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Zahlen, Daten, Fakten: Handelsimmobilien

Einzelhandelsimmobilien verfügen über eine große Bandbreite an unterschiedlichen Betriebsformen. Darunter zählen beispielsweise Fachgeschäfte/-märkte, Discounter, Shopping-Center, Warenhäuser und der Versandhandel. Die Entwicklung auf dem Markt für Handelsimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2021.

Das Konsumklima ist im Jahr 2020 durch die Corona-Krise und den ersten Lockdown so stark eingebrochen wie noch nie zuvor. Zwischen Juni und August erholte es sich langsam, da niedrige Infektionszahlen dazu führten, dass Handel, Gastronomie und Hotellerie mit vergleichsweise wenigen Einschränkungen öffnen konnten. Danach kühlte es sich wegen erneut zunehmender Schutzmaßnahmen ab, rutschte in der zweiten Welle der Pandemie wieder deutlich ab und zeigt im Frühjahr 2021 wieder einen leichten Aufwärtstrend.

Der gesamte Einzelhandel hat im zurückliegenden Jahr mit 577,4 Mrd. Euro ein im Vergleich zu 2019 deutliches Umsatzplus von 31,2 Mrd. Euro bzw. 5,7% erzielt. Das Wachstum wird erwartungsgemäß von der Entwicklung des Onlinehandels getragen. Dessen Umsätze wuchsen um 24,1% – im Mittel der letzten zehn Jahre lag die Wachstumsrate des Onlinehandels bei 13,5%. Der Wachstumssaldo des stationären Einzelhandels war zwar mit +18,9 Mrd. Euro bzw. +3,9% ebenfalls positiv, allerdings muss zwischen den Warengruppen differenziert werden. Während Vollsortimenter und der Lebensmittelhandel im Jahr 2020 teils Umsatzzuwächse im zweistelligen Prozentbereich verzeichnen konnten, sorgten die zeitweisen Schließungen im Modeeinzelhandel und bei den Waren- und Kaufhäusern für erhebliche Umsatzeinbußen (-23,4% bzw. -12,8%). Trotz ausgesetzter Insolvenzanmeldepflicht und staatlicher Corona-Hilfen meldeten 2020 bereits ca. 3.300 Unternehmen Insolvenz an (2019: 3.900). Unternehmen wie Galeria Karstadt Kaufhof, Esprit, Sinn, Bonita oder Hallhuber mussten teils in großem Umfang Läden schließen und ihr Filialnetz bereinigen.

Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien war 2020 mit einem Transaktionsvolumen von 12,3 Mrd. Euro und einem Plus von 21% gegenüber 2019 (10,1 Mrd. Euro) vergleichsweise stabil. Mit 4,6 Mrd. Euro Transaktionsvolumen war das erste Quartal, auch durch Geschäfte von 2019, die erst später ergebniswirksam wurden, außerordentlich lebhaft. 2020 war zudem durch großvolumige Portfolioverkäufe geprägt. Auch fand eine deutliche Verschiebung der Umsätze zugunsten von Lebensmittelmärkten und lebensmittelgeankerten Fachmarkt- und Nahversorgungszentren statt. Innerstädtische Geschäftshäuser waren zwar besonders schwer von den Folgen der Pandemie betroffen, durch den Erwerb von Kauf- und Warenhäuserportfolios bzw. größere Anteilsübernahmen blieb jedoch das Umsatzvolumen in der Summe stabil. Auch bei Shoppingcentern hat sich beim Transaktionsvolumen nicht viel getan. Diese werden bereits seit 2018 vergleichsweise wenig gehandelt.

Die Renditen entwickelten sich je nach Handelsimmobilientyp heterogen. Bei den stark nachgefragten Supermärkten ging die Spitzenrendite gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte zurück auf 4,8%. Bei SB-Warenhäuser war sie nur leicht rückläufig und sank von 4,75% auf 4,7%. Fachmarktzentren und Fachmärkte blieben stabil bei 4,15% bzw. 5,25%. Die Rendite bei Bau- und Gartenmärkten sank um 0,1 Prozentpunkte auf 5,1%. Bei Shoppingcentern stieg die Rendite für erstklassige Objekte in 1a-Lagen deutlich um 1 Prozentpunkt auf 5,0%, die für Center in B-Standorten ebenso stark auf 6,0%. Auch bei den Geschäftshäusern spiegelt sich die steigende Unsicherheit über die weiteren Perspektiven in einer steigenden Rendite wider. Sie stieg in den Top-Lagen der A-Städte um 0,2 Prozentpunkte auf 3,3%.

Ausblick

Perspektivisch wird sich der Wettbewerb institutioneller Investoren um die wenigen, attraktiven Portfolioangebote weiter verschärfen und ein weiterer Rückgang der Renditen zu erwarten sein. Darüber hinaus dürfte auch die Nachfrage nach Baumärkten hoch bleiben. Hingegen ist bei High-Street-Objekten und Shoppingcentern ein Rückgang des Transaktionsvolumens zu erwarten. Die Unsicherheit wird sich in den Branchen des aperiodischen Bedarfs fortsetzen.

Weitere Leerstände werden sich im Stadtbild manifestieren. Pro geschlossenem Verkaufstag werden weitere Verluste von bis zu 700 Mio. Euro eingefahren. Die Reserven sind aufgebraucht, der maximale Erstattungsbetrag von 12 Mio. Euro der Überbrückungshilfe III reicht für filialisierte Unternehmen nicht aus. Unzureichende Cashflows in den Handelsunternehmen wirken sich über ausfallende Mietzahlungen auch auf das Kundenvermögen der typisch in Immobilienfonds investierten Altersvorsorgeeinrichtungen und Versicherungen aus – mit möglichen Konsequenzen für den Finanzsektor.

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