Das Anlageinteresse in Gesundheits- und Sozialimmobilien ist in den letzten Jahren sehr stark gestiegen. Die sehr stabile bzw. aufgrund des demografischen Wandels steigende Nachfrage mit hoher Auslastung der Pflegeeinrichtungen und die in der Pflegebranche üblichen langfristigen Mietverträge minimieren das Investitionsrisiko. Die Entwicklung auf dem Markt für Gesundheits- und Sozialimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2023.

Pflegeimmobilien und Servicewohnen für Senioren sind aufgrund des demografischen Wandels nachfrageseitig sehr stabil. Die entsprechend hoher Auslastung der Pflegeeinrichtungen und die in der Pflegebranche üblichen langfristigen Mietverträge minimieren das Investitionsrisiko. Allerdings bestehen Herausforderungen aufgrund von Bau-, Investitions- und Betriebskostensteigerungen, einem restriktiveren Finanzierungsumfeld und dem weiterhin ungelösten Problem des Fachkräftemangels.

Auf dem Investmentmarkt summierte sich das Transaktionsvolumen von Gesundheits- und Sozialimmobilien 2022 auf rund 2,3 Mrd. Euro. Davon entfielen rund 1,7 Mrd. Euro auf Pflege- und Seniorenheime und 638 Mio. Euro auf Kliniken und Ärztehäuser. Das Volumen im Bereich der Pflege- und Seniorenheime ist gegenüber dem Vorjahr um rund 45% auf 3,07 Mrd. Euro eingebrochen (Pflegeheime -48%, Servicewohnen für Senioren -35%). Zum Vergleich: Der Höchstwert lag 2020 bei 3,16 Mrd. Euro.

Die Renditen (Spitzenrenditen) für Pflegeheime sind zwischen 2012 und 2021 kontinuierlich von 7,4% auf 3,9% gesunken. 2022 stiegen sie erstmals wieder auf 4,3%. Im Segment des Servicewohnens für Seniorenlagen sie 2022 bei 3,25% bis 3,5%.

Das Angebot an Pflegeheimen stagniert derzeit in Deutschland. Die Zahl der Neueröffnung (102) und der Schließungen (117) hielten sich 2022 nahezu die Waage. Zum Jahresende befanden sich 230 Pflegeheime im Bau. Um den demografiebedingten Zusatzbedarf zu decken, müsste der Neubau deutlich an Dynamik gewinnen. Für betreutes Wohnen oder Servicewohnen für Senioren ergibt sich bei der Annahme, dass rund 10% der über 70-Jährigen diese Wohnform präferieren, bereits heute eine Angebotslücke von 550.000 Wohneinheiten. Diese wird bis 2040 auf fast 1 Mio. anwachsen, aber mit der aktuellen Neubautätigkeit von etwa 6.000 Wohnungen pro Jahr nicht zu schließen sein.

Die aktuelle Auslastung der Pflegeeinrichtungen, aber auch die zukünftige demografische Entwicklung sind regional sehr unterschiedlich. Am größten bleibt der Handlungsbedarf in den westdeutschen Flächenländern. Dort sind die Auslastungen der Einrichtungen bereits heute sehr hoch und gleichzeitig steigt dort die Nachfrage in Zukunft besonders stark. Allein in Nordrhein-Westfalen werden bis 2040  beispielsweise rund 117.000 zusätzliche Pflegeplätze benötigt.

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Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft