Abschreibungen bilden den Wertverlust von abnutzbaren Wirtschaftsgütern ab und stellen insbesondere bei Immobilien einen beachtlichen Aufwandsposten dar, der sich auf das Betriebsergebnis und die Steuerlast auswirkt. Der ZIA setzt sich dafür ein, dass die regelmäßig lange Abschreibungsdauer bei Immobilien mit dem tatsächlich oft schnelleren Wertverzehr in Einklang gebracht wird und dass die Abschreibungsmöglichkeiten insgesamt zur Steigerung der nutzungsklassenübergreifenden Bautätigkeit sowie der Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen verbessert werden.

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau („Sonder-AfA“)

Um neue Anreize für den Mietwohnungsneubau zu schaffen, hat der Gesetzgeber eine steuerliche Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau („Sonder-AfA“) eingeführt. Damit wurde eine Idee der letzten Legislaturperiode neu aufgegriffen und nun verwirklicht. Die Sonder-AfA ist am 9. August 2019 in Kraft getreten.

Grundsätzlich begrüßt der ZIA die Bestrebungen des Gesetzgebers, der bestehenden Problematik steigender Mieten mit verstärktem Wohnungsneubau zu begegnen und auch die steuerlichen Rahmenbedingungen an die Herausforderungen der notwendigen Klimapolitik anzupassen. Aus der nun mit dem „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ in § 7b EStG eingeführten Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau ergeben sich aus Sicht des ZIA jedoch folgende Anmerkungen und auch ein Anpassungsbedarf.

Durch den neuen § 7b EStG wurde bis einschließlich des Veranlagungszeitraums 2026 eine befristete Sonderabschreibung in Höhe von fünf Prozent pro Jahr und insgesamt maximal 20 Prozent innerhalb eines Zeitraums von vier Jahren eingeführt. Die Sonderabschreibung wird zusätzlich zur regulären Abschreibung gewährt. Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist unter anderem, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten EUR 3.000 je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Außerdem muss die Wohnung im Jahr der Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen.

Unseres Erachtens ist die vorgesehene Deckelung der Anschaffungs- und Herstellungskosten bei 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu niedrig bemessen. Insbesondere mit Blick auf die künftig eher steigenden Bau- und Erwerbsnebenkosten erscheint die gewählte Höhe schwer einzuhalten. Hier sollte der Gesetzgeber nachbessern, damit die Begünstigung insbesondere auch in teuren Metropolregionen – in denen der Mangel in erster Linie besteht – tatsächlich in Anspruch genommen werden kann.

Nicht klar geregelt ist zudem die Berechnung des Steuervorteils aus der Sonderabschreibung, welcher nach der De-minimis-Verordnung in drei Veranlagungszeiträumen maximal 200.000 Euro betragen darf. Auch hier muss der Gesetzgeber oder die Finanzverwaltung Klarheit für den Steuerpflichtigen schaffen, damit verlässlich im Voraus bestimmt werden kann, ob die De-minimis-Regelung greift.

Lineare Abschreibung

Durch die lineare Abschreibung gemäß § 7 Absatz 4 EStG wird der Wertverzehr eines Gebäudes in der Regel über 50 Jahre verteilt. Der ZIA fordert in Anbetracht des technischen Fortschritts und der gestiegenen energetischen Anforderungen eine zeitgemäße Anpassung der linearen Abschreibung. Lag der langlebige Rohbau-Bestandteil eines Gebäudes im Jahr 2000 noch bei rund 55 Prozent und der Anteil der kurzlebigen Ausbau- und technischen Bestandteile bei 45 Prozent, so haben der technische Fortschritt und die gestiegenen energetischen Anforderungen dazu geführt, dass sich im Jahr 2018 diese Prozentsätze vertauscht haben. Der Anteil der langlebigen Rohbau-Bestandteile eines Gebäudes machte im Jahr 2018 somit nur noch 45 Prozent aus. Dies wird durch einen Bauforschungsbericht des Ministeriums für Inneres, ländliche Räume und Integration Schleswig Holstein und der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. belegt.  Der Anteil kurzlebiger Gebäudebestandteile an den Gesamtinvestitionskosten wird sich insbesondere mit Blick auf die steigenden Anforderungen bei der Energieeffizienz tendenziell weiter erhöhen. Zur steuerrechtlich gerechten Abbildung des tatsächlichen Werteverzehrs und zur Abschaffung von Investitionshindernissen regen wir dementsprechend eine Erhöhung des Abschreibungssatzes um mindestens einen Prozentpunkt – und eine damit einhergehende Verkürzung der Abschreibungszeiträume – an. Hierdurch kann eine Steigerung der nutzungsklassenübergreifenden Bautätigkeit sowie die Umsetzung von aktivierungspflichtigen energetischen Sanierungsmaßnahmen gefördert werden.

Stand: 10. März 2020