Das Hotel als Betreiberimmobilie rückt immer mehr in den Fokus privater und vor allem institutioneller Investoren. In der Vergangenheit wurden Hotelimmobilien lediglich Anlageportfolios beigemischt oder als Ersatzinvestition für beispielsweise Büroimmobilien angesehen. Die Hotelimmobilie hat sich nun als eine eigenständige Asset-Klasse auf dem deutschen Anlagemarkt etabliert. Die Entwicklung auf dem Markt für Hotelimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2023.

Anfang 2022 schien nach zwei Jahren Pandemie eine baldige Erholung der Hotellerie in Sicht. Doch der Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine schürte Verunsicherungen im touristischen Wirtschaftskreislauf. Die Stimmung in der Hotelbranche ist gespalten. Einerseits bestehen weiterhin Herausforderungen angesichts von Fachkräftemangel, stark steigenden Erzeuger- und Energiepreisen sowie Bau- und Finanzierungskosten. Andererseits blicken einige Marktteilnehmer mit mittlerweile robuster aufgestellten Hotels und wieder anlaufendem Geschäftstourismus optimistisch in die Zukunft.

Die Übernachtungszahlen erholten sich 2022 zunächst und lagen im August sogar leicht über dem Vorkrisenniveau. Im Spätsommer und Herbst setzte sich diese Entwicklung leider nicht fort. Für das Gesamtjahr 2022 ist von rund 455 Mio. Übernachtungen auszugehen. Das wären rund 145 Mio. mehr Übernachtungen als im Corona-Krisenjahr 2021, aber rund 40 Mio. weniger als 2019 vor Corona.

Auf dem Investmentmarkt fanden 2022 kaum Hotelverkäufe statt. Das Transaktionsvolumen dürfte zum Ende des Jahres bei 1,9 Mrd. Euro liegen. Zum Vergleich: In den Vor-Corona-Jahren wurde teilweise die Fünf-Mrd.-Euro-Marke überschritten. 2023 ist nur mit leichten Umsatzsteigerungen zu rechnen. Viele Investoren warten ab, welche Standorte, Konzepte und Betreiber sich am Markt durchsetzen oder suchen vermehrt in C- und D-Städten mit hohem Inlandstourismus nach nachhaltig und zukunftsweisend positionierten Hotelobjekten. Gleichzeitig wächst das Kaufinteresse an Serviced-Apartments.

Der durchschnittliche Zimmerpreis (average room rate) ist gestiegen. Die deutsche Kettenhotellerie konnte ihn beispielsweise in den ersten zehn Monaten des Jahres 2022 erstmalig auf über 100 Euro anheben, womit er knapp 8% höher als 2019 lag. Den Erlöszuwächsen stehen jedoch stark gestiegene Betriebskosten und Ausgaben für Dienstleistungen gegenüber.

Die Perspektiven für den Hotelimmobilienmarkt bleiben unklar. Da sich die touristische Nachfrage in Deutschland weiter erholt und sich die Konjunkturaussichten etwas verbessern, ist 2023 zumindest mit einer leichten Stimmungsaufhellung zu rechnen. Die wirtschaftlich angespannte Lage vieler Betreiber trifft die Immobilienbranche in Form einer anhaltenden Umkehr vom Vermieter- zum Mietermarkt. Dies wird zumindest 2023 zu einem weiter abnehmendem Neubauvolumen führen.

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Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft