Home - Future Office: Bestandshalter

Future Office: Bestandshalter

Homeoffice und veränderte Organisationsstrukturen, vor allem infolge einer dynamischeren Wirtschaftsentwicklung, zwingen Unternehmen zu kurzfristigeren Flächenanpassungen. Daten können dabei helfen – und die Immobilienbranche.
„Wir werden permanent umplanen und umbauen“

Interview mit Prof. Dr. Thomas Glatte, Director Global Real Estate, BASF

Sie nehmen an vielen Diskussionen rund um künftige Arbeitswelten teil. Was beobachten Sie dabei?

Es wird viel darüber geredet, dass sich die Anforderungen an Büroimmobilien ändern. Doch während Mieter und Nutzer diesen Wandel täglich und einschneidend spüren, machen die meisten Investoren und Projektentwickler weiter wie bisher. Sie scheinen immer noch im Rausch der erfolgsverwöhnten vergangenen Jahre gefangen und drohen, die Zukunft zu verschlafen. Ich nehme das sehr verwundert zur Kenntnis.

Haben Sie ein Beispiel?

Nehmen wir die Nutzungsdauer von Flächen. Die Wirtschaftszyklen werden immer kürzer. Die Dynamik des Wandels in nahezu allen Geschäftsfeldern nimmt zu. Das führt dazu, dass ich als Unternehmen kaum das Personal und damit den Flächenbedarf für das nächste Jahr abschätzen kann, geschweige denn für die sieben bis zehn Jahre, die Vermieter bevorzugt als Mietvertragslaufzeit aufrufen. Das hat gegenwärtig, natürlich auch durch verstärktes Homeoffice, den Effekt, dass die meisten Corporates Leerstand verwalten. Ich würde sogar von strukturellem Leerstand sprechen. Viele dieser Flächen werden nach Auslaufen der Verträge nicht mehr oder nur zu geringen Teilen benötigt. Das betrifft vor allem Gebäude in B- und C-Lagen und an peripher gelegenen Standorten sowie solche, die älter als 30 Jahre sind. Das sind aus meiner Sicht signifikante Risikopositionen für Investoren.

Aber sorgt der Trend zur Dezentralisierung nicht für Bedarf abseits der A-Lagen, Stichwort Co-Working?

Ganz sicher ist das so, aber diese Nachfrage führt nicht in die besagten antiquierten Bürostandorte. Da wo Banken und andere Institutionen früher ihre Backoffice-Funktionen angesiedelt haben, gibt es keine Urbanität, die ein heutiger dezentraler Arbeitsort aber voraussetzt.

Welche Kriterien machen neben der Lage eine zukunftsfähige Büroimmobilie aus?

Wichtig sind offene Flächengrundrisse. Die Nutzung der Räumlichkeiten wird sich permanent ändern, und zwar im Abstand von wenigen Jahren, wenn nicht Monaten. Raumzuschnitte müssen sich daher ohne Weiteres ändern lassen, am besten auch durch verschiebbare Wände. Wir erleben gerade einen Wandel weg von Linien- zu Projektorganisationen. Vor Corona haben wir Diskussionen über Zweit- oder Drittbüros geführt, wenn Kollegen projektweise für einige Monate in andere Bereiche wechselten. Das ist in der neuen Welt nicht darstellbar.

Welche Rolle spielen Digitalisierung und Daten(-transparenz) beim Future Office?

Digitalisierung ist aus zwei Gründen relevant. Zum einen ist sie Voraussetzung für ESG, um regulatorischen Vorgaben wie Reportings nachkommen zu können. Dafür müssen wir als Branche einen Quantensprung bei der Datenverfügbarkeit machen. Zum anderen werden Digitalisierung und Daten operativ eine große Rolle spielen, denn damit wir Flächen permanent an die wechselnden Projektorganisationen anpassen können, brauchen wir geeignete Planungstools und verfügbare Daten. Ich denke an einen Digital Twin light, der die wesentlichen Informationen wie Grundrisse, Lichteinfall, Steckdosen etc. enthält und sich entsprechend aufwandsarm pflegen lässt. Dann muss man nur noch die Parameter wie Personenzahl und Tätigkeitsfelder definieren und das Programm liefert Vorschläge.