Büroimmobilien zählen zur Gruppe der Wirtschaftsimmobilien. Die Entwicklung auf den Büroimmobilienmärkten wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Sie gehören zu den prägendsten Elementen einer Stadt und sind zugleich Arbeitsraum vieler Millionen Menschen in Deutschland. Entsprechend bedeutend ist diese Assetklasse als Investmentobjekt, Produktionsfaktor und Arbeitsplatz. Die Entwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe.

Die hohe Bedeutung von Büroimmobilien mit mannigfaltigen Bezügen zur Volkswirtschaft ist in der öffentlichen Wahrnehmung und in der Politik oft nicht ausreichend bekannt und das obwohl knapp 15 Millionen Personen in Deutschland in Büros arbeiten. Büroimmobilien als „Produktionsstätten“ sind damit eines der wichtigen Fundamente der Wertschöpfung und wirtschaftlichen Stärke unserer Gesellschaft.

Der Markt für Büroimmobilien reagierte bisher relativ robust auf die zunehmenden konjunkturellen Unsicherheiten und auf die weiter fortbestehende Diskussion über die Auswirkungen von Remote Work und die aufwändige Implementierung von ESG-Maßnahmen.

Auf dem Investmentmarkt sind die Büroimmobilienumsätze um rund 6 Mrd. Euro im Vergleich zum Vorjahr auf 21,8 Mrd. Euro zurückgegangen. Mit 82% (17,7 Mrd. Euro) Umsatzanteil am gesamten Büromarkt bleiben die sieben A-Städte annähernd auf dem Vorjahresniveau. In B-Städten sank das Büroinvestmentvolumen erneut und erreichte 1,8 Mrd. Euro (-27,5% bzw. -680 Mio. Euro im Vergleich zu 2021). C- und D-Städte konnten dagegen ein Umsatzplus von 28,4% auf knapp 1,3 Mrd. Euro bzw. 10,3% auf 783 Mio. Euro erzielen.

Die Renditen sind, nachdem sie zwölf Jahre lang nachgegeben haben, wieder gestiegen. Der gewichtete Durchschnitt der Nettoanfangsrenditen erreichte in den A-Städten 3,2%; es folgen die B-Städte mit 4,2% sowie die C- und D-Städte mit 4,6% bzw. 5,9%. Der Anstieg lag somit im Städtemittel zwischen 20 und 40 Basispunkten und war in den A-Städten am stärksten. Die Renditespreizung zwischen Top-Investmentobjekten mit hohem ESG-Rating und Bestandsobjekten mit großen ESG-Defiziten wird deutlicher.

Die Mieten (Spitzenmieten) sind erneut in allen Stadtkategorien nominal angestiegen. In den A-Städten stiegen sie am stärksten und erreichten 38,60 Euro/m² MFG (2021: 35,70 Euro/m² MFG). Die höchsten Preise werden nunmehr in Frankfurt (45,00 Euro/m² MFG), München (44,50 Euro/m² MFG) und Berlin (43,50 Euro/m² MFG) erzielt. Ein ähnliches Bild zeichnet, auf günstigerem Niveau, die Mietpreisentwicklung der B-Standorte. Dort werden die höchsten Preise weiterhin in Bonn (24,40 Euro/m² MFG), Hannover (18,50 Euro/m² MFG), Leipzig und Mannheim (je 17,50 Euro/m² MFG) gezahlt. Auch in den C- und D-Städten sind Preisanstiege spürbar. Deutlich stärker fallen die Preissteigerungen bei den Betriebskosten von Bürogebäuden aus: In den A-Städten haben sich die durchschnittlichen Betriebskosten seit 2021 um 63% erhöht.

Der Flächenumsatz ist in den 127 größten Büromärkten gegenüber 2021 um 5% auf 5,6 Mio. m² Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG) gesunken. Die sieben A-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verzeichneten ein leichtes Umsatzplus von 4% auf rund 3,1 Mio. m². Ihr Anteil am Gesamtumsatz stieg auf 57% (2021: 54%). In den B-Städten gab es mit minus 20% einen deutlichen Umsatzrückgang, in den D-Städten verringerten sich der Flächenumsatz noch deutlicher um 30% (C-Städte: +3%).

Der Neubau erreichte 2022 in den 127 Büromärkten mit 2,6 Mio. m² MFG fast das Fertigstellungsvolumen des Vorjahres (2021: knapp 2,7 Mio. m²). Mit 1,2 Mio. m² MFG bzw. 50% entfällt der größte Anteil auf die sieben A-Städte. In den 14 B-Städten kamen mit rund 600.000 m² so viele neue Flächen auf den Markt wie seit 20 Jahren nicht mehr. Ähnlich dynamisch war die Zunahme der Fertigstellungen in den C- und D-Städten mit je rund 400.000 m². Auch 2023 sind hohe Neubauflächenzugänge zu erwarten; trotz Mangel an Baukapazitäten und -stoffen ist bei den in Bau befindlichen Projekten nicht mit einer grundsätzlichen Veränderung für die kurzfristige Pipeline zu rechnen. Verschiebungen sind hingegen aufgrund von Veränderungen des Marktes (Leerstandsanstieg) und des Nachfrageverhaltens (Fokus auf zentrale Lagen, Nachhaltigkeitsaspekte) bei der mittel- bis langfristigen Planungspipeline durchaus realistisch.

Der Leerstand bleibt mit mit einer Leerstandsquote von 4,2% (2021: 4,1%) gering und entspricht einer marktüblichen Fluktuationsreserve. In den A-Städten liegt die Leerstandsquote derzeit bei 4,7% in den B- und C-Städten bei rund 3,8% und in den D-Städten im Mittel bei 4,0%. Für 2023 ist mit Leerstandsanstiegen insbesondere in den in den A- und B-Städten und bei nur sehr eingeschränkt marktfähigen Flächen zu rechnen.

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Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft