Das Anlageinteresse in Pflegeimmobilien ist in den letzten Jahren sehr stark gestiegen. Die sehr stabile bzw. aufgrund des demografischen Wandels steigende Nachfrage mit hoher Auslastung der Pflegeeinrichtungen und die in der Pflegebranche üblichen langfristigen Mietverträge minimieren das Investitionsrisiko. Die Entwicklung auf dem Markt für Hotelimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für die Ausgabe 2022.

Auf dem Investmentmarkt erreichten Gesundheitsimmobilien im Jahr 2021 ein Transaktionsvolumen von 3,7 Mrd. Euro. Davon entfielen 2,2 Mrd. auf Pflegeheime, knapp 900 Mio. Euro auf Einrichtungen des betreuten Wohnens sowie 600 Mio. Euro auf Kliniken und Ärztehäuser. Im Segment der Pflege- und Seniorenheime ist der Umsatz gegenüber 2011 (300 Mio. Euro) um 780% gestiegen. Das Transaktionsvolumen in Pflegeimmobilien knackte 2016 erstmals die Milliardengrenze. Seitdem schwankt es deutlich zwischen 1,08 Mrd. Euro im Jahr 2017 und 3,16 Mrd. Euro im Jahr 2020. Ein Großteil der Transaktionen entfiel dabei auf Pflegeheime. Der Umsatz mit Einrichtungen des betreuten Wohnens lag 2021 bei rund 28%.

Die Renditen (Spitzenrenditen) für Pflegeheime sind zwischen 2011 und 2021 kontinuierlich gesunken, von 7,4% auf 3,9%. Im Segment des betreuten Wohnens fielen die Spitzenrenditen noch deutlich niedriger aus und betrugen 2021 2,3% (2011: 4,8%). In diesem Segment orientieren sich die Renditen an den Renditen von Wohnimmobilien.

Der Neubau konnte trotz des enorm gestiegenen Interesses der Investoren ähnlich wie bei Wohnimmobilien nicht mit der steigenden Nachfrage mithalten. Geeignete Baugrundstücke und Pflegefachkräfte sind knapp. Nachholbedarf gibt es auch bei der Modernisierung von vorhandenen Pflegeeinrichtungen. Diese müssen teilweise sowohl baulich als auch bezogen auf die Einzelzimmervorgaben auf den aktuellen Stand gebracht werden. Die altersgerechte Anpassung privater (selbstgenutzter) Immobilien oder Mietwohnungen sowie deren Neubau ist ebenfalls eine wichtige Zukunftsaufgabe.

Die aktuelle Auslastung der Pflegeeinrichtungen, aber auch die zukünftige demografische Entwicklung sind regional sehr unterschiedlich ausgeprägt. Großer Handlungsbedarf besteht vor allem in den westdeutschen Flächenländern. In Nordrhein-Westfalen fehlen bis 2040 rund 117.000 zusätzliche Plätze.

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Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft