlen entsprechend verzerren. Die Zahl der Baugenehmigungen hat bereits in den letzten rund fünf Jahren stagniert, bzw. ist nur noch sehr langsam auf zuletzt (2021) 380.000 gestiegen. Im Jahr 2022 dürfte der Bau von nur noch 364.000 Wohnungen genehmigt worden sein. Die kostensteigernden Herausforderungen des Wohnungsbaus werden sich vorrangig ab 2024 durch rückläufige Genehmigungs- und Neubauzahlen ausdrücken.

Der Leerstand marktaktiver Wohnungen (Wohnungen, die sofort oder kurzfristig bezogen werden können) stagnierte im Jahr 2021 bei rund 600.000. Das entspricht 2,8% des Wohnungsmarktes. Im Jahr 2021 und in den Vorjahren entwickelten sich Angebot und Nachfrage in etwa im Gleichklang. Im Jahr 2022 änderte sich dies. Die Wohnungsnachfrage stieg stärker als das Wohnungsangebot, und der Leerstand dürfte wieder gesunken sein. Auch im Jahr 2023 ist in Abhängigkeit von der Entwicklung in der Ukraine mit einem nochmaligen Rückgang der Leerstandsquote zu rechnen.

Die Wohnungsmärkte der sieben A-Städte

Die Mieten (Angebotsmieten) verzeichneten in den A-Städten mit Ausnahme von Köln und Berlin Steigerungen gegenüber 2021, die unterhalb des Bundesdurchschnitts lagen. Im vierten Quartal lagen die Mieten in absteigender Reihenfolge bei 18,07 Euro/m² in München, 13,63 Euro/m² in Frankfurt, 13,45 Euro/m² in Stuttgart, 12,39 Euro/m² in Köln, 12,27 Euro/m² in Berlin, 11,87 Euro/m² in Düsseldorf und bei 11,83 Euro/m² in Hamburg.

Die Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen zeigte 2022 auch in den A-Städten einen Trendwechsel. Gegenüber dem Vorjahr ergibt sich zwar noch ein deutlicher Anstieg bis zu 6,2% (Berlin), aber der Vergleich des zweiten mit dem vierten Quartal 2022 signalisiert mit sinkenden Preisen einen Trendbruch. Die Hauptursache hierfür sind – ebenso wie im gesamten Bundesgebiet – die stark gestiegenen Zinsen. Im vierten Quartal 2022 lag die Spanne der Kaufpreise zwischen 8.645 Euro/m² in München und 4.550 Euro/m² in Düsseldorf. Dazwischen befanden sich in absteigender Reihenfolge Hamburg (5.593 Euro/m²), Frankfurt (5.521 Euro/m²), Berlin (5.158 Euro/m²), Stuttgart (5.044 Euro/m²) und Köln (4.582 Euro/m²).

Der Neubau von Wohnungen hat in den letzten Jahren in allen A-Städten stagniert. Im Jahr 2021 zeigt die Fertigstellungsstatistik meist sogar einen Rückgang an. Für das Jahr 2022 kann noch mit einem leichten Anstieg der Fertigstellungen gerechnet werden, bedingt durch mögliche Nachmeldungen von Fertigstellungen aus 2021. Die neuen Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt seit 2022 schlagen aufgrund der langen Bauzeiten erst zukünftig durch. Die Zahl der Baugenehmigungen sinkt in allen A-Städten bereits seit Jahren und dürfte 2022 weiter zurückgehen.

Nachdem der Leerstand in den Vorjahren stagnierte oder sich sogar leicht wieder erhöht hatte, wird er 2022 wieder gesunken sein. Die A-Städte erlebten einen Zuwanderungsschub bei gleichzeitig stagnierendem Wachstum der Fertigstellungen. Von einer auskömmlichen Fluktuationsreserve waren 2021 alle Städte mit marktaktiven Leerstandsquoten zwischen 0,2% in München und 1,4% in Düsseldorf weit entfernt (Berlin: 0,8%).

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Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft