zia_header_top
Home - Marktdaten - Wohnimmobilien - Zahlen, Daten, Fakten: Wohnimmobilien

Zahlen, Daten, Fakten: Wohnimmobilien

In der Immobilienwirtschaft haben Wohnimmobilien eine besondere Bedeutung. Als lebensnotwendiges Gut befriedigen sie das Grundbedürfnis Wohnen, indem sie Raum zum Leben schaffen. Wohnimmobilien werden daher nicht nur als Wirtschaftsgut, sondern zusätzlich in besonderem Maße unter sozialen Aspekten betrachtet. Der deutsche Wohnungsmarkt ist mit seinem hohen Wohnungsbestand der größte der Europäischen Union. Die Entwicklung auf dem Markt für Wohnimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2021.

Der Wohnimmobilienmarkt zeigte sich während der Pandemie stabil. Die Wohnungsmieten sind weiter gestiegen. Die Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen in Deutschland haben im vierten Quartal 2020 eine monatliche Kaltmiete von durchschnittlich 7,57 Euro/m² erreicht. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahresquartal ergibt sich ein Anstieg um 3,3%. Nach wie vor sind die Mieten in den westdeutschen kreisfreien Städten und Landkreisen mit 8,84 bzw. 7,59 Euro/m² am höchsten. Mit +3,6% bzw. +3,4% stiegen sie 2020 hier erneut am stärksten. Die Mieten in den kreisfreien Städten (ohne Berlin) und Landkreisen im Osten stiegen mit +2,4% bzw. +2,2% weniger stark an und erreichten im Schnitt 6,87 Euro/m² bzw. 5,99 Euro/m². Mit Ausnahme der ostdeutschen Landkreise, wo weiterhin Nachholeffekte zu beobachten sind, hat sich die Mietendynamik in allen Regionstypen im Jahresverlauf 2020 leicht abgeschwächt.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben wie bereits in den Vorjahren deutlich stärker zugelegt als die Mieten. Im vierten Quartal 2020 stiegen die Preise für Bestandswohnungen im bundesweiten Mittel um 8,6% auf rund 2.280 Euro/m² gegenüber dem vierten Vorjahresquartal. Gegenüber dem Jahr 2019 (+8,9%) hat der bundesweite Preisanstieg leicht an Dynamik verloren. Am stärksten haben sich Eigentumswohnungen mit +8,9% in den westdeutschen Landkreisen verteuert, gefolgt von den ostdeutschen kreisfreien Städten (ohne Berlin) mit einer Steigerung um 8,6% und den westdeutschen kreisfreien Städten mit +8,2%. Das Preisniveau ist in den westdeutschen Städten mit 2.900 Euro/m² nach wie vor am höchsten. Die ostdeutschen Landkreise zeigen eine leicht steigende Preisdynamik im Jahresverlauf 2020, allerdings ausgehend von einem unterdurchschnittlichen Niveau.

Die Kaufpreise für Ein-­ und Zweifamilienhäuser sind im vergangenen Jahr im bundesweiten Mittel um 7,3% auf 2.750 Euro/m² gestiegen. Auch bei den Eigenheimen lässt die Preisdynamik leicht nach (2019: +7,9%). Das mit Abstand höchste Preisniveau erreichten im vierten Quartal 2020 mit 3.775 Euro/m² die westdeutschen kreisfreien Städte (+7,1% gegenüber dem entsprechenden Vorjahresquartal). Mit +9,1% auf 2.375 Euro/m² stiegen die Preise am stärksten in den kreisfreien Städten Ost (ohne Berlin). Die schwächste Zuwachsrate – ausgehend von einem weiterhin sehr niedrigen Niveau – erreichten die ostdeutschen Landkreise (+6,1% auf 1.515 Euro/m²).

Der Aufwärtstrend beim Neubau von Wohnungen blieb auch 2019 bestehen. Rund 293.000 Wohnungen wurden fertiggestellt. Damit wurde der Vorjahreswert erneut leicht um 5.600 Wohnungen bzw. 2,0% übertroffen. Der Spitzenwert stammt aber immer noch aus dem Jahr 2001, als 326.200 Wohnungen fertiggestellt wurden. Ausgehend von einem Bedarf von bundesweit mindestens 350.000 neuen Wohnungen pro Jahr ist der Nachfrageüberhang 2019 jedoch trotz steigender Neubauaktivität weiter gestiegen.

Die Wohnungsmärkte der sieben A-Städte

Die Mieten in den A-­Städten (Neuvertragsmieten) sind 2020 weiter gestiegen. Vergleicht man die vierten Quartale 2020 und 2019, so sind die Mieten am stärksten in Frankfurt am Main (+4,5%, 13,33 Euro/m²) und in Hamburg (+4,5%, 11,49 Euro/m²) gestiegen. Es folgen München (+4,4%, 17,38), Berlin (+4,3%, 10,61 Euro/m²) und Köln (+4,3%, 11,16 Euro/m²). Die geringsten Steigerungen verzeichneten Düsseldorf (+4,3%, 11,22 Euro/m²) und Stuttgart (+3,7%, 13,68 Euro/m²). Die Steigerungen lagen in allen A-Städten über dem Bundesdurchschnitt (+3,3%). Bei Berlin ist zu beachten, dass in die Berechnung der Mieten und ihrer Entwicklung auch Wohnungen der Baujahre 2014 bis 2017 eingeflossen sind, welche vom sog. Mietendeckel ausgenommen waren (ohne diese ergäbe sich ein Rückgang der mittleren Neuvertragsmiete in Berlin im o.g. Vergleichszeitraum um 6,0%).

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind 2020 ebenfalls in allen A-Städten weiter gestiegen. In Berlin mit +10,7% im Vergleich der vierten Quartale 2020 und 2019 erneut besonders stark (2019: +10,2%). In der Hauptstadt beträgt der Quadratmeterpreis nun durchschnittlich 4.158 Euro. Hohe Preisanstiege waren 2020 auch in Frankfurt (+10,6, 5.238 Euro/m²) und Köln (+10,5%, 4.071 Euro/m²) zu beobachten. Überwiegend sind die Wohnungspreise im vergangenen Jahr jedoch weniger stark gestiegen als noch im Vorjahr. Insbesondere in München (+4,9%, 7.328 Euro/ m²) scheinen die Kaufpreise mittlerweile ein Niveau erreicht zu haben, das nur noch moderate Steigerungen erlaubt. Hamburg (+7,7%, 4.552 Euro/m²), Düsseldorf (+9,3%, 4.213 Euro/m²) und Stuttgart (+7,9%, 5.084 Euro/m²) liegen mit ihren Steigerungsraten im Mittelfeld der A-Städte. Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt sind die Kaufpreise um 8,6% auf 2.278 Euro/m² gestiegen.

Die Renditen sind weiter gesunken, da die Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten weiter aufgegangen ist. Die mittlere Bruttoanfangsrendite (Median) – ermittelt aus Kaufinseraten vermieteter Eigentumswohnungen mit Angaben zu den Ist-Mieten – bewegte sich im Jahr 2020 (I bis IV 2020) in den A-Städten zwischen 3,5% in Köln und 2,6% in Berlin und München. In Berlin und München sind knapp 39 Jahresnettokaltmieten nötig, um den Kaufpreis für eine vermietete Eigentumswohnung mittels Mieteinnahmen wieder zu erwirtschaften. In fast allen A-Städten gingen die Renditen im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr zurück, besonders deutlich in Düsseldorf mit -0,2 Prozentpunkten auf 3,3%. Bundesweit lag dieser Wert bei 3,8%. Akzeptabel für Immobilieninvestments sind nach konservativer Auffassung Bruttoanfangsrenditen von mindestens 4,0%.

Ausblick

Die Pandemie hat sich bislang nicht nennenswert auf den deutschen Woh­nungsmarkt ausgewirkt. Sie hatte keine Trendumbrüche zur Folge, sondern al­lenfalls in den letzten Jahren einsetzende Trends, wie zum Beispiel die starke Wachstumsdynamik im Umland der Metropolen, verstärkt. Wenngleich die Zahl der neu inserierten Miet- und Kaufobjekte aufgrund von verkäuferseitigen Unsicherheiten und teilweise bestehenden Restriktionen in der ersten Jahres­hälfte 2020 zwischenzeitlich deutlich zurückgegangen ist und das Transaktions­geschehen zeitweise gedämpft war, folgen die Neuvertragsmieten wie auch die Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Eigenheime im Wesentlichen dem bereits vor der Corona-Krise eingeschlagenen Entwicklungspfad. Sie stei­gen also weiter auf breiter Front (die Kaufpreise stärker als die Mieten) und mit leicht abnehmender Dynamik. Lediglich in einigen Städten wie München und Hamburg scheinen die Steigerungspotenziale bei den Kaufpreisen in zunehmen­dem Maße ausgereizt. Insgesamt und speziell in den A-Städten hat sich die Renditekompression, bei Letzteren ausgehend von einem bereits sehr niedrigen Ni­veau, im Jahr 2020 fortgesetzt.

Es ist davon auszugehen, dass sich der Mieten- -und Kaufpreisanstieg in Deutschland im Jahr 2021 und zunächst auch darüber hinaus fortsetzen wird. Die Zuwachsraten dürften sich aber weiter abschwä­chen. In den A-Städten ist die Situation sehr unterschiedlich. In Städten wie Köln, Frankfurt und insbesondere Berlin besteht weiterhin eine große Bedarfslücke, die ein Vielfaches der jährlichen Bauleistung umfasst. Aufgrund der Marktanspannung dürften Mieten und Kaufpreise hier daher mittelfristig weiter steigen. In München, Hamburg oder Düsseldorf ist dagegen aufgrund der hohen Bautätigkeit der vergangenen Jahre eine schnellere Abschwächung der Mieten- und Kaufpreisdynamik zu erwarten, die bereits in Teilen erkennbar ist. Die Bevölkerungsentwicklung in den A-Städten ist in besonderem Maße von der Zuwanderung aus dem Ausland abhängig, die entscheidende Frage ist, wann und in welchem Umfang diese wieder anzieht, nicht ob dies so eintreten wird. Vor diesem Hintergrund ist zu bedenken, dass sich der Wohnungsbauzyklus in den A-Städten offenbar seinem Zenit nähert. Die Genehmigungszahlen waren 2020 in den A-Städten überwiegend rückläufig, insbesondere in Frankfurt und auch in Berlin, wo sich der Mietendeckel bremsend auf die Bautätigkeit aus­wirkt. Der Wohnungsbau muss in den A-Städten also dringend weiter forciert werden, um die bestehenden Bedarfslücken zu schließen – auch angesichts der zu erwartenden weiteren Einwohnerzuwächse.

Teilen

Kontakt

Downloads