Die Lage

Baugenehmigungen? Eingebrochen. Baufertigstellungen? Stagnierend. Einnahmen aus der Grunderwerbssteuer? Im freien Fall. Aber das vielleicht gravierendste Problem ist, dass Wohnungsbauprojekte auf Eis gelegt oder ganz eingestampft werden. Die Entwickler neuer Wohnprojekte stehen unter erheblichem Druck. Besonders betroffen sind Wohnprojektentwicklungen. 7,4 Prozent beträgt hier das Minus in Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln und Stuttgart, den sogenannten A-Städten.

Warum ist das möglichweise so gravierend? Weil es eine unterschätzte Gefahr ist – denn die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt werden erst in ein bis zwei Jahren spürbar sein – dann, wenn normalerweise die Fertigstellungen erfolgt wären. Was jetzt schon spürbar ist: Eine verminderte oder gar nicht mehr vorhandene Bautätigkeit führt zu Steuerausfällen, weil zum Beispiel keine Umsatzsteuer durch Bautätigkeit mehr anfällt. Die Einnahmen aus der Grunderwerbssteuer sind in den ersten vier Monaten um 33 Prozent im Vergleich zu 2022 eingebrochen. Sie ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Länder und Kommunen.

Neubaulücke schon jetzt

400.000 Wohnungen könnten allein schon 2023 fehlen. 700.000 dann Ende 2025, so die Prognose des ZIA. Und schon jetzt suchen Menschen händeringend nach Wohnraum – die Schlangen bei den Wohnungsbesichtigungen belegen es.

Warum wird so wenig gebaut?

Ein Grund für die massiven Einbrüche im Wohnungsneubau sind die auf circa vier Prozent gestiegenen Zinsen.

Wohnungsbaurenditen liegen im Schnitt bei etwa zwei bis drei Prozent. Deshalb ist die kostspielige Fremdfinanzierung ein Problem. Projekte werden also entweder eingestellt oder verteuern sich im Verkauf.

Hier liegen die Möglichkeiten

Um den Neubau wieder anzukurbeln, sind, unter anderem, zwei Wege denkbar: Ein großvolumiges KfW-Kreditprogramm und Korrektur der Sonder-AfA.

Vergünstigte Kredite:

Die Einführung eines großvolumigen „Kreditprogramms Wohnen“ der KfW mit einem Zinssatz von zwei Prozent für Neubauten ab Standard EH 55, und zwar ohne Kappungsgrenzen oder Größeneinschränkungen, wäre ein geeignetes Instrument, um schnell Druck aus dem Kessel zu nehmen. Es sollte bis 31. Dezember 2024 zum Einstieg angeboten werden.

Vorteil: Eine schnelle und unbürokratische Einführung wäre möglich und die Gelder würden zurückgezahlt ohne mittelfristige oder langfristige Belastung des Haushalts.

Eine Sonder-AfA, die diesen Namen auch verdient:

Echte Entlastung würde auch eine Korrektur der sogenannten Sonder-AfA bringen. Dazu müssten Deminimis-Regelung und die Kappungsgrenzen gestrichen werden. Die Deminimis-Regelung führt dazu, dass nur Kleinprojekte profitieren – der professionelle Wohnungsbau fällt komplett raus.

Einzeleigentümer(inne)n ist auch nicht geholfen, weil sie oft altersbedingt gar nicht mehr abschreiben oder KfW-Mittel alternativ nutzen können. Die Kappungsgrenzen für Baukosten entsprechen meist nicht der Realität am Bau, sie sollten zumindest flexibler per Rechtsverordnung anpassbar sein.

Vorteil: Aufgrund des Sickereffekts helfen auch Wohnungen im höherwertigen Segment, weil diejenigen, die solche Wohnungen nutzen, günstigeren Wohnraum nicht nutzen oder freimachen.