Das Anlageinteresse in Gesundheits- und Sozialimmobilien ist in den letzten Jahren sehr stark gestiegen. Die sehr stabile bzw. aufgrund des demografischen Wandels steigende Nachfrage mit hoher Auslastung der Pflegeeinrichtungen und die in der Pflegebranche üblichen langfristigen Mietverträge minimieren das Investitionsrisiko. Die Entwicklung auf dem Markt für Gesundheits- und Sozialimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2024.

Die Nachfrage nach Gesundheits- und Sozialimmobilien wird aufgrund des demografischen Wandels weiter ansteigen. Die Zahl der Haushalte mit älte­ren Menschen steigt deutlich, ebenso die der Pflegebedürftigen. Dieser Entwicklung steht nach wie vor ein unzureichendes Angebot an Gesundheits­- und Pflegeimmobilien gegenüber. Hauptursachen sind das schwierige Umfeld für Neubau, politische Unsicherheiten und der anhaltende Mangel an Fachkräften im Gesundheits-­ und Pflegebereich.

Auf dem Investmentmarkt ist das Transaktionsvolumen von Gesundheitsim­mobilien erneut stark eingebrochen. Die schwierigen finanziellen Rahmen­bedingungen führen zu Zurückhaltung bei den Projektentwicklern und In­vestoren. Die Transaktionen hingen oft mit insolvenzbedingten Verkäufen zusammen. 2023 erreichte das Volumen rund 1 Mrd. Euro (2022: rd. 2,3 Mrd. Euro). Davon entfielen 826 Mio. Euro (2022: 1,7 Mrd. Euro) auf Pflege­ und Seniorenheime sowie betreutes Wohnen und 194 Mio. Euro (2022: 638 Mio. Euro) auf medizinische Versorgungseinrichtungen. Zum Vergleich: Das bis­her höchste erzielte Transaktionsvolumen lag 2020 bei 3,16 Mrd. Euro.

Die Renditen (Spitzenrenditen) setzten 2023 ihre 2022 begonnene Trendwen­de fort und stiegen von 4,3% auf 5,1%. Auch im Bereich des Servicewohnens für Senioren kam es zu einem deutlichen Anstieg der Spitzenrenditen von 3,25% bis 3,5% im Vorjahr auf 4,5% im Jahr 2023.

Neubau ist zur Deckung des steigenden Bedarfs unverzichtbar. Die ver­schlechterten Rahmenbedingungen dürften in naher Zukunft für eine wei­tere Vergrößerung der Versorgungslücke sorgen. Besonders großer Hand­lungsbedarf besteht in den westdeutschen Flächenländern und in den Stadtstaaten. Dort erreicht die Auslastung der Pflegeheime bereits heute 80% bis 95%, bei gleichzeitig steigender Anzahl der Pflegebedürftigen bis 2050 um 30% bis 55%. Von Januar bis Oktober 2023 eröffneten nur 71 neue Pflege­heime (2022: >100), während im gleichen Zeitraum 49 Heime schlossen. Ak­tuell befinden sich zumindest weitere 216 Pflegeheime im Bau.

Der Bedarf an barrierefreien Wohnungen steigt durch die zunehmende Ver­lagerung der Pflege in den häuslichen Bereich immer weiter. 2022 galten 7,4% der Haushalte in Deutschland als mobilitätseingeschränkt. Der Bedarf an barrierereduzierten Wohneinheiten lag 2022 bereits bei rund 3 Mio. Woh­nungen und konnte durch den Bestand (1,0 bis 1,2 Mio. Wohneinheiten) nicht gedeckt werden. Die Versorgungsquote liegt in allen Bundesländern außer Brandenburg bei unter 50%. Zudem gibt es ein Verteilungsproblem: Viele barrierefreie Wohnungen werden von Menschen ohne Mobilitätsein­schränkungen bewohnt.

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Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft