Büroimmobilien zählen zur Gruppe der Wirtschaftsimmobilien. Die Entwicklung auf den Büroimmobilienmärkten wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Sie gehören zu den prägendsten Elementen einer Stadt und sind zugleich Arbeitsraum vieler Millionen Menschen in Deutschland. Entsprechend bedeutend ist diese Assetklasse als Investmentobjekt, Produktionsfaktor und Arbeitsplatz. Die Entwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2024.

Auf dem Markt für Büroimmobilien ist die konjunkturelle Unsicherheit zu spüren. Zinswende, geopolitische Verwerfungen, gestiegene Energiepreise, Unsicherheit über die Folgen der Energiepolitik, der Einfluss von Fachkräf­temangel und demografischem Wandel auf die Bürobeschäftigtenzahl, die Auswirkungen der Flexibilisierung der Arbeitsorganisation und die aufwändige Implementierung von ESG-­Maßnahmen machen den Marktteilnehmern nach wie vor zu schaffen.

Der Investmentmarkt verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr einen Einbruch der Büroimmobilienumsätze um 74% bzw. 16 Mrd. Euro auf 5,6 Mrd. Euro. Auffällig ist der deutliche Rückgang des Umsatzanteils in den A­-Städten: Nach 82% im Vorjahr konnten die wichtigsten deutschen Bürometropolen im Jahr 2023 nur ca. 59% bzw. 3,3 Mrd. Euro erreichen. In den B­-Städten halbierte sich die Summe auf 900 Mio. Euro, C-­ und D-­Städte konnten insgesamt rund 1 Mrd. Euro auf sich verbuchen. Standorte außerhalb der Städteklassifikation erzielten mit 350 Mio. Euro mehr als das Doppelte der Vorjahresumsätze.

Die Renditen für Büroimmobilien sind 2023 noch einmal deutlich gestiegen. Die höchsten Anstiege waren in den A-­Städten auf 4,1% (+90 Basispunkte gegenüber 2022) zu beobachten. In B-­ und C-­Städten legten sie jeweils um 60 Basispunkte auf 4,8% bzw. 5,2% zu. Die geringsten Preiskorrekturen er­fuhren D-­Städte mit 6,1% (+30 Basispunkte im Vergleich zu 2022). München ist mit einer Spitzenrendite von 3,9% der teuerste Bürostandort. Berlin folgt mit 4,0%, danach Hamburg, Frankfurt und Köln mit jeweils 4,1% und Düs­seldorf und Stuttgart mit je 4,2%.

Die Mieten (Spitzenmieten) sind aufgrund hoher Baukosten und höherer Nutzeranforderungen an Lage und Objektqualität weiter gestiegen. In den A-­Städten stieg der gewichtete Durchschnitt der Spitzenmieten von 38,60 auf 40,30 Euro/m² MF­-GIF. München (46,50 Euro/m²) hat Frankfurt (45,10 Euro/ m²) als bisher teuersten Standort abgelöst. Es folgt Berlin mit 44,50 Euro/m². Die größten Mietpreissprünge gab es in Köln und Düsseldorf mit einem Anstieg von 27,50 auf 32,10 Euro/m² bzw. 32,50 auf rund 36,00 Euro/m². Auch in den B­-Städten gab es Anstiege, im Mittel um 60 Cent auf nunmehr 17,30 Euro/m². Teuerster Standort bleibt Bonn (24,80 Euro/m²), gefolgt von Dres­den und Hannover ( je 19,00 Euro/m²) sowie Leipzig und Mannheim ( je 18,50 Euro/m²). In den C-­ und D­-Städten betragen die Spitzenmieten durchschnittlich 14,70 und 11,60 Euro/m² (Vorjahr: 14,40 bzw. 11,30 Euro/m²). Die höchs­ten Mieten werden nicht mehr nur in Citylagen, sondern auch in etablierten Cityrandlagen oder Bürozentren mit hohem Neubauanteil erzielt.

Der Flächenumsatz ist in den 127 größten Büromärkten aufgrund eines deut­lichen Rückgangs großvolumiger Mietabschlüsse gegenüber 2022 um mehr als 25% auf 4,24 Mio. m² Mietfläche für gewerblichen Raum (MF­GIF) gesun­ken. Die sieben A­Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Mün­chen und Stuttgart verzeichneten mit fast 30% den größten Rückgang, auf rund 2,2 Mio. m², was so niedrig war wie zuletzt 2009. In den B­-Städten sank der Umsatz auf weniger als 1 Mio. m², das ist der niedrigste Wert der letzten 10 Jahre. Auch die C-­ und D-­Städte (482.000 m² und 563.000 m²) waren von Umsatzrückgängen nicht verschont. 2024 dürfte es zu einer Belebung der Nachfrage kommen, mit einem Flächenumsatz von 4,0 bis 4,5 Mio. m².

Der Neubau bewegte sich 2023 in den 127 Büromärkten mit ca. 2,6 Mio. m² MF­-GIF erneut auf dem überdurchschnittlich hohen Niveau der Jahre 2021 und 2022. Die sieben A-­Städte vereinten mit insgesamt knapp 1,3 Mio. m² etwa 50% der Neubauflächen auf sich. In den 14 B-­Städten wurde mit durchschnittlich 43.000 m² das hohe Volumen des Jahres 2022 noch einmal über­ troffen. Die C-­ und D­-Städte verzeichneten mit je rund 362.000 m² ebenfalls hohe Zuwächse. In Anbetracht gefüllter Projektpipelines ist in allen Städte­ kategorien kurzfristig mit weiteren Neubauflächen zu rechnen, für Projekte mit hohen Vorvermietungsquoten, deren Bauphase ins Stocken geraten ist, werden sich zeitnah Lösungen finden. Mittelfristig dürften die veränderten Marktbedingungen stärker zum Tragen kommen, etwa ab 2026 sind deutlich geringere Fertigstellungszahlen zu erwarten.

Der Leerstand liegt 2023 mit einer Quote von 4,8% rund 50 Basispunkte über dem Vorjahreswert. Er bleibt trotz des Anstiegs innerhalb einer marktübli­chen Fluktuationsreserve. Vor allem die A­-Städte (5,6%) sind mit steigenden Leerständen konfrontiert – dafür sorgen die nachlassende Nachfrage und hohe Fertigstellungszahlen. B-­ und C­-Standorte (4,4% und 3,9%) entwickeln sich in dieser Hinsicht ähnlich, nur weniger dynamisch. In den D­-Städten bleibt das Niveau insgesamt stabil bei durchschnittlich 4,0%.

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