Einzelhandelsimmobilien verfügen über eine große Bandbreite an unterschiedlichen Betriebsformen. Darunter zählen beispielsweise Fachgeschäfte/-märkte, Discounter, Shopping-Center, Warenhäuser und der Versandhandel. Die Entwicklung auf dem Markt für Handelsimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2024.

Der Einzelhandel erzielte 2023 einen Umsatz in Höhe von 649,9 Mrd. Euro, eine nominale Zunahme um 3,0% gegenüber 2022. Bereinigt um die Inflation zeigt sich hingegen ein realer Rückgang um 4,0%. Die Umsätze des Onlinehandels sind mit einem zum Jahresende 2023 prognostizierten Minus von (nominal) über 10% im Vergleich zum Vorjahr stärker zurückgegangen als erwartet. Im stationären Einzelhandel gab es dagegen ein nominales Plus von 3,5% (real ­4,0%). Die Konsumzurückhaltung war zuletzt auch am verhalte­nen Weihnachtsgeschäft 2023 in den Innenstädten ablesbar: Die Umsätze stagnierten und auch wenn sich Passantenfrequenzen weiter stabilisierten, konnten sie nicht an die Vor­-Corona­-Zeit anknüpfen.

Das Konsumklima war mit einem Index­-Wert von ­37,6 Punkten zu Beginn des Jahres 2023 stark eingetrübt und stabilisierte sich am Jahresende auf sehr niedrigem Niveau bei ­25,1. Stark gestiegene Lebensmittel­ und Energieprei­se ohne Aussicht auf Besserung belasten die Haushalte zusätzlich zur schwie­rigen geopolitischen und wirtschaftlichen Situation. Positive Impulse für die Verbraucherstimmung können im Jahr 2024 von einem Anstieg der Reallöhne ausgehen.

Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien steht unter dem Ein­druck gestiegener Finanzierungskosten und vergleichsweise attraktiver Ren­diten für Anlagealternativen. Mit einem Transaktionsvolumen von 5,4 Mrd. Euro verzeichnete das Jahr 2023 die niedrigsten Umsätze seit der Finanzkri­se 2009 (3,3 Mrd. Euro). Gegenüber dem zehnjährigen Durchschnitt der Jah­re 2013 bis 2022 (11,4 Mrd. Euro) bedeutet dies einen Rückgang um 53%. Im Vergleich zum Vorjahr (9,4 Mrd. Euro) beträgt das Minus 43%. Die Investo­ren konzentrierten sich auf 1a­-Lagen sowie Nahversorgungs­- und Fach­marktzentren. Investiert wurde vorwiegend in Lebensmittel­/Verbraucher­märkte, Cash & Carry­, Bau­ und Möbelmärkte, pro Einzeltransaktion meist zwischen 10 und 40 Mio. Euro. Im Jahresverlauf dürfte das Transaktionsge­schehen wieder an Dynamik gewinnen.

Die Renditen (Nettoanfangsrenditen, Spitze) sind 2023 über alle Objekttypen um 0,4 bis 1,0 Prozentpunkte weiter gestiegen. Bei 1a­-Handelsimmobilien in den A­-Städten lag die Rendite zuletzt bei 4,8% (2022: 3,9%). Für Shoppingcenter an A­-Standorten lag die Rendite bei 5,9% (5,1%). An B­-Standorten stieg sie auf 7,2% (6,5%). Fachmärkte (Non­-Food) notierten bei 6,5% (5,75%) und Bau­märkte bei 5,75% (4,75%). Fachmarktzentren (5,0%, 2022: 4,3%), Supermärkte und SB­Warenhäuser ( je 4,7%, 2022: 4,3%) gelten nach wie vor unter den Einzelhandelsimmobilien als vergleichsweise sichere Investments.

Aktuelle Entwicklungen im Markt für Einzelhandelsimmobilien betreffen vor allem die Innenstadtlagen. Die zunehmenden Insolvenzzahlen im Einzelhan­del und insbesondere die erneute Insolvenz der Kaufhauskette Galeria sorgen für Ungewissheit. Modehändler weichen zunehmend, neben Gastronomie siedeln sich auch Outlets und Discounter wegen der steigenden Preissensibilität der Konsumenten an. Einzelhandelsflächen könnten weiter komprimiert werden. Bei großflächigen Warenhäusern stellt sich vermehrt die Frage der Nachnutzung. Mixed­-Use­-Konzepte sind zwar für die Städte anspruchsvoll in der Planung und Umsetzung, setzen aber langfristig positive Impulse für le­bendige Innenstädte.

Mehr Informationen

Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft