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Grunderwerbsteuer-Sätze und Erwerbsnebenkosten

Der ZIA setzt sich dafür ein, dass die Steuerbelastung durch die Grunderwerbsteuer so ausgestaltet ist, dass Immobilientransaktionen nicht unnötig erschwert werden und – insbesondere mit Blick auf Wirtschaftsimmobilien – der Wirtschaftsstandort Deutschland nicht durch zu hohe steuerliche Belastungen weiter an Attraktivität verliert. Hierzu sollten die Steuersätze auf ein angemessenes Maß zurückgeführt werden.

Mit der Vereinheitlichung des Grunderwerbsteuerrechts wurden 1983 die alten Befreiungstatbestände weitgehend eingeschränkt und der Steuersatz gleichzeitig von sieben auf zwei Prozent reduziert. Damit wurde etwas erreicht, das auch für viele andere Steuergesetze seit Jahren von Wissenschaft und Praxis gefordert wurde: ein einfaches und leicht zu administrierendes Gesetz, mit niedrigem Steuersatz und einer breiten, nicht durch Ausnahmen begrenzten Bemessungsgrundlage.

Im Jahr 1997 wurde der Steuersatz bundesweit auf 3,5 Prozent angehoben, um den Wegfall der Erhebung der Vermögensteuer zu kompensieren. Seit September 2006 legen die Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz selbst fest. Seitdem haben mit Ausnahme von Bayern alle Länder den Steuersatz drastisch auf bis zu 6,5 Prozent erhöht. In der Folge hat sich das Steueraufkommen in den letzten zehn Jahren mehr als verdreifacht. Allein im Vergleich von 2020 zu 2021 ist das jährliche Grunderwerbsteueraufkommen um mehr als 14 % auf nunmehr 18,33 Mrd. Euro gestiegen.

Der Erhöhungswettlauf bei den Grunderwerbsteuersätzen wird durch die augenblicklich geltenden Regelungen des Länderfinanzausgleichs auch noch gefördert. So stellt § 7 Absatz 1 Sätze 2 bis 4 des Finanzausgleichsgesetzes nicht auf die tatsächlichen, sondern auf fiktive Grunderwerbsteuereinnahmen ab, die sich für das jeweilige Land aus dem durchschnittlichen Steuersatz aller Länder ergeben. Hierdurch werden Anreize gesetzt, die eigenen Steuersätze über den Durchschnitt zu heben. Dieser Mechanismus im Länderfinanzausgleich muss dringend überarbeitet werden.

Die Grunderwerbsteuer stellt neben anderen Aufwendungen wie Makler- und Notarkosten einen nicht unerheblichen Teil der Erwerbsnebenkosten dar, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Immobilien aufzubringen sind. Steigen diese, wird die Eigentumsbildung erschwert. Denn diese Kosten werden im Rahmen eines Immobilienkredits in der Regel nicht von der Bank finanziert. Bauherren müssen diese Kosten durch Eigenmittel aufbringen, worunter der Eigenkapitalanteil von Immobilienkäufern leidet, was sich wiederum negativ auf die Kreditkonditionen auswirkt.

Zudem gehen diese Kosten bei einem etwaigen Verkauf der Immobilie verloren, so dass hohe Erwerbsnebenkosten die Bereitschaft zum Verkauf senken. Dies hat negative Auswirkungen auf die Mobilität der Eigentümer und wirkt sich mittelbar auch auf die Möglichkeit zu einem Wechsel der Arbeitsstelle von Arbeitnehmern aus, sofern dieser eine räumliche Veränderung erforderlich macht.

Eine niedrige Grunderwerbsteuer würde erwiesenermaßen auch ein effektives Mittel darstellen, um speziell den Wohnungsneubau in Zeiten steigender Zinsen und Preise zu stärken. Dies zeigt eine Analyse des IfW Kiel anhand der beiden Bundesländer Bayern und Sachsen, die ihre Grunderwerbsteuer im Gegensatz zu allen anderen Bundesländern im Untersuchungszeitrum nicht erhöht haben (Erhöhung in Sachsen zum 1. Januar 2023 auf 5,5 Prozent). Hiernach führt eine niedrige Grunderwerbsteuer zu einem vermehrten Wohnungsbau der Privatwirtschaft, der für die Länder günstiger ist, als staatlichen Neubau in gleichem Umfang über höhere Grunderwerbsteuersätze zu finanzieren. So lagen die Bauinvestitionen in Bayern zwischen 2011 und 2020 durchschnittlich 8 Prozent und in Sachsen sogar 11 Prozent über denen der Vergleichsländer. Die Untersuchung zeigt zudem, dass Mehreinnahmen durch eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer in der Regel bei Weitem nicht ausreichen, um damit in dem Umfang staatlichen Wohnungsbau zu finanzieren, wie er durch die Erhöhung privatwirtschaftlich verloren geht.

Auch im Bereich der Wirtschaftsimmobilien stellt die zunehmende grunderwerbsteuerliche Belastung ein Hemmnis dar, obwohl der immobilienwirtschaftliche Handlungsspielraum im Bereich Corporate Real Estate deutlich erhöht werden müsste. Unternehmen müssen insbesondere in Krisenzeiten schneller auf veränderte Marktbedingungen reagieren können, um wettbewerbsfähig zu bleiben.

 

Stand: 9. März 2023

 

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Abteilungsleiter Recht und Steuern

Dr. Martin Lange

Senior Referent Steuerrecht