Das Anlageinteresse in Gesundheits- und Sozialimmobilien ist in den letzten Jahren sehr stark gestiegen. Die sehr stabile bzw. aufgrund des demografischen Wandels steigende Nachfrage mit hoher Auslastung der Pflegeeinrichtungen und die in der Pflegebranche üblichen langfristigen Mietverträge minimieren das Investitionsrisiko. Die Entwicklung auf dem Markt für Gesundheits- und Sozialimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2025.

Die Nachfrage nach Gesundheits- und Sozialimmobilien wird aufgrund des demografischen Wandels weiter ansteigen, doch das Pflegesystem in Deutschland steht bereits seit vielen Jahren vor enormen Herausforderungen. Dazu zählen die stark steigende Zahl der Pflegebedürftigen bei gleichzeitigem Personalmangel, die zunehmende Dauer der Pflege und kontinuierlich steigende Kosten (Energie, Lebensmittel, Personal oder Immobilienfinanzierung). Letztere können in Verhandlungen mit Kostenträgern nicht in voller Höhe oder nur zeitlich verzögert refinanziert werden. Die erschwerte Situation der Betreiber äußert sich auch in über 1.000 Insolvenz- und Schließungsfällen seit Anfang 2023. Dem Versorgungsabbau steht ein zusätzlicher Bedarf von 322.000 stationären Pflegeplätzen bis zum Jahr 2040 gegenüber. 

Der Neubau stagniert seit Jahren. Zudem ist ein großer Anteil der Bestandsgebäude im Pflegebereich älter als 25 Jahre, die Hälfte davon strukturell veraltet und energetisch ineffizient mit einem Investitionsbedarf von über 40 Mrd. Euro für Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz. Für die Betreiber und die Sozialhilfeträger fehlen aber Anreize für energieeffizientes Verhalten bzw. geeignete Investitionen. Nötig wäre eine bundesländerübergreifende Vereinheitlichung der Nutzungsdauer von Pflegeimmobilien auf 33 Jahre sowie der Kostenrichtwerte, sodass diese höhere Energieeffizienzstandards angemessen berücksichtigen. Auch sollte die energetische Sanierung von den Sozialhilfeträgern als betriebsnotwendig anerkannt und verbindlich refinanziert werden. Die energetische Sanierung sowie der altersgerechte, barrierearme Umbau im Bestand könnte durch Zuschussprogramme staatlich unterstützt werden. 

Auf dem Investmentmarkt sind klassische großvolumige Transaktionen im Umfang früherer Jahre ausgeblieben. Das Transaktionsvolumen im Bereich der Gesundheits- und Sozialimmobilien ist im Jahr 2024 auf rund 1,3 Mrd. Euro gestiegen (2023: rund 1 Mrd. Euro), blieb aber verglichen mit dem Höhepunkt 2020 (3,7 Mrd. Euro) auf niedrigem Niveau. 2024 entfielen 70% (912 Mio. Euro) auf Pflegeimmobilien und 30% (395 Mio. Euro) auf medizinische Versorgungseinrichtungen. Für 2025 deutet sich eine leichte Marktbelebung an, wobei der Produktmangel das größte Hemmnis darstellen wird.  

Die Renditen (Spitzenrenditen) für Pflegeheime waren zwischen 2012 und 2021 kontinuierlich von 7,4% auf 3,9% gesunken. Nach der Trendwende 2022 stiegen sie 2023 auf 5,1% und verblieben 2024 auf diesem Niveau. Ähnlich entwickelten sich die Renditen im Bereich des Servicewohnens für Senioren: Sie stiegen von 3,25-3,5% (2022) auf 4,5% (2023) und hielten diesen Wert in 2024. Die durchschnittliche Spitzenrendite für medizinische Versorgungseinrichtungen lag bei 4,75% (ambulant) bzw. 5,75% (stationär) und zeigte ebenfalls keine Veränderungen im Vergleich zu 2023. Für 2025 werden weiter stabile Renditen erwartet. Eventuell kommt es im zweiten Halbjahr zu einer Renditekompression aufgrund des Anlagedrucks seitens institutioneller Investoren.  

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Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft