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Zahlen, Daten, Fakten: Hotelimmobilien

Das Hotel als Betreiberimmobilie rückt immer mehr in den Fokus privater und vor allem institutioneller Investoren. In der Vergangenheit wurden Hotelimmobilien lediglich Anlageportfolios beigemischt oder als Ersatzinvestition für beispielsweise Büroimmobilien angesehen. Die Hotelimmobilie hat sich nun als eine eigenständige Asset-Klasse auf dem deutschen Anlagemarkt etabliert. Die Entwicklung auf dem Markt für Hotelimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2024.

Der Markt für Hotelimmobilien erholt sich weiter, vor allem die touristische Nachfrage steigt wieder. Angesichts steigender Betriebskosten und anhalten­ der Personalnot haben es vor allem kapitalschwache, meist familiengeführ­te Häuser weiterhin schwer, während die Markenhotellerie mit profilscharfen und nachhaltigen Konzepten sowie die Budget-­Kettenhotellerie ihre Marktanteile ausbauen.

Die Übernachtungszahlen erholten sich 2023 weiter und erreichten rund 485 Mio. (2022: 455 Mio.). Für 2024 besteht die Aussicht, wieder das Vor­-Corona-­Niveau von 2019 zu erreichen. Trotz steigender Nachfrage liegt die Auslastung der Hotels in vielen Städten aber noch deutlich unter dem Niveau von 2019, was auch sowohl am gestiegenen Angebot als auch an einem ver­änderten Geschäftsreiseverhalten liegt (virtuelle Meetings, konjunkturelle Situation).

Auf dem Investmentmarkt gibt es Erholungstendenzen. Ein starker End­spurt im vierten Quartal, der rund zwei Drittel des Jahresumsatzes ausmach­te, brachte das Transaktionsvolumen auf 1,4 Mrd. Euro zum Jahresende. Dennoch lag das Jahresergebnis nochmals um 25% niedriger als im schon schwachen Vorjahr. Institutionelle Investoren aus dem Ausland wenden sich zurzeit eher Luxushotels außerhalb Deutschlands zu. Deutsche Stadthotels stoßen weiterhin auf vergleichsweise geringes Kaufinteresse. Dies wird sich vermutlich jedoch zeitnah ändern, da sich die Bestandshotellerie infolge des aufgrund gestiegener Gestehungskosten nachlassenden Neubauvolumens zunehmend erholen wird.

Der durchschnittliche Zimmerpreis (average room rate) in der deutschen Kettenhotellerie ist mittlerweile auf über 100 Euro gestiegen, womit er knapp 8% höher als 2019 lag. 2020/2021 war die Anhebung der Zimmer­ und Gas­tronomiepreise nur in der in den Corona­-Jahren stark nachgefragten Ferien­hotellerie möglich, 2022 zog die Stadthotellerie nach. Durch die höheren Preise erzielte die deutsche Hotellerie in den ersten zehn Monaten 2023 zwar mit plus 140% signifikante Erlöszuwächse, wegen der immer noch unter­ durchschnittlichen Belegung blieb aber der Erlös pro verfügbarem Zimmer (RevPar/revenue per available room) rund 14% unter dem Niveau von 2019. Die höheren Raten können zudem oft nicht die gestiegenen Kosten decken, was sich negativ auf die Betreiberprofitabilität auswirkt.

Betrachtet man die Perspektiven für den Hotelimmobilienmarkt, so wird die Budgethotellerie ihre Marktanteile, vor allem durch Übernahmen, ausbau­en. Das Neubauvolumen wird wegen gestiegener Baukosten sinken. Die Grenze zwischen gewerblichen und wohnungswirtschaftlichen Konzepten verschwimmt, u.a. durch Serviced Apartments, die sich an Selbstversorger richten, die für mehrere Tage oder Wochen eine Unterkunft suchen. Sowohl für Investoren als auch Nutzer ist die Einhaltung von ESG­-Standards mittler­ weile ein wichtiges Auswahlkriterium.

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