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Grunderwerbsteuer-Reform und Share Deals

Der Gesetzgeber hat die grunderwerbsteuerliche Reform der Share Deals am 21. April 2021 in finaler Lesung im Bundestag und am 7. Mai 2021 im Bundesrat verabschiedet. Das Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes wurde auf den 1. Juli 2021 festgelegt. Vorausgegangen ist ein lang gezogenes Gesetzgebungsverfahren. Spätestens seit Mitte des Jahres 2016 wurde über eine mögliche Reform bei der grunderwerbsteuerlichen Behandlung von Share Deals diskutiert. Ihren Ursprung schien diese Debatte in Berichterstattungen über ein angebliches „Steuerschlupfloch“ bei Share Deals zu haben. Nach circa dreijähriger intensiver Diskussion aller Beteiligten hat das Bundeskabinett am 31. Juli 2019 die grunderwerbsteuerliche Ausweitung bei Share Deals beschlossen. Die heftige Kritik aus Wirtschaft, Wissenschaft und auch Teilen der Finanzverwaltung wurde auch im Rahmen der Sachverständigenanhörung im Finanzausschuss des Deutschen Bundestages am 14. Oktober 2019, bei der auch der ZIA als Sachverständiger vertreten war, unmissverständlich geäußert. In der Folge hatten sich die Regierungsfraktionen geeinigt, den Gesetzesentwurf zu überarbeiten und nicht wie anfangs geplant am 1. Januar 2020 in Kraft treten zu lassen. Noch pünktlich zum Ende der Legislaturperiode haben sich die Koalitionsparteien auf die Verabschiedung des aus Sicht des ZIA missglückten Gesetzes geeinigt.

Die Regelungen des Gesetzes gehen ursprünglich auf die Initiative einer knappen Mehrheit der Länderfinanzminister im Rahmen einer Länderfinanzministerkonferenz zurück. Die daraufhin in den Regierungsentwurf aufgenommenen Regelungen wurden weitestgehend unverändert in das verabschiedete Gesetz übernommen und um die Einführung der Börsenklausel ergänzt. Im Kern regelt das Gesetz folgende Punkte:

  • Schaffung eines neuen Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften: Nach bisheriger Rechtslage werden Gesellschafterwechsel an grundbesitzenden Personengesellschaften in Höhe von mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren erfasst. Diese Vorschrift wird auf Anteilseignerwechsel an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften ausgedehnt (neuer § 1 Absatz 2b GrEStG-neu). Die relevante Beteiligungsquote beträgt nun – wie auch bei den Personengesellschaften – 90% und der Betrachtungszeitraum zehn Jahre. Unbeachtlich ist es, ob ein Gesellschafter eine relevante Beteiligungshöhe erlangt.
  • Einführung einer Börsenklausel: In § 1 Absatz 2c GrEStG-neu wird eine Börsenklausel eingefügt, die den Handel mit Anteilen an einer Kapitalgesellschaft über bestimmte Börsen oder bestimmte Handelsplätze von der Besteuerung befreit, weil hierbei grundsätzlich andere Gründe als die Einsparung von Grunderwerbsteuer im Vordergrund stehen. Die Börsenklausel gilt dabei auch für § 1 Absatz 2a GrEStG, weil sich dort diese Problematik auch stellt, wenn eine Kapitalgesellschaft an einer grundbesitzenden Personengesellschaft unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist.
  • Verlängerung der Fristen: Die derzeitigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes werden auf zehn bzw. 15 Jahre verlängert. Bislang wurde Grunderwerbsteuer erhoben, wenn mindestens 95 % der Anteile am Vermögen einer grundbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergehen.
  • Absenkung der 95 %-Grenze auf 90 %: Die relevante Beteiligungshöhe wird bei sämtlichen Ergänzungstatbeständen von mindestens 95 % auf mindestens 90 % der Anteile abgesenkt. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bleibt der gesamte Grundbesitzwert.

Am 14. Oktober 2019 fand die Sachverständigenanhörung des Finanzausschusses des Deutschen Bundestages statt. Die angehörten Verbände – darunter auch der ZIA – und Wissenschaftler kritisierten einhellig die durch die geplante Reform entstehenden Kollateralschäden (sehen Sie hierzu auch unseren Steuerausschussvorsitzenden und Teilnehmer der Sachverständigenanhörung, Herrn Dr. Hans Volkert Volckens, im ZIA-Hauptstadtstudio).

Daraufhin veröffentlichten die Koalitionsfraktionen am 24. Oktober 2019 eine Pressemitteilung. Darin erklärten die Fraktionen, dass eine Prüfung des aktuellen Gesetzesentwurfs erforderlich sei und für die gesetzgeberische Umsetzung der aufgeworfenen Aspekte mehr Zeit als geplant gebraucht werde. Aufgrund der erforderlichen Überarbeitung des Gesetzesentwurfs könne dieser nicht wie geplant am 1. Januar 2020 in Kraft treten. Vor Ausbruch der Corona-Pandemie planten die Koalitionsfraktionen, die Reform auf Grundlage des von der Bundesregierung vorgelegten Entwurfs im ersten Halbjahr 2020 zum Abschluss zu bringen. In Anbetracht der Krisenentwicklung und des vom Koalitionsausschuss am 22. April 2020 beschlossenen Belastungsmoratoriums war es nachvollziehbar, dass Regelungen mit derart unüberschaubaren Folgen für den Wirtschaftsstandort Deutschland nicht vorschnell verabschiedet werden sollten. Nach dem erwähnten Moratorium sollten Belastungen für Beschäftigte und Unternehmen durch Gesetze und andere Regelungen möglichst vermieden werden, damit die Unterstützungsmaßnahmen für die Wirtschaft nicht durch neue Belastungen konterkariert werden. Nach längerem Ruhen des Gesetzgebungserfahrens wurde das Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes am 21. April 2021 in zweiter und dritter Lesung im Bundestag und am 7. Mai 2021 im Bundesrat verabschiedet und tritt am 1. Juli 2021 in Kraft.

Regelungen aus Sicht des ZIA problematisch

Dass die Beteiligungsschwellen von 95 auf 90 Prozent herabgesetzt und die bisherigen Haltefristen von fünf auf zehn bzw. auf 15 Jahre verlängert werden, ist aus steuersystematischen und rein praktischen Gründen nicht unproblematisch. Diese Regelungen führen bei den Steuerpflichtigen und der Finanzverwaltung insbesondere aufgrund der Komplexität der Übergangsregelungen zu erheblichem Mehraufwand.

Besondere Verwerfungen folgen aus dem neuen Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften (Zur Klarstellung: Kapitalgesellschaften werden bereits auch zuvor schon im Rahmen der Grunderwerbsteuer erfasst; § 1 Absatz 3 und 3a GrEStG). Bei dem neuen Tatbestand des Absatzes 2b spielt es auch keine Rolle, ob der Erwerber eine relevante Beteiligungshöhe erlangt. Im Ergebnis bedeutet dies, dass auch der Erwerb eines Kleinstanteils einer Kapitalgesellschaft auf Ebene der Gesellschaft Grunderwerbsteuer auslöst – und zwar auf das gesamte Immobilienvermögen der Gesellschaft. Es ist nicht nachvollziehbar, was der Erwerb eines Kleinstanteils mit dem – in der Grunderwerbsteuer doch eigentlich maßgeblichen – Erwerb eines Grundstücks zu tun haben soll.

Der ZIA weist ausdrücklich auf folgende Punkte hin:

  • Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer auf Grundstückserwerbe. Die Entscheidung des Gesetzgebers, unterhalb der ursprünglichen 100%-Beteiligungen auch Share Deals ab Beteiligungshöhen von 95% grunderwerbsteuerlich zu erfassen, stellte bereits eine nicht nachvollziehbare Ausweitung des Grunderwerbsteuerrechts dar. Darüber hinaus wurde die Steuerbemessungsgrundlage kontinuierlich ausgeweitet und mit der stetigen Anhebung der Steuersätze dafür gesorgt, dass die Belastung der (Immobilien-)Wirtschaft fortlaufend zugenommen hat. In der Folge hat sich das Steueraufkommen in den letzten zehn Jahren mit 16,06 Mrd. Euro im Jahr 2020 mehr als verdreifacht. Share Deals unterliegen schlichtweg nicht der Systematik des Grunderwerbsteuerrechts. Sie pauschal als Steuerschlupfloch zu bezeichnen, ist falsch. So stellen Share Deals beispielsweise auch einen Weg dar, mittelbare Beteiligung an Immobilien anzubieten. Auch bieten sie für die Marktakteure Vorteile, indem durch sie rechtliche Verpflichtungen zum Fortbetrieb der Immobilie (z. B. Betreiberverträge) auf den Erwerber übergehen. Daneben bestehen allerdings auch weitreichende Risiken, weil alle wirtschaftlichen, rechtlichen und sonstigen Risiken bzw. alle latenten Verbindlichkeiten aus der Vergangenheit ebenso übernommen werden. Dass Share Deals trotz Risiko auch wirtschaftlich attraktiv sind, liegt an den vielerorts stetig erhöhten Grunderwerbsteuersätzen. So haben bis auf Bayern und Sachsen, die bei dem bis 2006 für alle Länder geltenden Steuersatz von 3,5% geblieben sind, alle Länder den Steuersatz drastisch auf bis zu 6,5% erhöht, wodurch sich der Steuersatz von ursprünglich 2% bis 1997 mittlerweile mehr als verdreifacht hat. Die Motivation der Länder zur Erhöhung ist hierbei insbesondere in Fehlanreizen des Länderfinanzausgleichs begründet.
  • Die Verschärfungen sind aus gesetzessystematischer Sicht nicht zu rechtfertigen. Sie erzielen eine eindeutig überschießende Wirkung, wodurch im Ergebnis nicht nur die Immobilienwirtschaft, sondern alle Wirtschaftszweige betroffen sind; Konzernumstrukturierungen werden hierdurch immer weiter erschwert. Die Maßnahmen erzeugen einen immensen Verwaltungsmehraufwand sowohl bei den Unternehmen als auch der Finanzverwaltung. Neben der aus steuerlicher Sicht nicht nachvollziehbaren Absenkung der Beteiligungsgrenzen ist dabei insbesondere unklar, wie der neue Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften sowohl durch die Steuerpflichtigen als auch durch die Finanzverwaltung nachgehalten werden soll. Bei häufig vorkommenden komplexen Beteiligungsstrukturen besteht oftmals aus rechtlicher Sicht nicht mal der für die Sachverhaltsaufklärung erforderliche Auskunftsanspruch hinsichtlich der Anteilsübergänge. Entsprechend ist mindestens diese Regelung aufgrund struktureller Vollzugsdefizite als verfassungswidrig einzustufen.
  • Das vorstehende Problem wird auch nicht durch die im Gesetz eingefügte Börsenklausel geheilt. Bereits in seiner Stellungnahme im Jahr 2019 forderte der Bundesrat die Einführung einer Börsenklausel. Die aktuell im Gesetz enthaltene Börsenklausel ist jedoch unzureichend, da
    • mittelbare Anteilsübertragungen nicht erfasst sind
    • nicht alle relevanten Börsenplätze eingeschlossen sind (z. B. Schweiz und London) und
    • nicht alle finanzmarktrelevanten Instrumente und aktienrechtlichen Strukturmaßnahmen berücksichtigt sind (z. B. IPOs, die Begebung neuer Aktien bei Kapitalerhöhungen, Wertpapierleihen, Wertpapierpensionsgeschäfte, Internalisierung durch Wertpapier-Dienstleistungsunternehmen oder Aktienrückkäufe).
  • Die zusätzliche grunderwerbsteuerliche Belastung, beispielsweise im Rahmen der Projektentwicklung, wirkt ferner kontraproduktiv bei dem Bemühen, mehr Wohnraum zu schaffen und die Kosten zu senken. Investoren werden sich aufgrund der zusätzlichen wirtschaftlichen Belastung gegen die Umsetzung von Projekten entscheiden (im Rahmen der Projektentwicklung von Immobilien kann die grunderwerbsteuerliche Belastung von ein und demselben Grundstück im Entwicklungsprozess aufgrund der doppelten Belastung derzeit bis zu 13% ausmachen). Mit Blick auf den dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum und die für die Stadtentwicklung wichtige Versorgung mit Wirtschaftsimmobilien wäre eine solche Entwicklung fatal. Bei einer Umsetzung des Projektes wird die das Grundstück nun gegebenenfalls doppelt belastende Grunderwerbsteuer am Ende vom Erwerber zu tragen sein. Gerade für Wirtschaftsimmobilien stellt dies eine nicht geringe wirtschaftliche Belastung dar, da der Lebenszyklus von Wirtschaftsimmobilien stärker von Projektentwicklungen geprägt ist, wenn auf wirtschaftlich bedingte Nutzungsänderungen reagiert wird.
