Steuerliche Abschreibungsinstrumente

Instrumente für Neubau und Modernisierung

Die steuerliche Förderung von Immobilieninvestitionen erfolgt maßgeblich über Abschreibungsregelungen. Je nach Ausgestaltung können sie Investitionen beschleunigen, zusätzliche Liquidität schaffen und Anreize für Neubau, Modernisierung und energetische Sanierungen setzen. Im Mittelpunkt stehen dabei die lineare Abschreibung, die degressive Abschreibung sowie die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau.

Abschreibungen realitätsnah gestalten

Der ZIA setzt sich für eine realitätsnahe Ausgestaltung der steuerlichen Abschreibungsregelungen ein, die den tatsächlichen Wertverzehr von Immobilien angemessen berücksichtigt. Ziel ist es, Investitionen in Wohn- und Gewerbeimmobilien zu fördern, die Bautätigkeit über alle Nutzungsklassen hinweg zu stärken und zusätzliche Anreize für energetische Sanierungen sowie die nachhaltige Transformation des Gebäudebestands zu schaffen.

Abschreibungsregelungen im Fokus

Durch die lineare Abschreibung wird der Wertverzehr eines Gebäudes über die typisierte Nutzungsdauer verteilt. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurde der typisierte AfA-Satz für Wohngebäude von 2 auf 3 Prozent angehoben werden. Damit werden alle nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt Wohngebäude grundsätzlich über einen Zeitraum von 33 Jahren abgeschrieben. Der ZIA bewertet die Anpassung als positiv, da die Immobilienwirtschaft schon länger auf die Notwendigkeit der Anpassung der steuerlichen Abbildung des Wertverzehrs durch die Erhöhung der linearen Abschreibung im Gebäudesektor hingewiesen hat.

Eine Verbesserung der linearen Abschreibung sollte jedoch nicht nur für den Neubau, sondern auch für Gebäude im Bestand erfolgen. Denn auch im Bestand haben der technische Fortschritt und die gestiegenen energetischen Anforderungen bereits dafür gesorgt, dass der Anteil langlebiger Rohbaubestandteile eines Gebäudes gegenüber den kurzlebigen Ausbau- und technischen Bestandteilen immer weiter abgenommen hat. Lag der langlebige Rohbau-Bestandteil eines Gebäudes im Jahr 2000 noch bei rund 55 Prozent und der Anteil der kurzlebigen Ausbau- und technischen Bestandteile bei 45 Prozent, so haben der technische Fortschritt und die gestiegenen energetischen Anforderungen dazu geführt, dass sich im Jahr 2018 diese Prozentsätze vertauscht haben. Der Anteil der langlebigen Rohbau-Bestandteile eines Gebäudes machte im Jahr 2018 somit nur noch 45 Prozent aus. Dies wird durch einen Bauforschungsbericht des Ministeriums für Inneres, ländliche Räume und Integration Schleswig-Holstein und der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. belegt. Der Anteil kurzlebiger Gebäudebestandteile an den Gesamtinvestitionskosten wird sich insbesondere mit Blick auf die steigenden Anforderungen bei der Energieeffizienz tendenziell weiter erhöhen.

Um auch die von den aktuellen Krisen stark betroffenen Unternehmen zu unterstützen, sollte die Änderung zudem nicht nur bei den Wohngebäuden vollzogen werden. Der aktuelle Abschreibungssatz sollte für alle Gebäudeklassen um einen Prozentpunkt angehoben werden. Hierdurch kann auch im unternehmerischen Bereich Liquidität für Investitionen in energetische Sanierungsmaßnahmen oder Gebäudedigitalisierung zur Verfügung gestellt werden.

Weitere Liquidität und zusätzliche Investitionsanreize können durch die Nutzung der degressiven Gebäude-AfA bewirkt werden. Auch bei der degressiven AfA werden die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten auf die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt. Anders als bei der linearen AfA, bei welcher die Kosten gleichmäßig auf den Abschreibungszeitraum verteilt werden, bleiben die Beträge bei der degressiven Abschreibung nicht gleich, sondern sind zu Beginn höher und fallen mit jedem weiteren Jahr der Abschreibung. Hieraus ergibt sich in der Anfangsphase mehr Liquidität als bei der linearen AfA. Durch die somit erhöhte Liquidität könnten die Investitionsmöglichkeiten in energetisch wünschenswerte Maßnahmen gesteigert werden.

Mit dem Wachstumschancengesetz hat der Gesetzgeber die befristete Wiedereinführung der degressiven Gebäude-AfA beschlossen (§ 7 Abs. 5a EStG). Im ersten Jahr können fünf Prozent der Investitionsaufwendungen steuerlich als Kosten geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren können jeweils fünf Prozent des verbleibenden Restwertes steuerlich geltend gemacht werden.

Die Abschreibung gilt nur für neu gebaute bzw. im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen. Der Baubeginn des Wohngebäudes muss innerhalb des gesetzlichen Sechs-Jahres Zeitraums liegen (1. Oktober 2023 bis 30. September 2029). Maßgeblich ist hierbei die Baubeginnanzeige. Beim Kauf einer Immobilie muss der Vertrag innerhalb dieses Zeitraums rechtswirksam geschlossen werden. Die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.

Ein Wechsel von der degressiven Gebäude-AfA zur linearen AfA ist möglich.

Die degressive Gebäude-AfA kann mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (7b EStG) kombiniert werden.

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde ebenfalls die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG angepasst und verlängert.

Die Sonderabschreibung beträgt zusätzlich zur regulären Abschreibung fünf Prozent pro Jahr und insgesamt maximal 20 Prozent innerhalb eines Zeitraums von vier Jahren. Sie kann dann in Anspruch genommen werden, wenn durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 oder nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 (bislang 1. Januar 2027) gestellten Bauantrags oder einer in dieser Zeit getätigten Bauanzeige neue Wohnungen hergestellt werden. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen dabei 5.200 Euro (bisher 4.800 Euro) je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.

Grundsätzlich begrüßt der ZIA die Bestrebungen des Gesetzgebers, der bestehenden Problematik steigender Mieten mit verstärktem Wohnungsneubau zu begegnen und auch die steuerlichen Rahmenbedingungen an die Herausforderungen der notwendigen Klimapolitik anzupassen. Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung müssen allerdings strenge Vorgaben erfüllt werden, welche in der Praxis zu einem nur sehr geringen Anwendungsbereich der Regelung führen.

Zum einen müssen die Gebäude die Kriterien eines “Effizienzhaus 40” mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen, was durch das Qualitätssiegel “Nachhaltiges Gebäude” (Gebäude-Gütesiegel des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen) nachzuweisen ist. Außerdem wurde die Baukostenobergrenzen bei Wohnungen mit Bauantragstellung/Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 auf maximal 5.200 Euro Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche festgelegt.

Zwar sind durch die Anhebung der Grenzen die Anwendungsfälle erfreulicherweise gestiegen, jedoch stellt unseres Erachtens eine Deckelung der Anschaffungs- und Herstellungskosten ein grundsätzliches Hemmnis bei der Inanspruchnahme der Sonder-AfA dar. Denn insbesondere mit Blick auf die kontinuierlich steigenden Bau- und Erwerbsnebenkosten läuft die immer wieder anzupassende Deckelung den Marktkosten regelmäßig hinterher.

Nicht zuletzt stellen die beihilferechtlichen Regelungen Hürden für nennenswerte Projektgrößen und damit für alle professionellen Wohnungsbauer dar. Denn die Sonderabschreibung kann nur in Anspruch genommen werden, wenn der Gesamtbetrag der einem einzelnen Investoren gewährten De-minimis-Beihilfe in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen einschließlich des wirtschaftlichen Vorteils aus der Sonderabschreibung derzeit 200.000 Euro nicht übersteigt.

Anschaffungsnahe und nachträgliche Herstellungskosten

Im Zusammenhang mit der Verbesserung der Abschreibungsbedingungen insbesondere für energetische Modernisierungsmaßnahmen wären auch Anpassungen bei der Einordnung als anschaffungsnahe- bzw. nachträgliche Herstellungskosten förderlich. Denn sofern energetische Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und sofern die Aufwendungen hierfür (ohne Umsatzsteuer) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, qualifizieren diese Aufwendungen steuerrechtlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG. Dies bedeutet, dass die Aufwendungen zu den zu aktivierenden Herstellungskosten eines Gebäudes zählen und steuerbilanziell über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen. Lediglich bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen an einer seit mehr als drei Jahren gehaltenen und unter Energiegesichtspunkten bereits modernen Immobilie wäre diese nachteilige steuerrechtliche Behandlung nicht gegeben. Dies ist insofern nachteilig, da gerade ältere und unter Energieeffizienzgesichtspunkten modernisierungsbedürftige Immobilien einer energetischen Modernisierung zugeführt werden sollen.

Energetische Modernisierungsmaßnahmen können auch zu einer über den „ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung“ des Gebäudes führen, weshalb die Aufwendungen nach Handelsrecht als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert und somit steuerrechtlich ebenfalls über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen (§ 255 Absatz 2 Satz 1 HGB i. V. m. § 7 Absatz 4 EStG).

Im Ergebnis werden in beiden Fällen die Aufwendungen für energetische Modernisierungsmaßnahmen für den Immobilieneigentümer wirtschaftlich weniger attraktiv. Sachgerecht wäre es, die Kosten wichtiger Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen schon im Jahr der Entstehung insgesamt als sofort abziehbaren Aufwand bzw. mindestens im Wege gesonderter und erhöhter Abschreibungsmöglichkeiten berücksichtigen zu können. Andernfalls werden wichtige energetische Sanierungsmaßnahmen verzögert oder gar unterlassen, wodurch nicht nur die Energieeffizienz, sondern letztlich auch die Nutzer beeinträchtigt werden.

Flankierend zu der Anpassung der steuerlichen Abschreibungsmodalitäten sollte in der Handelsbilanz ein Wahlrecht eingeführt werden, welches optional die Aktivierung der Aufwendungen für die Modernisierungsmaßnahmen ermöglicht, um die für die Finanzierung wichtige Eigenkapitalquote der Unternehmen zu verbessern.