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Gesamtwirtschaftliche Entwicklung und Immobilienklima

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung wird jedes Jahr vom Immobilienweisen Prof. Dr. Dr. h.c. Lars P. Feld im Rahmen des Frühjahrsgutachtens eingeschätzt und auf die Immobilienwirtschaft bezogen. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2021.

Im Jahr 2020 ist die deutsche Wirtschaft mit einem Rückgang des realen Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 4,9% so stark eingebrochen wie seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr. Vor allem im zweiten Quartal 2020 stürzte sie mit einem saison- und kalenderbereinigten BIP-Rückgang um 9,7% zum Vorquartal in eine tiefe Rezession. Im dritten Quartal gab es mit einem Wachstum von 8,5% zwar einen Rückpralleffekt, der aber im vierten Quartal (+0,3%) gestoppt wurde. Weitreichende Stützungsmaßnahmen der Geld- und Fiskalpolitik haben einen tieferen und länger anhaltenden Wirtschaftseinbruch verhindert. Für das Jahr 2021 wird trotz der Startschwierigkeiten ein kräftiges Wachstum von im Schnitt fast 4% prognostiziert, was aber vom Impffortschritt und der Aufhebung der Einschränkungen abhängt.

Trotz Corona-Krise bleibt der Arbeitsmarkt weitgehend robust: Vorläufigen Schätzungen zufolge ging die Zahl der Beschäftigten im Vorjahresvergleich um 1,1% auf 44,8 Mio. zurück. Die Anzahl der Arbeitslosen lag im Januar 2021 bei 2,9 Mio. – das entspricht einem Anstieg der Erwerbslosenquote um 1,2 Prozentpunkte auf 4,6%. Geringfügig entlohnte Beschäftigte und Selbstständige waren besonders von der Krise betroffen, während der Arbeitsmarkt für Angestellte vor allem durch Kurzarbeit gestützt wird.

Die Verbraucherpreise sind 2020 mit +0,5% so wenig gestiegen wie seit der Finanzkrise nicht mehr. Die Inflationsrate für den harmonisierten Verbraucherpreisindex (HVPI) lag mit +0,4% im Jahresdurchschnitt sogar noch niedriger. Sie bleibt weit hinter der geldpolitischen Zielgröße von knapp 2% zurück. Zum Jahreswechsel 2020/2021 stieg die Inflationsrate nach HVPI aufgrund der CO2-Bepreisung und der ausgelaufenen Umsatzsteuersenkung mit rund zwei Prozentpunkten stark an auf 1,6%.

Die Finanzierungsbedingungen im Euroraum bleiben historisch günstig. Die EZB hält den Leitzins weiterhin auf dem Rekordtief von 0,0%. Zusätzlich reagierte sie schnell und entschlossen im Frühjahr 2020 auf die Krise und erhöhte die Liquidität, u.a. durch ihr temporäres Anleihekaufprogramm Pandemic Emergency Purchase Programme (PEPP). Deutlich gestiegene Inflationserwartungen im Frühjahr 2021 erhöhen zurzeit die Wahrscheinlichkeit, dass das Zinsniveau bereits mittelfristig steigt.

Bei den Krediten haben die Banken 2020 wegen des höheren Kreditrisikos und einer geringeren Risikotoleranz ihre Vergaberichtlinien für Unternehmenskredite verschärft. Wohnungsbaukredite waren im letzten Quartal 2020 von diesen Vorsichtsmaßnahmen noch nicht betroffen. Im ersten Halbjahr 2021 planen die Banken allerdings in beiden Kreditsegmenten weitere Verschärfungen. Die Vergabe von Konsumentenkrediten und sonstigen Krediten an Privatpersonen wurde zunächst deutlich strenger gehandhabt, zuletzt aber wieder gelockert. Kredite für den Wohnungsbau mit anfänglicher Zinsbindung von über zehn Jahren Laufzeit haben sich zuletzt im Februar 2021 leicht auf rund 1,2% vergünstigt.

Die Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt ist heterogen. Im Wohnbereich ist eine Trendwende bei der Preisentwicklung kaum absehbar. Die Finanzierungsbedingungen sind weiterhin attraktiv, Verdiensteinbußen sind temporärer Natur. Teilweise konnten Haushalte coronabedingt auch hohe Ersparnisse bilden. Fortbestehende Kapazitätsbeschränkungen in der Bauwirtschaft, lange Planungs- und Genehmigungsverfahren und fehlendes Bauland in Ballungsgebieten verteuern die Immobilienobjekte ebenso wie höhere Anforderungen an die Energieeffizienz, komplexe Regulierungen für Neubauten oder Maßnahmen wie die Mietpreisbremse. Demgegenüber sind Wirtschaftsimmobilien deutlich von der Corona-Krise betroffen und Mieten und Preise dürften sich kurzfristig kaum noch so stark wie in den vergangenen Jahren entwickeln. Liquiditätssteigernde Hilfen federten bislang die kurzfristigen Effekte der Pandemie ab, so dass sich noch kein erheblicher Rückgang der Miet- und Immobilienpreise bei Wirtschaftsimmobilien zeigte. Insolvenzen im Unternehmenssektor könnten aber zu Ausfällen von Wirtschaftsimmobilienkrediten führen, insbesondere im stationären Einzelhandel. Manifestiert sich der Leerstand, würde das auch auf die Banken durchschlagen.

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