Zuletzt hat der Gesetzgeber mit dem „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ vom 4. August 2019 hier für einen Teilbereich der Immobilienbranche Verbesserungen geschaffen. Mit diesem Gesetz wurde im Wege der Erweiterung des § 5 Absatz 1 Nummer 10 KStG der Betrieb von Mieterstromanlagen begünstigt – allerdings nur für Wohnungsgenossenschaften und -vereine. Zumindest für diese Marktteilnehmer wird jetzt ein körperschaftsteuerliches Problem gelöst, weil sie nun bis zu 20 Prozent der gesamten Umsätze mit Einnahmen aus dem Betrieb von Solaranlagen erzielen können, ohne dass dadurch die Körperschaftsteuerbefreiung gefährdet wird.

Nicht nachvollziehbar ist es jedoch, warum eine steuerliche Privilegierung von Mieterstrom nur für Wohnungsgenossenschaften und -vereine gelten soll. Sofern Mieterstrommodelle zur Energiewende beitragen sollen, müssen diese auch für andere Immobilienunternehmen – und auch alle Nutzungsklassen – anwendbar sein, sodass die steuerlichen Regelungen auch für andere Marktteilnehmer angepasst werden müssen.
Der ZIA fordert, dass eine Begünstigung für Mieterstrommodelle sowohl im Bereich der gesamten Immobilienwirtschaft als auch technikoffen eingeführt werden muss, damit ein spürbarer Beitrag zur Energiewende geleistet werden kann.

Anpassungsbedarf

Vergleiche hierzu auch unsere Ausführungen unter „Klimaschutz im Steuerrecht“.

Gewerbesteuer

Der Grundsatz: Immobilienunternehmen üben vermögensverwaltende Tätigkeiten aus. Die hieraus generierten Mieteinnahmen unterliegen systematisch richtigerweise nicht der Gewerbesteuer. Die Ausübung gewerblicher Tätigkeiten oder aber die gewählte Rechtsform des Unternehmens können jedoch dazu führen, dass rein vermögensverwaltende – und somit gewerbesteuerlich eigentlich irrelevante – Einkünfte zusätzlich mit Gewerbesteuer belastet werden. Um diese weitreichenden steuerlichen Konsequenzen zu vermeiden und die eigentliche Systematik des Steuerrechts beizubehalten, sieht das Gewerbesteuergesetz vor, dass Vermietungseinkünfte wieder vollständig von der Gewerbesteuer durch die sogenannte „erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung“ befreit werden können (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG).

Das Problem: Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung kann nicht in Anspruch genommen werden, wenn schädliche Nebentätigkeiten, wie der Betrieb einer Photovoltaik-Anlage oder eines Blockheizkraftwerks, vorliegen. Liegt eine schädliche Nebentätigkeit vor, werden nicht nur die eigentlich gewerblichen Einnahmen, sondern auch die gesamten – originär nicht gewerblichen – Mieteinnahmen mit Gewerbesteuer belastet. Dementsprechend versuchen Immobilienunternehmen, solche schädlichen Nebentätigkeiten zu unterlassen. Auch die Abgabe von Strom an Mieter im Rahmen der E-Mobilität (Ladesäulen und -anschlüsse in Tiefgaragen) sowie die Vermietung etwaiger Vorrichtungen hierfür an Mieter gefährden die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung. Die großen Potentiale, die Gebäude und Quartiere für die Erzeugung erneuerbarer Energien und die Ermöglichung der E-Mobilität somit bieten, werden durch die aktuelle Ausgestaltung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung geradezu verhindert. Insbesondere vor dem Hintergrund der weiter steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz erscheint uns die enge Auslegung im Rahmen der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung nicht mehr angemessen.

Die Lösung: Das Gewerbesteuerrecht muss somit in Hinblick auf Konzepte zur Erzeugung und Nutzung regenerativer Energien angepasst werden, damit Unternehmen, die sich klimabewusst verhalten wollen, keine Gewerbesteuernachteile drohen. Einnahmen durch die Erzeugung elektrischen Stroms aus regenerativen Energien und Blockheizkraftwerken in Gebäuden sowie die Bereitstellung von Energie an Mieter für Zwecke der E-Mobilität sollte im Rahmen der „erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung“ als unschädliche Nebengeschäfte qualifizieren.

In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass die gesetzlich zugelassenen Nebentätigkeiten, die unschädlich für die erweiterte Kürzung sind, voll der Gewerbesteuerpflicht unterliegen. Die Gewerbesteuerpflicht dieser gewerblichen Nebengeschäfte bliebe also erhalten. Es besteht somit das Potential, dass durch den Abbau des steuerlichen Hemmnisses bei der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung auch das Gewerbesteueraufkommen steigen könnte. Der Anreiz zur Ausübung von Tätigkeiten zur Erzeugung erneuerbarer Energien, die ihrerseits der Gewerbesteuer unterliegen, könnten somit gesteigert werden.

Investmentsteuerrecht

Auch im Bereich des Investmentsteuerrechts sind aus Sicht des ZIA rechtliche Anpassungen vorzunehmen. Ein nicht unbedeutender Teil von Immobilien wird von regulierten Immobilien-Investmentfonds gehalten, deren Besteuerung sich nach dem Investmentsteuergesetz richtet.

Der Grundsatz: Vermögensverwaltende Immobilien-Investmentfonds sind gemäß § 15 Absatz 2 InvStG von der Gewerbesteuer befreit, wenn die Vermögensgegenstände des Fonds nicht im wesentlichen Umfang aktiv unternehmerisch bewirtschaftet werden („aktive unternehmerische Bewirtschaftung“; kurz „auB“). Ein wesentlicher Umfang liegt dabei gemäß § 15 Absatz 3 InvStG nicht vor, wenn die Einnahmen (als ein Umsatzanteil und nicht die Erträge) aus einer aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung in einem Geschäftsjahr weniger als 5 Prozent der gesamten Einnahmen des Investmentfonds betragen. Qualifiziert der Immobilien-Investmentfonds als Spezial-Investmentfonds gemäß den §§ 25 ff. InvStG muss er unter anderem die Anlagebestimmungen des § 26 InvStG einhalten. Hierzu zählt auch die Einhaltung der 5 Prozent-Grenze der aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung gemäß § 15 Absatz 3 InvStG. Wird die 5 Prozent-Grenze nicht eingehalten, führt dies nach § 52 InvStG zu der sehr weitreichenden Folge, dass eine Auflösung des Spezial-Investmentfonds und das Entstehen eines Investmentfonds fingiert wird.

Das Problem: Das Betreiben von Photovoltaik- und Geothermie-Anlagen, von Blockheizkraftwerken sowie von Ladesäulen- und -anschlüssen gilt als aktive unternehmerische Bewirtschaftung und können somit zu sehr weitreichenden Folgen für den Spezial-Investmentfonds führen. Aufgrund dessen werden klimaschutzfördernde Maßnahmen von Spezial-Investmentfonds unterlassen.

Die Lösung: Einnahmen durch die Erzeugung elektrischen Stroms aus regenerativen Energien und Blockheizkraftwerken in Gebäuden sowie die Bereitstellung von Energie an Mieter für Zwecke der E-Mobilität sollten im Rahmen der „aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung“ als unschädliche Nebengeschäfte qualifizieren.

Auch hier sei darauf hingewiesen, dass die Erträge aus einem Spezial-Investmentfonds beim Anleger gemäß § 34 InvStG i. V. m. § 7 GewStG grundsätzlich der Gewerbesteuer unterliegen. Insofern würden aus einer solchen gesetzlichen Änderung keine Gewerbesteuermindereinnahmen folgen.

Stand: 10. März 2020