Einzelhandelsimmobilien verfügen über eine große Bandbreite an unterschiedlichen Betriebsformen. Darunter zählen beispielsweise Fachgeschäfte/-märkte, Discounter, Shopping-Center, Warenhäuser und der Versandhandel. Die Entwicklung auf dem Markt für Handelsimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2023.

Der Einzelhandel erzielte 2022 einen Umsatz von 633,4 Mrd. Euro. Das entspricht zwar einem nominalen Wachstum von 8,2% im Vergleich zu 2021, aber angesichts der durch die Inflation stark gestiegenen Preise einem realen Rückgang um 0,3%. Der stationäre Einzelhandel hat sich besser entwickelt als der Onlinehandel; die Frequenzen in den Innenstädten haben sich weitgehend erholt. Die Ladengeschäfte steigerten ihre Umsätze um 9,3% auf nominal 548,7 Mrd. Euro (2021: 502 Mrd. Euro). Der Onlinehandel normalisiert sich nach dem coronabedingten Boom. Er verbuchte 2022 nominales Umsatz-Minus von 2,3% und einen realen Rückgang um 7,2%.

Das Konsumklima kühlte in den ersten drei Quartalen 2022 ab und erreichte mit einem Index-Wert von -42,8 Punkten im Oktober ein Allzeit-Tief, das sogar weit unter dem bisherigen Rekordtief im ersten Corona-Lockdown lag (-23,1). Zum Jahresende stabilisierte es sich auf niedrigem Niveau mit weiteren leichten Erholungstendenzen.

Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien entwickelte sich 2022 robust. Das Transaktionsvolumen lag mit 9,4 Mrd. Euro 4% unter dem Vorjahreswert und 18% unter dem Zehn-Jahresdurchschnitt. Im ersten Quartal wurden 2,1 Mrd. Euro erzielt, im zweiten Quartal 1,6 Mrd. Euro. Im dritten Quartal stieg das Volumen bedingt durch die Übernahme der Deutschen Euroshop durch Oaktree und Cura deutlich gegenüber dem Vorquartal um 87% auf 3,3 Mrd. Euro. Im vierten Quartal lag das Transaktionsvolumen bei 2,5 Mrd. Euro. Mit einem neuen Preisniveau wird sich 2023 wieder eine Belebung des Transaktionsgeschehens einstellen, zumal global weiterhin sehr viel Liquidität zur Verfügung steht. Investorenseitig dürfte Interesse an allen Untersegmenten bestehen.

Die Renditen (Nettoanfangsrenditen, Spitze) sind 2022 über alle Einzelhandelsimmobilien um 0,25% bis 0,85% gestiegen. Sie spiegeln die abwartende Haltung der Investoren wider. Bei 1a-Handelsimmobilien in den A-Städten lag die Rendite zuletzt bei 3,9% (+0,7 Prozentpunkte im Vergleich zu 2021). Shoppingcenter erreichten in A-Standorten 5,1% (+0,25 Prozentpunkte) und in B-Standorten 6,5% (+0,6). Bei Fachmärkten stieg die Rendite besonders stark bei freistehenden Non-Food-Fachmärkten (5,75%, +0,85). Supermärkte, SB-Warenhäuser und Fachmarktzentren (je 4,3%, +0,7) und Baumärkte (4,75%, +0,45) gelten weiterhin als vergleichsweise risikoärmere Investments.

Aktuelle Entwicklungen, die den Markt für Einzelhandelsimmobilien prägen werden, sind unter anderem die durch die steigenden Energiekosten und ESG-Anforderungen notwendigen Umstellungen im Energiemanagement bzw. in der Bausubstanz, die Bemühungen der Kommunen um die Belebung der Innenstädte, die Verschmelzung von Online- und Stationärhandel im Connected Retail, Quick Commerce und in Micro-Hubs auf der letzten Meile des Versandwegs und der Beitrag der Gastronomie für das Shopping-Erlebnis.

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Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft