Einzelhandelsimmobilien verfügen über eine große Bandbreite an unterschiedlichen Betriebsformen. Darunter zählen beispielsweise Fachgeschäfte/-märkte, Discounter, Shopping-Center, Warenhäuser und der Versandhandel. Die Entwicklung auf dem Markt für Handelsimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2025.

Der Einzelhandel erzielte 2024 einen Umsatz in Höhe von 657,5 Mrd. Euro. Nominal entspricht das einem Wachstum von 1,3% gegenüber dem Vorjahr, real allerdings einer Stagnation. Der Onlineanteil am Gesamtumsatz lag bei 13,3%, nach zuvor 14,5% im Jahr 2021. In der Prognose bis 2028 steigt der Gesamtumsatz auf 700,3 Mrd. Euro, wobei sich der Onlineanteil auf 15,7% erhöhen dürfte. 

Die verhaltene Konsumstimmung bleibt eine der größten Herausforderungen. Die Sparneigung stieg angesichts der Inflation der Jahre 2022 bis 2024, die u.a. bei Gütern des kurzfristigen, täglichen Bedarfs (FMCG) zu erheblichen realen und gefühlten Preissteigerungen geführt hat. Zusammen mit Lieferengpässen, Fachkräftemangel, Filialnetzoptimierungen und Händlerinsolvenzen ergeben sich tiefgreifende Auswirkungen auf die Einzelhandelsimmobilien.  

Von den ca. 125 Mio. m² Handelsfläche in Deutschland entfallen rund 30% auf den FMCG-Bereich, der sich durch stationäres Wachstum auszeichnet und als Frequenzbringer fungiert. In den kommenden 10 Jahren dürfte sich in den Nonfood-Branchen eine Verkaufsflächenreduktion von ca. 10 Mio. m² zeigen, insbesondere bei den textil- und schuhgeprägten Segmenten, bei Warenhäusern und beim mittelständischen Fachhandel. Großflächen werden weniger gefragt, Ober- und Untergeschosse verlieren an Bedeutung. Eine Substitution durch gleichwertige Handelsformate wird schwieriger, Leerstände nehmen zu. Zunehmend dienen zwar Restaurants, Cafés und Erlebnisangebote als Ersatz, demografiebedingt wächst auch der stationäre Markt für Optik und Akustik. Oft ist aber eine Umnutzung ohne Umbau nicht möglich, denn dieser bedarf erheblicher Investitionen und verbesserter Rahmenbedingungen (darunter planungsrechtliche Erleichterungen wie verkürzte Umplanungs- und Genehmigungszeiten, eine reduzierte Regelungsdichte oder der Erhalt des Bestandsschutzes bei Umwandlung). 

Auf dem Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien konnte das Transaktionsvolumen mit +8% leicht auf 5,4 Mrd. Euro zulegen, es befindet sich aber nach wie vor im Vergleich zu den Vorjahren auf niedrigem Niveau. Das Investoreninteresse konzentrierte sich hauptsächlich auf Geschäftshäuser (1,7 Mrd. Euro) und Kauf- bzw. Warenhäuser (1,6 Mrd. Euro). Bei Shoppingcentern ist es leicht gesunken (0,5 Mrd. Euro) und Nahversorgungsimmobilien verzeichneten den stärksten Nachfragerückgang (0,7 Mrd. Euro, -68%) – diese Zurückhaltung dürfte aber der Erwartung künftig höherer erzielbarer Verkaufspreise und dem Ausbleiben von Eigennutzerankäufen geschuldet sein.  

Die Renditen (Nettoanfangsrenditen, Spitze) bewegen sich je nach Objektkategorie zwischen 4,3% bei den als sicher geltenden Geschäftshäusern und 5,8% bei den teils repositionierungsbedürftigen Shoppingcentern. Im Mittelfeld rangieren Supermärkte und Fachmarktzentren mit 4,8% und 5,1%. Bewegung gab es bei den Renditen im Vergleich zum Vorjahr kaum.  

Die Mieten für Einzelhandelsflächen (Durchschnittsmieten, 1a-Lagen) sind in allen Städtekategorien zurückgegangen. Derzeit liegen sie in den A-Städten bei 114 Euro/m² im Monat. In den B-Städten werden durchschnittlich 66 Euro/m² aufgerufen, in den C- und D-Städten sind es 45 Euro/m² bzw. 27 Euro/m². In der Fläche beginnen die Mieten bspw. im Bereich der Fachmärkte bei 4 bis 5 Euro/m² bei flächenintensiven Möbel- und Baumärkten sowie im Nonfood-Discount und erreichen maximal 16 Euro/m² bei Anbietern hochwertiger Textilien. Die Mietpreisspanne für Nahversorger bewegt sich zwischen 9 und 18 Euro/m². Drogeriemärkte bezahlen mit 10 bis 18 Euro/m² etwas höhere Mieten als der Lebensmittelbereich mit den Supermärkten, Discountern und SB-Warenhäusern (9 bis 17 Euro/m²).  

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Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft