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Zahlen, Daten, Fakten: Hotelimmobilien

Das Hotel als Betreiberimmobilie rückt immer mehr in den Fokus privater und vor allem institutioneller Investoren. In der Vergangenheit wurden Hotelimmobilien lediglich Anlageportfolios beigemischt oder als Ersatzinvestition für beispielsweise Büroimmobilien angesehen. Die Hotelimmobilie hat sich nun als eine eigenständige Asset-Klasse auf dem deutschen Anlagemarkt etabliert. Die Entwicklung auf dem Markt für Hotelimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2021.

Die Corona-Krise hat das Beherbergungsgewerbe so stark getroffen wie keine andere Branche. Nach zehn Jahren Wachstum und einem guten zweimonatigen Jahresauftakt 2020 brach der Tourismus seit März 2020 teils dramatisch ein. Während der Lockdown-Monate sanken die Übernachtungszahlen aufgrund der Reisebeschränkungen vielerorts um über 90%. Über das gesamte Jahr 2020 verzeichneten deutsche Urlaubsregionen geringere Rückgänge der Übernachtungsgäste als städtische Regionen, da die Hauptsaison in eine Phase temporär gelockerter Corona-Maßnahmen fiel und Reisewarnungen für das Ausland bestanden. An Nord- und Ostsee bewegten sich beispielsweise die Verluste im Bereich von -14,0% bis -22,5%, während die Übernachtungszahlen in Berlin (-64,0%), München (-61,5%) und Hamburg (-55,4%) um ein Vielfaches stärker eingebrochen sind.

Auf dem Investmentmarkt nahmen viele Investoren von Hotel- und Freizeitimmobilien Abstand. Wo noch möglich, wurden Projektentwicklungen gestoppt. Das Transaktionsvolumen sank bei Hotelinvestments von 5,0 Mrd. Euro (2019) um rund 60% auf rund 2 Mrd. Euro. Die Hälfte davon wurde allein im ersten Quartal 2020 umgesetzt. Stadthotels wurden aufgrund der bis heute schwer einschätzbaren Situation kaum angeboten bzw. nachgefragt. Es wurden in erster Linie Ferien- und Resorthotels gehandelt. Doch auch bei der sich wohl schneller erholenden Ferienhotellerie ist investitionsseitig Vorsicht geboten. Angebots- und damit Wettbewerbszuwächse werden sich besonders in Küstennähe einstellen.

Die Perspektiven für den Hotelimmobilienmarkt sind unklar. Trotz wichtiger Hilfen sind viele Hotelbetriebe existenziell bedroht. Insbesondere die eigentümergeführten mittelständischen Hotelgruppen fallen mit Verlusten im dreistelligen Millionenbereich durch das Förderraster. Der beihilferechtlich zulässige Förderrahmen von maximal 12 Mio. Euro kann die fortwährend steigenden Verluste nicht annähernd decken. Die für die Stadthotellerie wichtige Nachfrage der in- und ausländischen Geschäftstouristen wird noch mindestens zwei bis drei Jahre unter dem Vorkrisenniveau verharren. Doch eine wirtschaftliche Erholung der Hotellerie wird aufgrund von Schuldenabbau und Kapitaldienst Jahre dauern und Hotelwerte werden sinken. In welchem Umfang, das hängt sowohl von Standort, Konzept und Betreiber ab als auch vom weiteren Verlauf der Pandemie. Hotelschließungen führen in wirtschaftlich schwächeren Räumen nicht nur zu einer hohen Arbeitslosigkeit und Gewerbesteuerverlusten, sondern gehen auch mit einem Verlust der öffentlichen Funktion einher, die sie regional mit ihrer Gastronomie und ihren Veranstaltungsfazilitäten ausüben.

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