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Zahlen, Daten, Fakten: Büroimmobilien

Büroimmobilien zählen zur Gruppe der Wirtschaftsimmobilien. Die Entwicklung auf den Büroimmobilienmärkten wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Sie gehören zu den prägendsten Elementen einer Stadt und sind zugleich Arbeitsraum vieler Millionen Menschen in Deutschland. Entsprechend bedeutend ist diese Assetklasse als Investmentobjekt, Produktionsfaktor und Arbeitsplatz. Die Entwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe.

Die hohe Bedeutung von Büroimmobilien mit mannigfaltigen Bezügen zur Volkswirtschaft ist in der öffentlichen Wahrnehmung und in der Politik oft nicht ausreichend bekannt und das obwohl knapp 15 Millionen Personen in Deutschland in Büros arbeiten. Büroimmobilien als „Produktionsstätten“ sind damit eines der wichtigen Fundamente der Wertschöpfung und wirtschaftlichen Stärke unserer Gesellschaft.

Der Markt für Büroimmobilien wird geprägt durch die Auswirkungen der Corona-Krise, ESG und EU-Taxonomie. Diskussionen um Homeoffice-bedingte Flächenreduktionen sind in 2021 bereits abgeflacht.

Der Flächenumsatz stieg nach Verlusten im Vorjahr im Jahr 2021 in den 127 größten Büromärkten um 8,5% wieder auf 5,5 Mio. m² Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG) an. Die sieben A-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verzeichneten einen starken Umsatzanstieg um 26% auf rund 3 Mio. m² (2020: -37%). In den B-Städten stieg der Büroflächenumsatz ebenfalls, wenn auch mit +5,6% auf 1,3 Mio. m² weniger deutlich. Die C-Städte verzeichneten dagegen rückläufige Flächenumsätze, bei den D-Städten war der Rückgang moderat. 2022 wird insgesamt mit einer weiteren Belebung auf der Nachfrageseite gerechnet.

Auf dem Investmentmarkt stieg das Transaktionsvolumen 2021 um gut 10% auf 27,8 Mrd. Euro (2020: 25,1 Mrd. Euro). Die sieben A-Standorte haben an Bedeutung gewonnen und vereinen mit 23,2 Mrd. Euro 83% des Transaktionsvolumens auf sich. In den B-Städten blieb das Investmentvolumen mit 2,5 Mrd. Euro deutlich unter dem Allzeithoch von 2019 (4,4 Mrd. Euro) und leicht unter dem Niveau des Vorjahres (2,8 Mrd. Euro). Die C-Städte verbuchten ca. 1 Mrd. Euro Umsatz mit Büroimmobilien. Das entspricht in etwa dem langfristigen Mittelwert. In den D-Städten hat sich das Transaktionsvolumen mit 0,7 Mrd. Euro gegenüber 2020 leicht erhöht.

Die Renditen (Nettoanfangsrenditen) sind aufgrund der sehr hohen Investmentnachfrage weiter gesunken. Sie erreichten im Jahr 2021 in den A-Städten durchschnittlich 2,7% (2020: 2,8%), in den B-Städten 3,9% (2020: 4,0%) und in den C- und D-Städten 4,4% bzw. 5,6% (2020: 4,6% bzw. 5,7%).

Bei den Mieten (Spitzenmieten) gab es in allen Stadtkategorien leichte Zuwächse nach einer Stagnation in 2020. Incentives gewannen ebenso an Bedeutung. In den A-Städten stiegen die Mieten leicht von durchschnittlich 34,50 (2020) auf 35,20 Euro/m2 MFG. Frankfurt bleibt mit 41,00 Euro/m2 der hochpreisigste Standort, dicht gefolgt von München (39,80 Euro/m2) und Berlin (39,50 Euro/m2 MFG). Die Mietentwicklung in den B-Städten war ähnlich, allerdings leicht dynamischer und absolut gesehen auf niedrigerem Niveau. Auch in den C- und D-Städten zogen die Mieten leicht an.

Der Neubau erreichte 2021 in den 127 Büromärkten mit 2,8 Mio. m2 MFG (2020: 2,6 Mio. m²) das größte Fertigstellungsvolumen seit zehn Jahren. Mit 1,5 Mio. m2 MFG entfällt der größte Anteil auf die sieben A-Städte (+14% gegenüber 2020). Auch für 2022 sind sehr hohe Fertigstellungszahlen zu erwarten, da sich ein Großteil der laufenden Projekte bereits in fortgeschrittener Bauphase befinden. Größere Verzögerungen sind aufgrund von Materialknappheit und steigenden Baukosten vor allem bei den Neuplanungen zu erwarten.

Der Leerstand ist insgesamt weiter leicht angestiegen, bleibt aber mit 4,1% (2020: 3,8%) gering und entspricht einer marktüblichen Fluktuationsreserve. Die A-Städte verzeichneten den deutlichsten Anstieg auf aktuell 4,4% (2020: 3,4%). Der Leerstand in den B-Städten ist mit 3,7% (2020: 3,5%) am geringsten, gefolgt von den D- und C-Städten (4,1% bzw. 4,2%, 2020: 4,4% bzw. 4,2%).

Ausblick

Für 2022 wird von einer zunehmenden Dynamik des Büromarktgeschehens ausgegangen. Haupttreiber dieser Entwicklung ist ungeachtet der Debatte um die Auswirkungen von Remote Work auf die Nachfrage vor allem die positive Bürobeschäftigtenprognose, von der entsprechende Nachfrageimpulse ausgehen werden. Eine Vielzahl geplanter und in Realisierung befindlicher Neubauprojekte wird dagegen trotz anziehender Nachfrage zu einer weiteren Entspannung auf der Angebotsseite führen. Die Leerstandsquote wird im Mittel jedoch auf einem gesunden Niveau verbleiben.

Vor diesem Hintergrund und in Verbindung mit den anhaltend hohen Baukosten sowie zunehmenden ESG-Anforderungen ist auch 2022 mit steigenden Mieten zu kalkulieren. Einzig in Nebenlagen, die in der Vergangenheit in Ermangelung geeigneter Flächen an Bedeutung gewonnen haben, sind Korrekturen wahrscheinlich. Hier spielen im Einzelfall die konkreten Standortqualitäten wieder eine entscheidende Rolle für die Nachfrage und damit auch für das Mietniveau. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass sich die prognostizierte Entwicklung auf Nominalmieten bezieht. Vor dem Hintergrund des zunehmenden Bedeutungsgewinns von Incentives in Form von mietfreien Zeiten oder Ausbaukostenzuschüssen sind für die Effektivmieten jedoch auch Rückgänge möglich.

Ausgehend von stabilen Rahmenbedingungen am Kapitalmarkt ist 2022 ein vitales Transaktionsgeschehen zu erwarten, das sich wieder dem Rekordjahr 2019 annähern dürfte. Vor dem Hintergrund der anhaltenden Niedrigzinspolitik, an der sich kurz- bis mittelfristig nicht signifikant etwas ändern dürfte, ist die Immobilie bei institutionellen Investoren weiterhin gefragt. Die Volatilität der Aktienmärkte und die verschwindend geringe bis negative Verzinsung von vermeintlich risikoarmen Anleihen wird das Investoreninteresse an Immobilien auf einem hohen Niveau halten. In der Folge ist nicht davon auszugehen, dass Büroimmobilien ihren Status als dominante Anlageklasse verlieren werden. Das Vertrauen der Investoren ist ungeachtet der Diskussionen um die Auswirkungen von Remote Work auf die Nachfrage weiterhin hoch. Bei Büroinvestments wird die Risikoprüfung dennoch noch mehr an Bedeutung gewinnen, insbesondere in Bezug auf Flexibilität und Drittverwendungsfähigkeit, Mieterbonität, Ausfallrisiko, Wachstumsperspektive und natürlich ESG-Konformität.

2022 kann davon ausgegangen werden, dass die Renditekompression bei absoluten Core-Objekten anhalten wird. Insbesondere Immobilien mit langfristig gesichertem Cashflow mit sehr bonitätsstarken Mietern und geringer Ausfallwahrscheinlichkeit werden weiterhin auf eine sehr hohe Nachfrage treffen. Mit Preiskorrekturen ist bei Objekten mit Lage- und Objektdefiziten, insbesondere im Hinblick auf die EU-Taxonomie, zu rechnen.

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