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Zahlen, Daten, Fakten: Unternehmensimmobilien

Unternehmensimmobilien sind Wirtschaftsimmobilien, die international auch unter dem Begriff „Light Industrial“ bekannt sind. Als betrieblich notwendige Einrichtung spielen sie seit der Gründerzeit eine enorme Rolle. Ohne diese Immobilien wäre die Entwicklung Deutschlands zum Industriestandort mit der aktuellen Bedeutung nicht möglich gewesen. Die Entwicklung auf dem Markt für Unternehmensimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2021.

Der Markt für Unternehmensimmobilien ist noch ein relativ junger Markt. Dies zumindest, sofern er als Assetklasse verstanden wird. Unternehmensimmobilien grenzen sich durch ihre Größe, ihre Lage- und Strukturparameter sowie durch den Mieter- bzw. Nutzerbesatz von Logistikimmobilien ab. Immobilieneigentum großer Industrieunternehmen ist zwar in der Struktur vergleichbar, wird aber im Wesentlichen durch den Begriff Corporate Real Estate umschrieben, sofern es sich nicht um typische Objekte der Schwerindustrie (z.B. Stahlwerke, Raffinerien etc.) handelt.

Auf dem Investmentmarkt für Unternehmensimmobilien ging das Investmentvolumen 2020 von im Vorjahr 3,1 Mrd. Euro auf 2,1 Mrd. Euro zurück. Gewerbeparks wurden mit 65% aller Transaktionen mit Abstand am häufigsten gehandelt. Produktionsimmobilien und Lagerimmobilien erzielten Umsatzanteile von rund 22% und 14%. Neu ist, dass 2020 keine Transformationsimmobilien gehandelt wurden. Bisher erreichten sie Umsatzanteile zwischen 20% und 30%. Die Industrieunternehmen nutzen die Nachnutzungspotenziale ihrer ehemaligen Produktions- und Industrieanlagen inzwischen selbst und führen sie einer gewerblichen Nutzung zu, anstatt sie zu veräußern.

Die Bruttoanfangsrenditen sind 2020 weiter gesunken. Am stärksten ging sie mit minus 30 Basispunkten bei Gewerbeparks auf aktuell 5,3% zurück. Die Rendite für Lagerimmobilien liegt bei 4,3% (2019: 4,5%), bei Transformationsimmobilien wird sie ebenfalls auf 4,3% geschätzt (2019: 4,4%) und Produktionsimmobilien erreichen 5,5%.

Die Mieten für Unternehmensimmobilien sind langsam weiter angestiegen. Sie variieren je nach  Flächentyp: 2020 erreichte die Durchschnittsmiete für Büroflächen 9,95 Euro/m², die Monatsmiete für Flex Spaces lag bei 8,15 Euro/m², für Produktionsflächen wurden zuletzt durchschnittlich 9,10 Euro/m² aufgerufen und Lagerflächen der Größenklasse 100 bis 500 m² kosteten 5,60 Euro/m².

Ausblick

Das breite Nachfragespektrum stabilisiert die Assetklasse Unternehmensimmobilien – besonders in unsicheren Zeiten wie der Corona-Pandemie. Insbesondere das Verarbeitende Gewerbe konnte im Jahr 2020 seine Relevanz bei den Flä­chenumsätzen in Unternehmensimmobilien deutlich zeigen. Ein weiterer Fak­tor für die Resilienz von Unternehmensimmobilien zeigt sich in dem Umstand, dass Nutzer aus dem Bereich der Urban Production höhere Anforderungen an den Standort haben als beispielsweise Unternehmen der Dienstleistungsbran­che. Produktionsprozesse können nicht ins Homeoffice ausgelagert werden und die wieder in Fahrt kommende Wirtschaftsdynamik zeigt, dass Mieter aus dem Verarbeitenden Gewerbe wesentlich zur Stabilität der Assetklasse als solche bei­getragen haben.

Deutliche Impulse sind durch den weiteren Zuwachs des Onlinehandels und der damit verbundenen Zunahme der Bedeutung an urbanen Logistikflächen zu er­warten. Dies wird die Nachfrage nach Lagerimmobilien weiter auf einem hohen Niveau halten. Hier treten immer häufiger Flächenkonkurrenzen zu anderen Nutzungsarten (insbesondere Wohnen) auf. Für Stadtplaner und Kommunalpolitiker bedeutet dies jeweils ein Abwägen – nicht selten zu Ungunsten der Gewerbeimmobilie.

Industrieunternehmen haben das Aktivierungspotenzial ihrer Areale erkannt – es ist zu erwarten, dass hier in den kommenden Jahren zahlreiche Transformationsobjekte entstehen werden – entweder von Spezialisten oder in Eigenregie entwickelt. Die Zahl der Sale-and-Leaseback-Transaktionen könnte ebenfalls in den kommenden Jahren steigen. Flexibel nutzbare Produktionsflächen sind wei­terhin sehr gefragt – insbesondere im Zusammenhang mit dem zunehmenden Fortschreiten digitalisierter Fertigungsprozesse (Industrie 4.0). In Zukunft wird hier eine weitere Etablierung zu beobachten sein, sowohl im Miet- als auch im Transaktionsmarkt.

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