zia_header_top
Home - Marktdaten - Transparenz und Benchmarking - Transparente Transaktionen: Initiative Comparables

Transparente Transaktionen: Initiative Comparables

Ziel des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) ist es, die Transparenz und Professionalität der Immobilienwirtschaft zu stärken. Ein Mehr an Transparenz entsteht, wenn qualitativ hochwertige Daten zeitnah und mit wenigen Beschränkungen zugänglich sind. Dies verbessert den Marktzugang, fördert die internationale Wettbewerbsfähigkeit des Immobilienstandorts Deutschland und erhöht damit das Transaktionsvolumen. Gleichzeitig ist sie Voraussetzung für die Tech Readiness und Innovationsfähigkeit der Immobilienbranche. Um die Transparenz im deutschen Immobilienmarkt zu fördern, unterstützt der ZIA die von bulwiengesa ins Leben gerufene Initiative Comparables.

Die Vorteile erhöhter Transparenz liegen auf der Hand: Chancen und Risiken potenzieller Investments lassen sich besser beurteilen, wenn Vergleichswerte herangezogen werden können. Eine steigende Markttransparenz senkt nicht nur das Risiko einer Fehlentscheidung, sondern auch die Informationskosten. Damit erhöht sich auch die Anzahl und der Wert von Markttransaktionen. Markttransparenz schafft zudem Marktvertrauen, das die Attraktivität von Immobilien für Anleger auch über die aktuelle Niedrigzinsphase hinaus erhalten kann.

In einem Markt voller heterogener Immobilien sind Vergleichswerte aber schwer zu finden. Die Einsicht ins Grundbuch ist beschränkt, Auswertungen aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse sind regional begrenzt und auch nur mit zeitlichem Verzug verfügbar. Viele Datenbanken basieren vorrangig auf Presseinformationen, die nur selten vollständige Objektdaten beinhalten. Hier setzt die im Juli 2020 von bulwiengesa gegründete und vom ZIA unterstützte Initiative Comparables an: Über eine verbesserte Quantität und Qualität verfügbarer Transaktionsdaten soll der Transaktionsmarkt für alle Immobilienarten in Deutschland transparenter gemacht werden.

bulwiengesa nimmt dabei die neutrale Rolle einer Clearingstelle ein: Alle von den Mitgliedern der Initiative regelmäßig übermittelten Transaktionsdaten werden vom Analysehaus als neutrale Instanz validiert und auf eine webbasierte Plattform geladen, wo sie dann exklusiv allen anderen Mitgliedern der Initiative als Informationsquelle und Benchmark zur Verfügung stehen. bulwiengesa gewährleistet die Datensicherheit und die kartellrechtlich gebotene Anonymisierung von Immobilienstandorten und Transaktionsbeteiligten; dabei werden keine fehlenden Daten geschätzt oder in andere Systeme überführt.

Diese Transaktions-Datenbank ist die erste auf dem deutschen Markt mit ausschließlich Echtdaten. Für den initialen Aufbau der webbasierten Plattform wurden die An- und Verkaufsdaten aller Gründungsmitglieder aus den vergangenen drei Jahren eingespeist. Belastbare Daten liegen damit unter anderem zu Nutzungsart, Objektgröße, -baujahr, Erträgen, Kaufpreisen, Renditen und Transaktionsdatum vor. Bei der Nutzungsart übernimmt die Initiative Comparables die Kategorisierung der Wirtschaftsimmobilien, die der ZIA gemeinsam mit dem Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA), dem BBSR und weiteren Verbänden abgestimmt hat. Damit wird zugleich ein weiterer Schritt in Richtung Standardisierung und Vergleichbarkeit gemacht, um langfristig einen sinnvollen Datenaustausch mit einheitlichen Definitionen von Wirtschaftsimmobilien zu ermöglichen.

Die Initiative Comparables ist offen für alle professionellen Akteure am Immobilienmarkt, die Zugang zu Transaktionsdaten haben: Immobilien-AGs, REITs, Developer, (Immobilien)fonds, Pensionskassen, KVGs, Family Offices u.v.m. ZIA-Mitgliedsunternehmen erhalten besondere Konditionen bei der Mitgliedschaft.

Einblick

Bislang sind Transaktionen mit einem Gesamtwert von über 24 Mrd. Euro in der Plattform hinterlegt, zu einer durchschnittlichen Brutto-Anfangsrendite von 4,7 Prozent. Die Renditespanne ist mit 0,2 bis 67,9 Prozent extrem breit und verdeutlicht den Ansatz der Initiative, alle Assetklassen im gesamten Bundesgebiet abzudecken. Jede dritte gehandelte Immobilie ist eine Büroimmobilie. Obwohl die großen A-Städte nach wie vor die bevorzugten Investment-Standorte sind, dominiert keine Stadtkategorie beim Investitionsvolumen. Hier zeigt sich ein weiterer Vorteil der Datenbank: Die Transaktionen können bis zur Postleitzahlebene beobachtet und analysiert werden.

Vorteile
  • Verbesserte Investmententscheidungen: Fundierte, echte Vergleichsdaten helfen bei der Beurteilung von Chancen und Risiken potenzieller Investments und schaffen Sicherheit bei der Preisfindung und der Cashflow-Kalkulation.
  • Aktuell und validiert: bulwiengesa organisiert den Datenaustausch und die Validierung, sodass die Transaktionsdaten aktuell und umfassend zur Auswertung bereitstehen. Im Gegensatz zu Auskünften aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ist der Zugriff nicht auf deren jeweiligen regionalen Zuständigkeitsbereich begrenzt, umfasst detaillierte Objektinformationen und ist vor allem auch schneller verfügbar.
  • Abbildung der Peripherie: Die Abdeckung reicht postleitzahlenscharf über die A-, B-, C-, D-Städten und deren Stadtgrenzen hinaus, sodass auch die Transparenz und Investitionssicherheit in Nischenmärkten erhöht wird.
  • Alle Assetklassen: Die Abdeckung umfasst sowohl Wohnimmobilien als auch Wirtschaftsimmobilien mit all ihren Unterarten, sodass auch zunehmend Informationen zu bislang selten oder untererfassten Teilmärkten wie etwa zu Gesundheits- und Pflegeimmobilien verfügbar werden.
  • Exklusivität und Reziprozität: Nur Mitglieder haben Zugriff auf die Plattform, der Zugang zu den Transaktionsdaten ist aber an eine Übermittlung von Daten zu eigenen Transaktionen gebunden. Dies spiegelt auch die Realität wider, wonach Investoren selbst Marktdaten benötigen, um eine fundierte Investitionsentscheidung treffen zu können, gleichzeitig aber auch wesentliche Marktinformationen in ihren Bestandsportfolios beherbergen. Mit fortschreitender Digitalisierung werden sich Geschäftspraktiken wandeln und das Nutzen von neuesten Daten wird zum Wettbewerbsvorteil. Doch ohne Verfügbarkeit stellen sich alle schlechter. Der auf Reziprozität basierende Ansatz der Initiative löst dieses „Gefangenen-Dilemma“ und ermöglicht allen Mitgliedern einen Wettbewerbsvorteil.
  • Datenschutz von Personen und Verträgen: bulwiengesa gewährleistet als Clearingstelle die Anonymität der Transaktionsbeteiligten. Die Erfahrung der Mitglieder zeigt, dass sich unter dieser Bedingung entsprechende Zusätze in die Kaufverträge integrieren lassen, die eine Veröffentlichung der Objektdaten auf der Plattform der Initiative ermöglichen. Insbesondere können somit auch Kapitalsammelstellen zur Transparenzsteigerung beitragen, ohne Anlegerinteressen zu verletzen.
  • Image der Immobilienwirtschaft: Schließlich hilft auch die Bereitstellung von aggregierten Daten an die (politische) Öffentlichkeit, transparente Einblicke zu ermöglichen und damit auch möglichen Regulierungsbestrebungen vorzubeugen.
  • Sonderkondition für ZIA-Mitglieder: Durch die Mitgliedschaft des ZIA bei der Initiative Comparables erhalten ZIA-Mitgliedsunternehmen besondere Konditionen bei der Mitgliedschaft.

Kontakt

Dr. Michael Hellwig

Referent Marktbeobachtung und -forschung