Einzelhandelsimmobilien verfügen über eine große Bandbreite an unterschiedlichen Betriebsformen. Darunter zählen beispielsweise Fachgeschäfte/-märkte, Discounter, Shopping-Center, Warenhäuser und der Versandhandel. Die Entwicklung auf dem Markt für Handelsimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2022.

Das Konsumklima blieb auch im Jahr 2021 durch die Corona-Krise getrübt. Auch für das erste Quartal 2022 wird wegen Inflationssorgen und der aktuellen bzw. zu erwartenden fünften Infektionswelle von einer Verschlechterung der Verbraucherstimmung mit rückläufiger Anschaffungsneigung ausgegangen.

Für den gesamten Einzelhandel wird für 2021 ein Umsatz von 594,4 Mrd. Euro erwartet (+3,1% gegenüber 2020), wobei voraussichtlich 82,2 Mrd. Euro (13,8%) auf den Onlinehandel entfallen. Hohe Umsatzsteigerungen im Bereich der Nahversorgung und des E-Commerce überdecken, dass der innenstadtrelevante Einzelhandel in den Segmenten Textilien, Bekleidung, Schuhe und Lederwaren durch deutliche Umsatzeinbußen gekennzeichnet war. Die Umsätze in den Innenstädten sackten im Vergleich zum Vorkrisenniveau mit -36% besonders deutlich ab. Die nachgebesserten Unterstützungsprogramme reichen weiterhin nicht aus, es drohenden Insolvenzen, Filialschließungen und Entlassungen.

Auf dem Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien waren die Investoren 2021 zurückhaltender als noch ein Jahr zuvor. Sie investierten rund 9,5 Mrd. Euro (2020: 12,3 Mrd. Euro). Das entspricht einem deutlichen Rückgang um 22%. Großvolumige Anteils- und Unternehmensübernahmen, die das Jahr 2020 geprägt hatten, blieben weitgehend aus, ebenso wie großvolumige Einzeltransaktionen im Segment der Shoppingcenter. Viele Investoren bevorzugten Fach-, Bau- und vor allem Lebensmittelmärkte sowie lebensmittelgeankerte Objekte.

Die Renditen gingen 2021 bei allen Typen von Handelsimmobilien zurück. Besonders stark sank die Nettoanfangsrendite bei Supermärkten (3,6%, 2020: 4,8%) und SB-Warenhäusern (3,6%, 2020: 4,7%). Fachmärkte lagen zum Jahresende bei ebenso niedrigen 3,6% (2020: 4,15%). Die Renditekompression dürfte sich auch 2022 bei Fach- und Lebensmittelmärkten (spürbar geringer) fortsetzen. Die leicht gesunkenen Renditen für Shoppingcenter weisen auf eine sich abzeichnende Erholung hin. Sie sanken an A-Standorten auf 4,85% (2020: 5,0%) und an B-Standorten auf 5,9% (2020: 6,0%). In den Hauptgeschäftsstraßen der sieben A-Städte lag die Nettoanfangsrendite mit 3,19% 10 Basispunkte unter dem Vorjahreswert.

Ausblick

Die Perspektiven sind für Teile des Handels abseits der Nahversorgung weiterhin unsicher. Eine hohe Flexibilität bleibt daher notwendig. Gleichzeitig werden die zukünftigen Anforderungen an Einzelhandelsimmobilien durch diverse Trends geprägt: Die Digitalisierung ermöglicht, auf das nachhaltig veränderte Konsumentenverhalten zu reagieren und den Online-Bereich mit stationären Dienstleistungen zu verzahnen. Einiges davon wird bereits realisiert oder erprobt, erfordert jedoch kräftige Investitionen, die aber für viele kleine und mittelständische Einzelhandelsunternehmen angesichts aufgebrauchter Reserven nicht zu bewältigen sind. Der Wandel von der reinen Verkaufsfläche zur Begegnungsstätte mit gemischten Nutzungen wird vor allem für die Zentren der kleineren Städte immer wichtiger. Nachhaltigkeit im Einzelhandel erfordert neue Infrastrukturkonzepte für E-Mobilität und ein verbessertes Energiemanagement.

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Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft