Büroimmobilien zählen zur Gruppe der Wirtschaftsimmobilien. Die Entwicklung auf den Büroimmobilienmärkten wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Sie gehören zu den prägendsten Elementen einer Stadt und sind zugleich Arbeitsraum vieler Millionen Menschen in Deutschland. Entsprechend bedeutend ist diese Assetklasse als Investmentobjekt, Produktionsfaktor und Arbeitsplatz. Die Entwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2025.

Der Markt für Büroimmobilien hat in den vergangenen Jahren tiefgreifende Anpassungen und Transformationen erfahren und zeigt sich weiterhin stabil, doch eine spürbare Belebung im Jahr 2024 blieb aus. Fachkräftemangel, demografischer Wandel, die Auswirkungen von Remote Work und die aufwändige Implementierung von ESG-Maßnahmen erfordern strategische Anpassungen und Investitionen. Angesichts des energetischen Sanierungsbedarfs von Bürogebäuden (160 bis 200 Mrd. Euro in den A-D-Märkten) bedarf es insbesondere in den wirtschaftlich schwächeren Märkten gezielter Förderprogramme, um Sanierungen oder Umnutzungen wirtschaftlich darstellbar zu machen.  

Die Renditen für Büroimmobilien sind 2024 im Vergleich zum Vorjahr ein weiteres Mal gestiegen, wenngleich mit abgeschwächter Dynamik. Die höchsten Anstiege der Spitzenrenditen verzeichneten die A-Städte. Im Schnitt erreichen sie dort 4,5% (+40 Basispunkte gegenüber 2023). In den B- und C-Städten stiegen sie mit jeweils 30 Basispunkten auf 5,1% bzw. 5,5%. Die D-Städte verzeichneten 6,3%. Das entspricht mit +20 Basispunkten im Vergleich zu 2023 dem geringsten Anstieg unter allen Städtekategorien. München bleibt der teuerste Bürostandort (4,3%), gefolgt von Berlin (4,4%) und Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart (4,5% bis 4,6%). Für 2025 wird von weiteren Seitwärtsbewegungen ausgegangen, bevor die Spitzenrenditen aufgrund der sich verbessernden Finanzierungskonditionen fallen könnten. 

Die Mieten (Spitzenmieten) sind 2024 weiter gestiegen, baukostenbedingt insbesondere in Gebieten mit einem hohen Neubauanteil sowie bei Objekten mit überdurchschnittlicher Qualität. In den A-Städten stieg der gewichtete Durchschnitt der Spitzenmieten von 40,30 auf 42,50 Euro/m² Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-GIF). Der teuerste Bürostandort München (54,00 Euro/m²) hat den Abstand zu Frankfurt (47,50 Euro/m²) an zweiter Stelle weiter vergrößert. Es folgen Berlin mit 45,00 Euro/m² und Düsseldorf (42,00 Euro/m²). Auch in den B-Städten gab es weitere Anstiege, im Mittel um 50 Cent auf nunmehr 18,20 Euro/m². Teuerster Standort bleibt Bonn (25,20 Euro/m²), gefolgt von Mannheim und Hannover (je 21,40 Euro/m²) sowie Dresden und Leipzig (je über 19,00 Euro/m²). Moderatere Anstiege verzeichneten die C- und D-Städte. Dort wurden in der Spitze 15,30 Euro/m² bzw. 12,00 Euro/m² (2023: 14,90 bzw. 11,60 Euro/m²) pro Monat aufgerufen. Dezentrale Bürolagen mit Standortdefiziten und qualitativ nicht mehr zeitgemäßen Objekten stehen zunehmend unter Druck.  

 Der Flächenumsatz ist in den 127 größten Büromärkten gegenüber 2023 um 4% auf 4,25 Mio. m² MF-GIF gesunken. Die sieben A-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart haben sich nach enormen Umsatzverlusten von fast 30% im Jahr 2023 gegenüber 2022 wieder stabilisiert und verzeichneten mit +7,4% sogar einen leichten Anstieg. Mit knapp 2,39 Mio. m² bleibt das Umsatzniveau jedoch unterdurchschnittlich. In den übrigen Städtekategorien setzte sich der Abwärtstrend fort: In den B-Städten sank der Umsatz weiter auf 1,05 Mio. m². In den C- (-30%) und D-Städten (-26%) gingen die Flächenumsätze am stärksten zurück.  

Der Neubau bewegte sich 2024 in den 127 Büromärkten mit ca. 2,5 Mio. m² MF-GIF erneut auf dem überdurchschnittlich hohen Niveau der letzten fünf Jahre. Die sieben A-Städte vereinten erneut mit insgesamt knapp 1,3 Mio. m² mehr als die Hälfte der Neubauflächen auf sich. In Berlin (500.000 m²), Hamburg (215.000 m²) und München (180.000 m²) kamen die größten Neubauflächen auf den Markt. In den 14 B-Städten sank das Neubauvolumen hingegen um gut 14% auf 480.000 m², bei heterogener Entwicklung: Die größten Anteile entfielen auf Dortmund (85.000 m²) und Dresden (49.000 m²), während bspw. Bonn, Duisburg und Nürnberg mit teils weniger als 20.000 m² relativ geringe Neubauflächenzugänge erzielten. In den C- und D-Städten gab es mit +8% bzw. +10% erneut Zuwächse. Für das laufende Jahr und die Folgejahre ist aufgrund des veränderten Marktumfelds mit Rückgängen der Fertigstellungszahlen zu rechnen.  

Der Leerstand lag 2024 mit 11,0 Mio. m² bzw. einer Quote von 5,6% rund 80 Basispunkte über dem Vorjahreswert. Vor allem die A-Städte waren mit steigenden Leerständen konfrontiert (2024: 7,1%, 2023: 5,6%) – bei hoher Bandbreite: Am höchsten sind sie in Frankfurt am Main (11%) und Düsseldorf (10%), gefolgt von München und Berlin (je 7%). Hamburg, Köln und mit gewissen Abstrichen Stuttgart verbleiben dagegen innerhalb der gängigen Fluktuationsreserve von 3% bis 5%. Perspektivisch ist in allen A-Städten mit weiter steigenden Leerständen zu rechnen. In den B-Städten (Leerstandsquote 2024: 5,0%; 2023: 4,6%) ist überwiegend ein Anstieg zu verzeichnen, gleichwohl existieren mit Bonn, Nürnberg und Leipzig Standorte mit rückläufiger Quote. 

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Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft