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Zahlen, Daten, Fakten: Büroimmobilien

Büroimmobilien zählen zur Gruppe der Wirtschaftsimmobilien. Die Entwicklung auf den Büroimmobilienmärkten wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Sie gehören zu den prägendsten Elementen einer Stadt und sind zugleich Arbeitsraum vieler Millionen Menschen in Deutschland. Entsprechend bedeutend ist diese Assetklasse als Investmentobjekt, Produktionsfaktor und Arbeitsplatz. Die Entwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2021.

Die hohe Bedeutung von Büroimmobilien mit mannigfaltigen Bezügen zur Volkswirtschaft ist in der öffentlichen Wahrnehmung und in der Politik oft nicht ausreichend bekannt und das obwohl knapp 15 Millionen Personen in Deutschland in Büros arbeiten. Büroimmobilien als „Produktionsstätten“ sind damit eines der wichtigen Fundamente der Wertschöpfung und wirtschaftlichen Stärke unserer Gesellschaft.

Die Marktsituation ist bei Büroimmobilien trotz der Corona-Pandemie insgesamt robust. Die Mieten, Leerstandszahlen und die Investmentaktivitäten sind auf einem stabilen Niveau. Einem künftig eventuell erhöhten Homeoffice-Anteil stehen flächenintensivere neue Bürokonzepte gegenüber.

Der Flächenumsatz war 2020 in den 127 größten Büromärkten mit 4,7 Mio. m² Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG) rund ein Drittel geringer als 2019. Anpassungen infolge des höheren Homeoffice-Anteils und die technische Ausstattung der Mitarbeiter hatten gegenüber Standortverlagerungen oder Expansionen Priorität. In den A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sanken die Flächenumsätze 2020 gegenüber 2019 im Schnitt um 37% auf 2,4 Mio. m². Ihr Anteil am Gesamtumsatz in Deutschland ging von 60% auf 50% zurück. An den anderen Standorten waren die Umsatzrückgänge ebenfalls signifikant, aber weniger stark ausgeprägt (B-Städte: -23%, C-Städte: -12%, D-Städte: -10%).

Der Neubau erreichte 2020 in den 127 Büromärkten einen Rekordwert von 2,6 Mio. m² MFG – nach knapp 2,4 Mio. m² MFG im Vorjahr. Die Pipelines für Neubauprojekte an den A- und B-Standorten deuten für 2021 ebenfalls ein sehr hohes Fertigstellungsvolumen an. Die Corona-Pandemie führte zwar zu Bauverzögerungen, aber ohne große Auswirkungen auf die Fertigstellungszahlen, da sich viele Projekte bereits in fortgeschrittener Bauphase befanden. Größere Verschiebungen sind erst nach 2021 zu erwarten.

Der Leerstand ist insgesamt leicht angestiegen, bleibt aber mit 3,8% gering und entspricht einer gesunden Fluktuationsreserve. Die A- und B-Städten verzeichneten leichte Steigerungen auf 3,4% und 3,7%. In den C- und D-Städten gibt es keine Veränderungen (3,9% bzw. 4,6%).

Die Mieten (Spitzenmieten) stagnieren im Allgemeinen, nachdem sie in den zehn Jahren zuvor kontinuierlich angestiegen waren. Incentives für Vertragsabschlüsse haben dabei wieder an Bedeutung gewonnen. Lediglich die A-Städte verzeichneten 2020 einen weiteren geringfügigen Anstieg um 0,8% auf 34,20 Euro/m² MFG pro Monat. Unter ihnen gab es in Hamburg und Stuttgart leichte Zuwächse auf 30,50 Euro/m² bzw. 24,00 Euro/m². Frankfurt bleibt mit 41,00 Euro/m² der teuerste Bürostandort, gefolgt von München (39,50 Euro/m²) und Berlin (39,00 Euro/m²). Düsseldorf (26,50 Euro/m²) und Köln (24,50 Euro/m²) bleiben im Mittelfeld der A-Städte. In den B-, C- und D-Städten ist die Entwicklung ähnlich: Die durchschnittliche Spitzenmiete stagniert und es gibt vereinzelt leichte Zuwächse und Rückgänge. Perspektivisch ist insgesamt eine Stagnation realistisch, wobei sich die Lage- und Standortqualität wieder deutlicher im Mietniveau widerspiegeln wird.

Die Nettoanfangsrenditen entwickelten sich ähnlich wie die Mieten. Bei den A-Städten kommt es bei durchschnittlich 2,8% zu einer Bodenbildung. Berlin (2,6%), München (2,7%), Hamburg und Frankfurt (je 2,8%) bleiben unter der 3%-Marke und in Stuttgart, Düsseldorf und Köln bleibt das Kaufpreisniveau mit Renditen zwischen 3,0% und 3,2% geringfügig günstiger. Unter den B-Standorten gibt es vereinzelt Standorte mit leichten Renditeanstiegen, die durch Ausweichreaktionen der Investoren begründet sind, die in den A-Städten keine für sie geeignete Investments mehr.

Ausblick

Für 2021 wird von einer vergleichbaren Entwicklung wie 2020 ausgegangen. Die Unsicherheiten hinsichtlich des weiteren Fortgangs der Pandemie sprechen ein­deutig gegen größere Zuwachsraten. Erst mit einer positiven Entwicklung der COVID-19-Pandemie wird mit einer signifikanten konjunkturellen Erholung gerechnet, was sich positiv auf die Büromärkte auswirken wird. Ein spürbares Einbrechen der Mieten wird ebenfalls nicht erwartet, da sich trotz steigender Fertigstellungszahlen an den grundsätzlichen Rahmenbedingungen mit über­wiegend geringen Leerständen und steigenden Bürobeschäftigtenzahlen in den Metropolen nichts ändert. Vor diesem Hintergrund ist im Mittel eine erneute Stagnation realistisch, wobei natürlich einzelne Standorte ein differenziertes Bild zeigen können. Aufgrund des geringen Angebotes an Büroflächen sind in den vergangenen Jahren Mietsuchende in die Peripherie ausgewichen, was in der Folge zu einer starken Aufwertung von Nebenlagen führte. Hier sind Korrek­turen wahrscheinlich – der Zusammenhang von Lage- und Standortqualität wird sich wieder deutlicher im Mietniveau widerspiegeln.

Mittelfristig ist mit steigenden Mieten zu kalkulieren. Dies wird sich insbeson­dere auf die A-Städte konzentrieren, wobei auch bei kleineren Städten im Umfeld großer Metropolen, Universitätsstandorten und Städten, die in Bezug auf die Bürobeschäftigtenquote noch Nachholbedarf haben, wie beispielsweise das Ruhrgebiet (durch einen noch nicht abgeschlossenen Transformationsprozess), Potenzial für Mietwachstum erkennbar ist. Entscheidend für ein reges Marktge­schehen und eine entsprechend positive Mietprognose sind Bürobeschäftigten­zuwächse. Dabei können abseits der Top-Bürometropolen die Städte profitieren, deren Branchenstruktur eine günstige Wachstumsperspektive aufweisen. Dazu zählen allen voran die Branchenzweige, die von der fortschreitenden Digitalisie­rung profitieren werden, wie beispielsweise der Informations- und Telekommu­nikationssektor.

Es ist dabei aber zu berücksichtigen, dass sich die prognostizierte Entwicklung auf Nominalmieten bezieht. Für die Effektivmieten sind jedoch tatsächlich Rückgänge wahrscheinlich, da vermieterseitige Anreize in Form von mietfreien Zeiten oder Ausbaukostenzuschüssen wieder an Bedeutung gewinnen. Auch in­nerhalb der Städte sind hierbei Differenzierungen zu machen. Während die be­schriebene Entwicklung vor allem für City- und Cityrandlagen zutrifft, ist in einzelnen Nebenlagen eher mit Korrekturen zu rechnen. Hier spielen die jewei­ligen Lage- und Standortqualitäten eine entsprechend große Rolle für die künf­tige Entwicklung.

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