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Gebäudeabschreibungen

Abschreibungen bilden den Wertverlust von abnutzbaren Wirtschaftsgütern ab und stellen insbesondere bei Immobilien einen beachtlichen Aufwandsposten dar, der sich auf das Betriebsergebnis und die Steuerlast auswirkt. Der ZIA setzt sich dafür ein, dass die regelmäßig lange Abschreibungsdauer bei Immobilien mit dem tatsächlich oft schnelleren Wertverzehr in Einklang gebracht wird und dass die Abschreibungsmöglichkeiten insgesamt zur Steigerung der nutzungsklassenübergreifenden Bautätigkeit sowie der Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen verbessert werden.

 

 

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (“Sonder-AfA”)

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurde die zum 31. Dezember 2021 ausgelaufene Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG verlängert. Ab 2023 kann damit der Mietwohnungsneubau theoretisch wieder unter verbesserten Bedingungen abgeschrieben werden: Die Sonderabschreibung beträgt zusätzlich zur regulären Abschreibung fünf Prozent pro Jahr und insgesamt maximal 20 Prozent innerhalb eines Zeitraums von vier Jahren. Umfasst sind nun auch die Neubauprojekte, bei denen der Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellt worden ist bzw. bei denen die Bauanzeige diesem Zeitraum getätigt worden ist, sofern keine Baugenehmigung erforderlich ist.

Grundsätzlich begrüßt der ZIA diese Bestrebungen des Gesetzgebers, der bestehenden Problematik steigender Mieten mit verstärktem Wohnungsneubau zu begegnen und auch die steuerlichen Rahmenbedingungen an die Herausforderungen der notwendigen Klimapolitik anzupassen. Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung müssen allerdings strenge Vorgaben erfüllt werden, welche in der Praxis zu einem nur sehr geringen Anwendungsbereich der Regelung führen.

Zum einen müssen die Gebäude die Kriterien eines “Effizienzhaus 40” mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen, was durch das Qualitätssiegel “Nachhaltiges Gebäude” (Gebäude-Gütesiegel des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen) nachzuweisen ist. Außerdem wurde die Baukostenobergrenzen bei Wohnungen mit Bauantragstellung/Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027 auf maximal 4.800 EUR Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche festgelegt (zuvor 3.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche).

Unseres Erachtens ist die vorgesehene Deckelung der Anschaffungs- und Herstellungskosten bei 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche immer noch zu niedrig bemessen. Insbesondere mit Blick auf die kontinuierlich steigenden Bau- und Erwerbsnebenkosten erscheint die gewählte Höhe schon wieder veraltet und schwer einzuhalten. In der Praxis sind bereits jetzt viele Fälle zu beobachten, die über dem im Gesetz gewählten Quadratmeterpreis liegen, so dass die aktuelle Ausgestaltung der Sonderabschreibung an den Marktrealitäten vorbei geht und daher von vielen Bauherren nicht in Anspruch genommen werden kann.

Nicht zuletzt schließen die beihilferechtlichen Regelungen nennenswerte Projektgrößen und damit alle professionellen Wohnungsbauer aus. Denn die Sonderabschreibung kann nur in Anspruch genommen werden, wenn der Gesamtbetrag der einem einzelnen Investoren gewährten De-minimis-Beihilfe in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen einschließlich des wirtschaftlichen Vorteils aus der Sonderabschreibung derzeit 200.000 Euro nicht übersteigt.

Lineare Abschreibung

Durch die lineare Abschreibung wird der Wertverzehr eines Gebäudes über die typisierte Nutzungsdauer verteilt. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurde der typisierte AfA-Satz für Wohngebäude von 2 auf 3 Prozent angehoben werden. Damit werden alle nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt Wohngebäude grundsätzlich über einen Zeitraum von 33 Jahren abgeschrieben. Der ZIA bewertet die Anpassung als positiv, da die Immobilienwirtschaft schon länger auf die Notwendigkeit der Anpassung der steuerlichen Abbildung des Wertverzehrs durch die Erhöhung der linearen Abschreibung im Gebäudesektor hingewiesen hat.

Eine Verbesserung der linearen Abschreibung sollte jedoch nicht nur für den Neubau, sondern auch für Gebäude im Bestand erfolgen. Denn auch im Bestand haben der technische Fortschritt und die gestiegenen energetischen Anforderungen bereits dafür gesorgt, dass der Anteil langlebiger Rohbaubestandteile eines Gebäudes gegenüber den kurzlebigen Ausbau- und technischen Bestandteilen immer weiter abgenommen hat. Lag der langlebige Rohbau-Bestandteil eines Gebäudes im Jahr 2000 noch bei rund 55 Prozent und der Anteil der kurzlebigen Ausbau- und technischen Bestandteile bei 45 Prozent, so haben der technische Fortschritt und die gestiegenen energetischen Anforderungen dazu geführt, dass sich im Jahr 2018 diese Prozentsätze vertauscht haben. Der Anteil der langlebigen Rohbau-Bestandteile eines Gebäudes machte im Jahr 2018 somit nur noch 45 Prozent aus. Dies wird durch einen Bauforschungsbericht des Ministeriums für Inneres, ländliche Räume und Integration Schleswig-Holstein und der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. belegt. Der Anteil kurzlebiger Gebäudebestandteile an den Gesamtinvestitionskosten wird sich insbesondere mit Blick auf die steigenden Anforderungen bei der Energieeffizienz tendenziell weiter erhöhen.

Um auch die von den aktuellen Krisen stark betroffenen Unternehmen zu unterstützen, sollte die Änderung zudem nicht nur bei den Wohngebäuden vollzogen werden. Der aktuelle Abschreibungssatz sollte für alle Gebäudeklassen um einen Prozentpunkt angehoben werden. Hierdurch kann auch im unternehmerischen Bereich Liquidität für Investitionen in energetische Sanierungsmaßnahmen oder Gebäudedigitalisierung zur Verfügung gestellt werden.

Degressive Abschreibung

Weitere Liquidität und zusätzliche Investitionsanreize könnten durch die Wiedereinführung der degressiven Gebäude-AfA bewirkt werden. Auch bei der degressiven AfA werden die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten auf die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt. Anders als bei der linearen AfA, bei welcher die Kosten gleichmäßig auf den Abschreibungszeitraum verteilt werden, bleiben die Beträge bei der degressiven Abschreibung nicht gleich, sondern sind zu Beginn höher und fallen mit jedem weiteren Jahr der Abschreibung. Hieraus ergibt sich in der Anfangsphase mehr Liquidität als bei der linearen AfA. Durch die somit erhöhte Liquidität könnten die Investitionsmöglichkeiten in energetisch wünschenswerte Maßnahmen gesteigert werden.

Anschaffungsnahe und nachträgliche Herstellungskosten

Im Zusammenhang mit der Verbesserung der Abschreibungsbedingungen insbesondere für energetische Modernisierungsmaßnahmen wären auch Anpassungen bei der Einordnung als anschaffungsnahe- bzw. nachträgliche Herstellungskosten förderlich. Denn sofern energetische Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und sofern die Aufwendungen hierfür (ohne Umsatzsteuer) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, qualifizieren diese Aufwendungen steuerrechtlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG. Dies bedeutet, dass die Aufwendungen zu den zu aktivierenden Herstellungskosten eines Gebäudes zählen und steuerbilanziell über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen. Lediglich bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen an einer seit mehr als drei Jahren gehaltenen und unter Energiegesichtspunkten bereits modernen Immobilie wäre diese nachteilige steuerrechtliche Behandlung nicht gegeben. Dies ist insofern nachteilig, da gerade ältere und unter Energieeffizienzgesichtspunkten modernisierungsbedürftige Immobilien einer energetischen Modernisierung zugeführt werden sollen.

Energetische Modernisierungsmaßnahmen können auch zu einer über den „ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung“ des Gebäudes führen, weshalb die Aufwendungen nach Handelsrecht als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert und somit steuerrechtlich ebenfalls über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen (§ 255 Absatz 2 Satz 1 HGB i. V. m. § 7 Absatz 4 EStG).

Im Ergebnis werden in beiden Fällen die Aufwendungen für energetische Modernisierungsmaßnahmen für den Immobilieneigentümer wirtschaftlich weniger attraktiv. Sachgerecht wäre es, die Kosten wichtiger Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen schon im Jahr der Entstehung insgesamt als sofort abziehbaren Aufwand bzw. mindestens im Wege gesonderter und erhöhter Abschreibungsmöglichkeiten berücksichtigen zu können. Andernfalls werden wichtige energetische Sanierungsmaßnahmen verzögert oder gar unterlassen, wodurch nicht nur die Energieeffizienz, sondern letztlich auch die Nutzer beeinträchtigt werden.

Flankierend zu der Anpassung der steuerlichen Abschreibungsmodalitäten sollte in der Handelsbilanz ein Wahlrecht eingeführt werden, welches optional die Aktivierung der Aufwendungen für die Modernisierungsmaßnahmen ermöglicht, um die für die Finanzierung wichtige Eigenkapitalquote der Unternehmen zu verbessern.

Stand: 1. August 2023

 

 

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Kontakt

Torsten Labetzki

Mitglied der Geschäftsleitung
Abteilungsleiter Recht und Steuern

Dr. Martin Lange

Senior Referent Steuerrecht
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