Aus dem Pariser Klimaschutzabkommen leitet der deutsche Gesetzgeber ehrgeizige Ziele für die Senkung von Kohlendioxidemissionen ab. Bis 2045 – statt ursprünglich 2050 – soll Deutschland klimaneutral sein. Die Immobilienbranche spielt hierbei eine wichtige Rolle, zumal über ein Drittel des Energieverbrauchs in Deutschland auf den Gebäudebereich entfällt. Um die gesetzten Ziele zu erreichen, ist es dringend erforderlich, dass der Gesetzgeber die richtigen steuerlichen Rahmenbedingungen schafft.

Ein elementarer Baustein auf dem Weg zur Klimaneutralität ist es, bestehende steuerliche Hemmnisse abzubauen, die den klimapolitischen Zielen aktuell noch sehr weitreichend im Wege stehen und steuerliche Anreize für die energetische Ertüchtigung von Immobilien zu schaffen.

Hierzu sind aus Sicht des ZIA folgende Maßnahmen erforderlich:

Regenerative Energieerzeugung als Vermögensverwaltung behandeln

Die aktuell im Gewerbe- und Investmentsteuergesetz geregelten Unschädlichkeitsgrenzen für die Erzeugung regenerativer Energie können aus Risikogesichtspunkten nur zu einem Bruchteil ausgeschöpft werden. Zudem wurden bei REIT-Gesellschaften bisher noch gar keine gesetzlichen Erleichterungen für die Erzeugung regenerativer Energie geschaffen (bisher lediglich Planung im Regierungsentwurf eines Zweiten Zukunftsfinanzierungsgesetzes).

Zur Lösung dieses Problems sollte die Erzeugung und Abgabe regenerativer Energie im Zusammenhang mit dem Betrieb einer Immobilie grundsätzlich als Tätigkeit im Rahmen der Vermögensverwaltung bzw. unschädliche Tätigkeit qualifiziert werden und nicht zu einer Gewerbesteuerpflicht führen, solange sie vorranging dem Betrieb der Immobilie dient. Auch Einnahmen aus dem Betrieb von Blockheizkraftwerken sollten der angedachten begünstigten Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien gleichgestellt werden.

Dabei darf nicht nur das einzelne Gebäude isoliert ins Visier genommen werden. Denn in der Praxis kommt es häufig nicht zur Nutzung überschüssiger Energie durch andere Gebäude, weil die Unternehmen hierdurch steuerliche Risiken eingehen oder weil dem andere Regularien entgegenstehen. Daher müssen auch alle Hemmnisse ausgeräumt werden, die aktuell energetische Verbünde unterschiedlicher Gebäude im Quartier verhindern.

Statusverlust bei Spezialinvestmentfonds verhindern

Um im Investmentsteuerrecht das Risiko eines Statusverlustes und die daraus resultierenden schwerwiegenden Folgen zu vermeiden, investierten Spezial-Investmentfonds nur sehr restriktiv in die Erzeugung erneuerbarer Energien bei den im Fonds gehaltenen Grundstücken. So werden aus Risikogesichtspunkten in der Praxis regelmäßig höchstens 20 Prozent der gesetzlichen Unschädlichkeitsgrenze ausgeschöpft. Die in der Vergangenheit erfolgte Anhebung der Grenze reicht noch nicht aus, da bei einer Grenzüberschreitung immer noch immense negative steuerliche Folgen drohen. Neben dem Steuerrecht bestehen auch im Aufsichtsrecht noch Hemmnisse, welche in der Praxis die Investitionen in regenerative Energie verhindern. Erleichterungen im Investmentsteuer- und Aufsichtsrecht waren im Regierungsentwurf eines Zweiten Zukunftsfinanzierungsgesetzes vorgesehen, wurden jedoch bislang nicht umgesetzt.

Im Ergebnis sollte das Risiko des Statusverlustes für Spezial-Investmentfonds durch die Erzeugung und Abgabe regenerativer Energie gänzlich ausgeräumt werden.

Sofortabschreibung bei energetischer Modernisierung

Aus unternehmerischer Sicht wird die Investitionsbereitschaft in energetische Modernisierungsmaßnahmen dadurch gebremst, dass Betriebsausgaben für energetische Modernisierungsmaßnahmen in einer Vielzahl von Fällen nicht als sofort abziehbarer Aufwand und somit zum Investitionszeitpunkt steuermindernd berücksichtigt werden können. Vielmehr sind solche Aufwendungen regelmäßig im Wege der Abschreibung über die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes steuerlich geltend zu machen. Hier könnte der Gesetzgeber leicht Abhilfe schaffen.

Dementsprechend muss die steuerliche Abzugsfähigkeit von Maßnahmen der energetischen Modernisierung verbessert werden. Daher müssen deren Kosten wahlweise auch sofort abziehbar sein und nicht bei „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ und „nachträglichen Herstellungskosten“ berücksichtigt werden können.

Verbesserung der Abschreibungsbedingungen

Auch im Bestand haben der technische Fortschritt und die gestiegenen energetischen Anforderungen bereits dafür gesorgt, dass der Anteil langlebiger Rohbaubestandteile eines Gebäudes gegenüber den kurzlebigen Ausbau- und technischen Bestandteilen immer weiter abgenommen hat. Dies gilt ferner über den Bereich der Wohnimmobilien hinaus auch für andere Gebäudeklassen. Deshalb sollte der lineare Abschreibungssatz auch für Gebäude im Bestand und nicht nur für Wohngebäude, sondern für alle Gebäudeklassen um mindestens einen Prozentpunkt angehoben werden, damit im unternehmerischen Bereich Liquidität für Investitionen in energetische Sanierungsmaßnahmen oder Gebäudedigitalisierung zur Verfügung gestellt werden kann.

Ferner könnten weitere Liquidität und zusätzliche Investitionsanreize generiert werden, wenn die degressive Gebäude-AfA nicht nur für neu errichtete Wohngebäude, sondern für alle Gebäudeklassen gelten würde.
Der gleiche Effekt ließe sich durch eine Ausdehnung der Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau erzielen. Denn das Kriterium „Effizienzhaus 40“ schränkt als teures Produkt die Wirkung der Regelung stark ein. Darüber hinaus muss die Deckelung der Anschaffungs- und Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche regelmäßig überwacht und entsprechend den Marktbedingungen angehoben werden. Insbesondere mit Blick auf die aktuellen Preisentwicklungen bei den Bau- und Erwerbsnebenkosten ist die gewählte Höhe nur schwer einzuhalten. Nicht zuletzt schließen die beihilferechtlichen Regelungen nennenswerte Projektgrößen und damit alle professionellen Wohnungsbauer aus. Denn die Sonderabschreibung kann nur in Anspruch genommen werden, wenn der Gesamtbetrag der einem einzelnen Investoren gewährten De-minimis-Beihilfe in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen einschließlich des wirtschaftlichen Vorteils aus der Sonderabschreibung derzeit 200.000 Euro nicht übersteigt. Die Sonderabschreibungen können daher erst gewährt werden, wenn die Anspruchsberechtigten Angaben darüber gemacht haben, in welcher Höhe ihnen in den beiden vorangegangenen sowie im laufenden Veranlagungszeitraum De-minimis-Beihilfen gewährt worden waren.

Stand: 18. Dezember 2024