  • Beim Vergleich mit anderen europäischen Ländern ist festzustellen, dass Deutschland das dichteste Besteuerungsnetz an Tatbeständen hat, um Anteilstransfers und Anteilsvereinigungen grunderwerbsteuerlich zu erfassen. Mit der Umsetzung der Ausweitung der Besteuerungstatbestände schlägt Deutschland gegenüber anderen europäischen Ländern somit einen Sonderweg ein, der Deutschland als Investitionsstandort unattraktiver macht. Viele europäische (Nachbar-)Länder erheben überhaupt keine Grunderwerbsteuer auf Anteilstransfers oder Anteilsvereinigungen. In Frankreich und den Niederlanden gibt es ein wesentlich einfacheres System, bei dem die Steuerbeträge wegen geringerer Steuerbemessungsgrundlagen und/oder Steuersätzen niedriger sind. Österreich beispielsweise erhebt 0,5% auf unmittelbare Anteilsbewegungen und stellt Konzernsachverhalte steuerfrei.
  • Es gilt zu beachten, dass die ökonomische Attraktivität von Share Deals überhaupt erst durch die enorme Erhöhung der Steuersätze durch die Landesfinanzministerien selbst geschaffen wurde. Dass die Landesfinanzminister als ursprüngliche Verfasser dieser weitreichenden Regelungen das Grunderwerbsteuerrecht weiter verkomplizieren, es sogar bis hin zu einer für die Praxis nicht mehr handhabbaren Komplexität steigern – wobei weitreichende Kollateralschäden sowie verfassungswidrige Regelungen in Kauf genommen werden – ist besonders misslich. Daher sollte geprüft werden, ob eine Reduzierung der Grunderwerbsteuersätze auf ein vernünftiges Maß und somit eine Senkung der Erwerbsnebenkosten für alle Marktteilnehmer möglich ist. Von einer solchen Senkung würden nicht nur Ersterwerber, sondern ausnahmslos alle Erwerber – und somit mittelbar auch Mieter – profitieren. Auch die Forderung nach Ausnahmetatbeständen für die Förderung von Ersterwerben, die das Grunderwerbsteuerrecht ebenfalls weiter verkomplizieren würden, würde somit obsolet. Eine selektive Bevorzugung – und erst recht Benachteiligung – einzelner Marktteilnehmer und auch Nutzungsklassen ist abzulehnen.
  • Laut Koalitionsvertrag wollte der Gesetzgeber bei der Reform der Share Deals eine effektive und rechtssichere gesetzliche Regelung umsetzen, um missbräuchliche Steuergestaltungen bei der Grunderwerbsteuer mittels Share Deals zu beenden. Sowohl im öffentlichen Fachgespräch des Bauausschusses des Deutschen Bundestages im Februar 2019 als auch bei der Anhörung im Finanzausschuss des Deutschen Bundestages am 14. Oktober 2019 wurde jedoch deutlich, dass es sich bei „Share Deal“-Transaktionen nicht um missbräuchliche Gestaltungen im rechtlichen Sinne handelt. Die Umsetzung dieser – alles andere als rechtssicheren und effektiven – Regelungen erfüllt daher nicht das Ziel des Koalitionsvertrages.

(Weitergehende Ausführungen zu den vorstehenden Punkten finden Sie in unseren unten verlinkten Stellungnahmen und Positionspapieren)

Stand: 21. Mai 2021

 

Aktuelle Positionen und Stellungnahmen
ZIA-Stellungnahme Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes (Share Deals) (27.04.2021) [PDF | 788 KB]
Download
Position des ZIA zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes (Share Deals) vom 18. September 2019 [PDF | 733 KB]
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Pressemitteilung des ZIA vom 14. Oktober 2019 [PDF | 84 KB]
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Stellungnahme des ZIA zum Referentenentwurf des BMF (inkl. Share Deals) vom 5. Juni 2019 [PDF | 341 KB]
Download
Steuerrechtliche Position des ZIA zur Reform der Grunderwerbsteuer (Share Deals) vom 22. Januar 2019 [PDF | 658 KB]
Download
Allgemeine Positionen des ZIA zur Grunderwerbsteuer vom 20. Januar 2016 [PDF | 85 KB]
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Pressemitteilung des ZIA vom 21. Juni 2018 zu Share Deals [PDF | 84 KB]
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Kontakt

Torsten Labetzki

Abteilungsleiter Recht und Steuern

Dr. Martin Lange

Referent Steuerrecht