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Future Office: Rahmenbedingungen

Ausgezeichnete digitale Konnektivität ist für Büronutzer so wichtig wie Strom und Wasser. Doch sie ist in Deutschland keineswegs so selbstverständlich. Während Bestandsgebäude nachgerüstet werden müssen und Infrastrukturprojekte langwierig geplant werden, steigen die Ansprüche der Mieter rasant an. Ein echtes Verfolgungsrennen.

WiredScore Smart Council: Definition von Smart Buildings

Im Rahmen der Initiative „WiredScore Smart Council” haben sich führende Immobilienunternehmen, Projektentwickler und Nutzer weltweit mit der Zukunft smarter Gebäude befasst und diese so definiert: Ein Smart Building bietet allen Nutzern mittels digitaler Technologie herausragende Ergebnisse, die ihre steigenden Erwartungen übertreffen. Zur Initiative.

Weiterführende Links
„Standards und Zertifikate schaffen eine gemeinsame Sprache“

Interview mit Sebastian Kohts MRICS, Geschäftsführer / Country Director DACH, WiredScore

Was macht ein Gebäude smart?

Um das zu beantworten, braucht es Klarheit, was ‚smart‘ eigentlich bedeutet. Wir präferieren eine nutzerorientiere Definition, die nicht die Technologie in den Fokus stellt, sondern den Nutzer und die für ihn erzielten Ergebnisse. Wichtig ist, alle Stakeholder vom Betreiber über den Endnutzer bis hin zum Besucher zu betrachten. Bei den Ergebnissen kommt es darauf an, dass die Immobilie kosteneffizient betreibbar, nachhaltig und zukunftssicher ist und vor allem ein inspirierendes Nutzererlebnis bietet. Allerdings unterliegt all das einer starken Dynamik. Was wir heute smart nennen, wird in einigen Jahren vielleicht schon nicht mehr so wahrgenommen. Hier ergibt sich ein veritables Spannungsfeld mit der doch eher trägen Immobilie.

Wer treibt die Entwicklung hin zu mehr Smart Buildings in erster Linie voran?

Da sind einerseits Entwickler und Vermieter, die sich mit smarten Gebäuden als Vorreiter am Markt positionieren und Vorteile wie effizienteren Betrieb und geringere Betriebskosten für sich nutzen wollen. Das sind nach unserer Beobachtung allerdings noch vergleichsweise wenige. Auf der anderen Seite haben einige Mieter teils differenzierte Strategien und konkrete, hohe Anforderungen etwa an die Datenerhebung und Schnittstellen formuliert. Allzu oft treffen aber anspruchsvolle Mieter auf klassisch agierende Vermieter und umgekehrt innovative Vermieter auf Mieter mit klassischen Erwartungen.

Welche Anforderungen stellen solch anspruchsvolle Nutzer konkret an Büroimmobilien?

Sie wollen ein großartiges Büro, welches als Destination wahrgenommen wird. Ich nutze gern den Vergleich zu Lifestyle-Städten wie Barcelona oder Lissabon oder auch Shoppingcentern, die sich als Orte der Erlebnisse positionieren. Viele Nutzer haben hier konkrete Konzepte definiert, die auf der Interaktion von Gebäude und Nutzer basieren und erwarten, dass diese Konzepte vom Gebäude unterstützt werden, auch auf einer technologischen Ebene. Ausgezeichnete digitale Konnektivität ist hierbei ein Muss. Sie ist inzwischen so wichtig wie Wasser und Strom. Untersuchungen zeigen, dass unser Puls steigt, wenn es hier hakt. Was nützt das beste Serviceangebot, wenn ich mir in der Tiefgarage keinen Parkplatz buchen oder kein Auto mieten kann, weil ich keine Verbindung habe.

Was können Standards und Zertifikate leisten?

Hier ist zu unterscheiden zwischen Standards im Sinne von Regulatorik und Industrienormen, die Schnittstellenprobleme lösen, wie sie in einer interdisziplinären und intransparenten Branche wie unserer zwangsläufig auftreten. Daneben gibt es defacto-Standards, die sich am Markt durchsetzen und zu denen auch Gebäudezertifikate gehören. Sie schaffen einerseits Transparenz und – noch wichtiger – setzen Anreize, das Gebäude gezielt zu verbessern, indem sie in ihren Zertifizierungskatalogen bereits jene Fragen vorwegnehmen, die die Nutzer früher oder später stellen werden. Zertifikate schaffen also erstmalig eine gemeinsame Sprache und Vokabular, um sich über die einzelnen Disziplinen hinweg zur Qualität eines Gebäudes auszutauschen. Damit ermöglichen sie schlussendlich auch nachweisbare Antworten auf die Eingangsfrage, was dieses oder jene Gebäude nun genau smart macht.

Das 1,5-Grad-Ziel ist seit dem Pariser Klimaabkommen klar gesteckt, wir liegen derzeit leider weltweit bei 2,7 Grad Celsius. Welchen Impact kann die Büroimmobilie leisten, um diese Ziele zu erreichen?
„Die Zukunft der Büroimmobilie oder das 'unbekannte Wesen' könnte man zurzeit sagen.“

Interview mit Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Chair at RICS European World Regional Board & Germany & ICG Institut

Die Meinungen darüber, was zukünftig gewünscht ist oder gebraucht wird, sind vielfältig. Eines ist bereits jetzt klar: Die Büroimmobilie von morgen muss nachhaltig sein.

Darüber hinaus muss das Büro Flexibilität gewährleisten, Konnektivität sicherstellen und natürlich in Mobility-Konzepte eingebunden sein. Für den Faktor „E“ in ESG gibt es natürlich auch eine Vielzahl von Initiativen und Definitionen. Dazu zählen: Net Zero, klimapositiv und Impact. Die Definitionen sind insgesamt noch nicht ausgereift. Aber ohne Mindeststandards für ESG, also was als ESG-related bezeichnet werden kann, wird keine Immobilie auskommen. Alles was darüber hinausgeht, also additiv möglich ist, wird mit Impact beschrieben. Ein weites Feld. Nicht nur für „E“, auch für das „S“.

Und uns muss klar sein: Es ist kein Marketing-Gag, sondern ernste Realität, auch für die Geschäftsmodelle. Die Investoren wollen „Grün“. In Europa ist der von RICS ermittelte „Sustainability Index Global“ der höchste im zweiten Quartal 2021 gewesen, mit mehr als 70 Prozent, und hat in den Trendanalysen seit dem vergangenen Jahr deutlich zugelegt. Die Nutzer sind in ihren Definitionen noch nicht so weit. Aber RICS sieht bei vielen einen Trend, den sie realisieren wollen. Denn sobald die Mietverträge auslaufen, werden sie zu neuen Entscheidungen kommen müssen. Vermietet wird nur das, was auch „grün“ ist.