In der Immobilienwirtschaft haben Wohnimmobilien eine besondere Bedeutung. Als lebensnotwendiges Gut befriedigen sie das Grundbedürfnis Wohnen, indem sie Raum zum Leben schaffen. Wohnimmobilien werden daher nicht nur als Wirtschaftsgut, sondern zusätzlich in besonderem Maße unter sozialen Aspekten betrachtet. Der deutsche Wohnungsmarkt ist mit seinem hohen Wohnungsbestand der größte der Europäischen Union. Die Entwicklung auf dem Markt für Wohnimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2025.

Der Markt für Wohnimmobilien leidet seit der Zinswende im Jahr 2022 aufgrund der stark gestiegenen Finanzierungs- und Baukosten unter einem massiven Einbruch der Neubautätigkeit. Für 2024 ist nur noch mit insgesamt rund 210.000 neu genehmigten Wohnungen zu rechnen (-45% gegenüber 2021). Die Anzahl fertiggestellter Wohnungen dürfte auf 260.000 im Jahr 2024 und 230.000 im Jahr 2025 sinken (2023: 294.400). Dies verschärft die Wohnraumknappheit in vielen Städten weiter, denn schon mit der bisherigen Bautätigkeit lässt sich der für den Zeitraum 2021 bis 2025 geschätzte jährliche Wohnungsbedarf von 372.600 Wohnungen nicht decken. Das gilt speziell in den A-Städten mit deutlichen Defiziten in Köln (37% Bedarfsdeckung), Stuttgart (43%) und Berlin (52%). 

Um einer weiteren Anspannung auf dem Wohnungsmarkt entgegenzuwirken und den Wohnungsbau zu stabilisieren braucht es eine Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren durch Digitalisierung, Bürokratieabbau und mehr Personal in Bauämtern, eine stärkere Aktivierung von Bauland und veränderte Rahmenbedingungen zur Senkung der Gestehungskosten (etwa mittels stärkerer Förderung von standardisierten Bauverfahren, weniger restriktiven Bauvorschriften und Vorgaben, Absenkung der Grunderwerbsteuer bzw. der Umsatzsteuer beim Wohnungsbau). Zusätzlich sind langfristig planbare Rahmenbedingungen zu schaffen und bestehende Mietregulierungen zu überdenken (keine weitere Absenkung der Kappungsgrenzen, keine dauerhafte Etablierung der Mietpreisbremse, qualitative Verbesserung bei Mietspiegeln). 

Das höhere Zinsniveau führte zu einer deutlichen Erhöhung der Finanzierungskosten, was nicht nur die Realisation von Bauprojekten beeinträchtigte, sondern auch die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohnraum reduzierte und folglich die Nachfrage nach Mietwohnungen erhöhte. Entsprechend steigen die Mieten deutlich stärker als in der Niedrigzinsphase der 2010er Jahre. Die Nettokaltmiete (Bestandsmiete) lag im Bundesdurchschnitt im Dezember 2024 um 2,1% höher als im Vorjahresmonat. Die Angebotsmieten haben sich um 4,7% erhöht. Unter den A-Städten sind die Angebotsmieten am stärksten in Berlin (+8,5%, 15,74 Euro/m² pro Monat) gestiegen, was an der hohen Nachfrage und an den Besonderheiten bei der Mietregulierung liegen dürfte. Es folgen Frankfurt am Main (+8,0%, 16,25 Euro/m²), Düsseldorf (+7,2%, 13,05 Euro/m²), Hamburg (+5,4%, 14,47 Euro/m²), Köln (+4,5%, 14,13 Euro/m²) und München (+4,3%, 21,70 Euro/m²). Stuttgart (+3,8%, 15,23 Euro/m²) verzeichnete den geringsten Anstieg der Angebotsmieten.   

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen (ETW) und Ein-/Zweifamilienhäuser (EZFH) waren 2023 erstmals seit mehreren Jahrzehnten gesunken. Diese Entwicklung verlief jedoch aufgrund des hohen Bedarfs und der Abwesenheit einer Preisblase relativ moderat und setzte sich 2024 zunächst fort, kehrte sich aber in der zweiten Jahreshälfte wieder um. Die Zahlen zum 4. Quartal 2024 deuten im Vergleich zum Vorjahresquartal auf eine Stabilisierung der Preise hin (ETW Deutschland: -0,4%, EZFH Deutschland: +0,6%, ETW A-Städte: +0,7%, EZFH A-Städte: -2,4%). In den A-Städten hängt die Entwicklung von der Wohnungsnachfrage vor Ort und der Charakteristika der Gebäudestruktur ab. Verglichen mit dem Vorjahresquartal stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im 4. Quartals 2024 in Frankfurt am Main (+0,1%, 6.506 Euro/m²), Düsseldorf (+0,4%, 4.756 Euro/m²), Hamburg (+0,6%, 6.226 Euro/m²) und Berlin (+0,9%, 5.701 Euro/m²), während sie in Stuttgart (-2,1%, 4.681 Euro/m²), Köln (-0,8%, 5.021 Euro/m²) und München (-0,6%, 8.906 Euro/m²) sanken. Bei den Bodenpreisen, die einen zentralen Bestandteil der Gesamtentwicklungskosten von Wohnimmobilien darstellen, führte das seit Jahren unzureichend verfügbare Bauland zu Steigerungen um 61% (Bauland insgesamt) bzw. 104% (baureifes Land) zwischen 2005 und 2022. 2023 zeigten sich moderate Rückgänge, die aber auf eine gesunkene Nachfrage zurückzuführen sind. 

Auf dem Investmentmarkt spiegelt sich die Zinswende im Einbruch des Transaktionsgeschehens. Basierend auf Gutachterausschussdaten fanden 2023 18% weniger Wohnimmobilientransaktionen statt als im Vorjahr (2022: -17%). Dabei sank die Anzahl der verkauften Bauplätze für den Wohnungsbau von 67.000 auf 46.000, was einem Rückgang von gut 32% entspricht. Im Vergleich zum Boomjahr 2021 ist dies sogar eine Reduzierung um mehr als die Hälfte (-53%). Besonders deutlich war der Rückgang auch bei den verkauften Eigentumswohnungen im Erstbezug (-20%) und den Mehrfamilienhäusern (-25%). Für 2025 ist allerdings eine Wiederbelebung bei den Transaktionen zu erwarten, vor allem wenn die Zinsen weiter nachlassen. 

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Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft