Future Office: Rahmenbedingungen
Bei smarter Technologie denken viele Eigentümer zunächst an Kosten. Doch viele Potenziale zum Einsparen von Energie und CO2 sind oftmals nicht bekannt und übersteigen die Kosten um ein Vielfaches. Es braucht ein neues Bewusstsein.
Christian Krauss zur Zukunft des Büros: „Unternehmen suchen Lösungen, keine Quadratmeter mehr!“
Homeoffice ist für viele gekommen, um zu bleiben. Der von manchen erwartete Jo-Jo-Effekt, dass mit Auslaufen der Pandemie ein Großteil der Beschäftigten regelmäßig in die Büros zurückkehrt, ist bislang ausgeblieben. Was bedeutet diese Entwicklung für das Büro und den Büromarkt? Der aktuelle „Future Office“ Video-Podcast geht unter anderem diesen Fragen auf den Grund.
Für viele Millionen Beschäftigte ist die morgendliche Fahrt ins Büro keine Selbstverständlichkeit mehr. Das Büro muss deshalb einen Pull-Effekt für die Mitarbeiter:innen bieten, lautet ein Fazit des „Future Office“ Video-Podcast vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) e.V., Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, und Wealthcap. Doch wohin geht die Reise des Büros? Diese Frage stellt sich drei Jahre nach Ausbruch der Corona-Pandemie noch immer – oder sogar drängender denn je.
Gute zwei Jahre lang war die Corona-Pandemie in Deutschland und weltweit das Thema Nummer eins. Inzwischen sehen sie viele in Politik und Wirtschaft als überwunden. Die Märkte für Büroimmobilien allerdings werden dauerhafte Folgen spüren. Wealthcap-Geschäftsführer Frank Clemens bedauert zwar, „dass wir erst eine Pandemie gebraucht haben, um zu realisieren, dass Homeoffice funktioniert und eine gute Sache ist.“ Gleichwohl hätten vor allem die langen, anfangs erzwungenen Homeoffice-Phasen auch gezeigt, „wie wertvoll das Büro ist als Ort des sozialen Austauschs und als Enabler für Kreativität und Innovation.“ Die Mischung macht´s, also auch beim Thema Homeoffice.
Noch immer ist die Zukunft des Büros nach den Corona-Erfahrungen eines der kontroversesten Themen in der Immobilienbranche – das auch im aktuellen „Future Office“ Video-Podcast vom ZIA diskutiert wird. Beispielsweise sind die Auswirkungen von Homeoffice auf Kreativität und Wertschöpfung noch immer schwer absehbar. „Viele Unternehmen haben die Sorge, dass ihre Innovationskraft und ihre Patent-Pipeline darunter leiden, wenn Büro ausschließlich im Homeoffice stattfindet“, berichtet Martina Williams, stellvertretende Vorsitzendes des Ausschusses Büroimmobilien im ZIA sowie Head of Work Dynamics DACH & CEE bei JLL.
Einigkeit herrscht in der Frage, welche Art von Flächen künftig nachgefragt werden, wenn insgesamt weniger Bürofläche benötigt wird: qualitativ hochwertige Flächen, möglichst nachhaltig konzipiert, in zentralen Lagen. „Kunden suchen keine Quadratmeter mehr, Kunden suchen Lösungen“, bringt es Christian Krauss, Vorsitzender des Ausschusses Büroimmobilien im ZIA sowie Head of Office & New Work bei Art-Invest, auf den Punkt. Auch Martina Williams, pflichtet ihm bei: „Kleiner aber feiner“ werde die Flächennachfrage, sie spricht von einem „Flight to Quality“, auch weil die Investitionen in Mitarbeitergewinnung und -bindung deutlich größer seien als in Büroflächen: Damit sind Investitionen in das identitätsstiftende Element einer modernen und attraktiven Bürofläche gut investiertes Geld.
Doch dabei stößt die Branche auch an ihre Grenzen, denn ein Großteil des Gebäudebestands besteht nicht aus modernen, energieeffizienten Bürogebäuden in den Innenstädten der größten Metropolen, sondern eben auch aus Altbeständen in Randlagen von B- und C-Städten. Wie damit umzugehen sei, wenn sich die Büromärkte noch weiter ausdifferenzieren, sei die große Herausforderung. „Wir sprechen bei den aktuellen Trends von 10 oder 20 Jahren. Eine Immobilie hält aber 60 oder 80 Jahre. Deshalb müssen wir auch zukünftige Arbeitsformen berücksichtigen, die wir heute noch gar nicht kennen. Dafür wird eine hohe Flexibilität benötigt, die uns das ermöglicht“, sagt Andreas Wende, langjährige, ehemaliger Vorsitzende des Ausschusses Büroimmobilien im ZIA. Christian Krauss bestätigt: „Wir sehen einen Paradigmenwechsel: von Besitz zu Erleben, von Ego zu Eco, von Wachstum zu Sinnhaftigkeit, von Risikogesellschaft zu Super-Safe-Society, von Homogenität zu Diversität und von Wettbewerb zu Kollaboration.“
Unten finden Sie den vollständigen „Future Office“ Video-Podcast von ZIA und Wealthcap.
Teilnehmende:
- Frank Clemens, Wealthcap
- Christian Krauss, Art-Invest, Vorsitzender ZIA-Ausschusses Büroimmobilien
- Andreas Wende, ZIA, ehemaliger Vorsitzender ZIA-Ausschusses Büroimmobilien
- Martina Williams, JLL, stellvertretende Vorsitzende ZIA-Büroausschuss
- Moderation: Sonja Rösch, PB3C
„Nachhaltigkeit und Behaglichkeit zeichnen das Future Office aus!“
Interview mit Carsten Kreutze, CEO von Recogizer
Wie gehen Sie eigentlich bei Recogizer mit der Büroarbeit um?
Wir gestalten das recht flexibel. Wir haben hier in Bonn ein schönes Büro am Rhein, das von den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern gut angenommen wird. Durch gemeinsame Workshops und unterschiedliche Teamevents schaffen wir aktiv Anreize, um regelmäßig ins Büro zu kommen. Wir wollen aber auch weiterhin virtuell zusammenarbeiten. Da wir stark wachsen, könnten wir gar nicht so schnell neue Büroflächen mieten, wie wir für alle neuen Mitarbeiter bräuchten. Da ist das Homeoffice schon eine Erleichterung und schafft Flexibilität.
Was ist Ihre persönliche Vision vom Future Office?
Für mich persönlich ist das ein nachhaltig betriebenes Bürogebäude mit modernster Ausstattung und einem ansprechenden Design, als Gegenentwurf zu den austauschbaren Büros früherer Zeiten. Es sollte genügend Rückzugsbereiche geben, in denen man allein und in Ruhe arbeiten kann. Diese sollten einfach und schnell zu buchen sein, z.B. über eine App. Wichtig wäre zudem, ein regelrechtes Wohlfühlklima zu schaffen. Helles, warmes Licht und ein gutes Raumklima durch die richtige Temperatur sind enorm wichtig. Dass lässt sich bereits heute mit der entsprechenden smarten Technik sehr gut steuern. So unterstützt die Büroimmobilie aktiv die Produktivität. Genauso wichtig sind aber ansprechende Räume zum gemeinsamen Essen oder einfach zum Zusammensein.
Es wird viel über Smart Buildings und die damit verbundenen großen Chancen für den Klimaschutz gesprochen. Was sind die Haupthemmnisse bei der flächendeckenden Umsetzung?
Man muss hier klar zwischen Neubau und Bestand unterscheiden. Im Neubau ist es recht kostengünstig, viel smarte Technik direkt mitzuverbauen. Die Ansprüche der Käufer und Mieter sind hier auch meist hoch. Es wird also zunehmend smarte und vernetzte Technologie eingesetzt. m Bestand sieht es etwas anders aus: Obwohl es sogar bei älterer technischer Ausstattung große Chancen für den Klimaschutz gibt, steht das für die Nutzer noch zu selten im Vordergrund. Manchmal gibt es auch technische Hürden: Es kann vorkommen, dass die für die Digitalisierung so wichtigen Daten entweder nicht vorhanden sind oder Schnittstellen zwischen den verschiedenen Systemen fehlen, wie z.B. Heizung und Klimatechnik. Am Ende braucht es Mieter oder Eigentümer als Treiber, die z.B. Energieeinsparungen erzielen oder das Gebäude in Richtung CO2-Neutralität bringen möchten, dann kommt auch im Bestand viel in Bewegung.
Welche Impulse würde es brauchen, damit mehr Unternehmen auf smarte Technologie wie KI setzen?
Am wichtigsten ist es, Awareness zu schaffen für das, was bereits heute möglich ist. Vielen Gebäudeeigentümern sind die vielen Möglichkeiten gar nicht bekannt. Der Nutzen von smarten Lösungen muss den Mietern und Eigentümern immer wieder transparent dargelegt werden. Es sollte dabei auch stärker betont werden, dass es nicht rein um Energieeinsparungen und CO2-Reduktion geht. Der Komfort durch ein optimiertes Raumklima oder beispielsweise auch intelligente, smarte Beleuchtungskonzepte z.B. zahlt auch auf das S für „Social“ in ESG ein. Da gibt es noch Luft nach oben. Kosten sparen und trotzdem den Komfort der Mitarbeiter erhöhen, das ist doch ein starkes Argument, hier mehr zu tun!
Recogizer ist Pionier für smarte, grüne Gebäude.
Als GreenTech-Unternehmen aus Bonn hat sich Recogizer das Ziel gesetzt, den Energieverbrauch von Gewerbeimmobilien mit intelligenten Algorithmen deutlich und nachhaltig zu senken.
Weiterführende Links
Ausgezeichnete digitale Konnektivität ist für Büronutzer so wichtig wie Strom und Wasser. Doch sie ist in Deutschland keineswegs so selbstverständlich. Während Bestandsgebäude nachgerüstet werden müssen und Infrastrukturprojekte langwierig geplant werden, steigen die Ansprüche der Mieter rasant an. Ein echtes Verfolgungsrennen.
WiredScore Smart Council: Definition von Smart Buildings
Im Rahmen der Initiative „WiredScore Smart Council” haben sich führende Immobilienunternehmen, Projektentwickler und Nutzer weltweit mit der Zukunft smarter Gebäude befasst und diese so definiert: Ein Smart Building bietet allen Nutzern mittels digitaler Technologie herausragende Ergebnisse, die ihre steigenden Erwartungen übertreffen. Zur Initiative.
Weiterführende Links
„Standards und Zertifikate schaffen eine gemeinsame Sprache“
Interview mit Sebastian Kohts MRICS, Geschäftsführer / Country Director DACH, WiredScore
Was macht ein Gebäude smart?
Um das zu beantworten, braucht es Klarheit, was ‚smart‘ eigentlich bedeutet. Wir präferieren eine nutzerorientiere Definition, die nicht die Technologie in den Fokus stellt, sondern den Nutzer und die für ihn erzielten Ergebnisse. Wichtig ist, alle Stakeholder vom Betreiber über den Endnutzer bis hin zum Besucher zu betrachten. Bei den Ergebnissen kommt es darauf an, dass die Immobilie kosteneffizient betreibbar, nachhaltig und zukunftssicher ist und vor allem ein inspirierendes Nutzererlebnis bietet. Allerdings unterliegt all das einer starken Dynamik. Was wir heute smart nennen, wird in einigen Jahren vielleicht schon nicht mehr so wahrgenommen. Hier ergibt sich ein veritables Spannungsfeld mit der doch eher trägen Immobilie.
Wer treibt die Entwicklung hin zu mehr Smart Buildings in erster Linie voran?
Da sind einerseits Entwickler und Vermieter, die sich mit smarten Gebäuden als Vorreiter am Markt positionieren und Vorteile wie effizienteren Betrieb und geringere Betriebskosten für sich nutzen wollen. Das sind nach unserer Beobachtung allerdings noch vergleichsweise wenige. Auf der anderen Seite haben einige Mieter teils differenzierte Strategien und konkrete, hohe Anforderungen etwa an die Datenerhebung und Schnittstellen formuliert. Allzu oft treffen aber anspruchsvolle Mieter auf klassisch agierende Vermieter und umgekehrt innovative Vermieter auf Mieter mit klassischen Erwartungen.
Welche Anforderungen stellen solch anspruchsvolle Nutzer konkret an Büroimmobilien?
Sie wollen ein großartiges Büro, welches als Destination wahrgenommen wird. Ich nutze gern den Vergleich zu Lifestyle-Städten wie Barcelona oder Lissabon oder auch Shoppingcentern, die sich als Orte der Erlebnisse positionieren. Viele Nutzer haben hier konkrete Konzepte definiert, die auf der Interaktion von Gebäude und Nutzer basieren und erwarten, dass diese Konzepte vom Gebäude unterstützt werden, auch auf einer technologischen Ebene. Ausgezeichnete digitale Konnektivität ist hierbei ein Muss. Sie ist inzwischen so wichtig wie Wasser und Strom. Untersuchungen zeigen, dass unser Puls steigt, wenn es hier hakt. Was nützt das beste Serviceangebot, wenn ich mir in der Tiefgarage keinen Parkplatz buchen oder kein Auto mieten kann, weil ich keine Verbindung habe.
Was können Standards und Zertifikate leisten?
Hier ist zu unterscheiden zwischen Standards im Sinne von Regulatorik und Industrienormen, die Schnittstellenprobleme lösen, wie sie in einer interdisziplinären und intransparenten Branche wie unserer zwangsläufig auftreten. Daneben gibt es defacto-Standards, die sich am Markt durchsetzen und zu denen auch Gebäudezertifikate gehören. Sie schaffen einerseits Transparenz und – noch wichtiger – setzen Anreize, das Gebäude gezielt zu verbessern, indem sie in ihren Zertifizierungskatalogen bereits jene Fragen vorwegnehmen, die die Nutzer früher oder später stellen werden. Zertifikate schaffen also erstmalig eine gemeinsame Sprache und Vokabular, um sich über die einzelnen Disziplinen hinweg zur Qualität eines Gebäudes auszutauschen. Damit ermöglichen sie schlussendlich auch nachweisbare Antworten auf die Eingangsfrage, was dieses oder jene Gebäude nun genau smart macht.
Das 1,5-Grad-Ziel ist seit dem Pariser Klimaabkommen klar gesteckt, wir liegen derzeit leider weltweit bei 2,7 Grad Celsius. Welchen Impact kann die Büroimmobilie leisten, um diese Ziele zu erreichen?
„Die Zukunft der Büroimmobilie oder das 'unbekannte Wesen' könnte man zurzeit sagen.“
Interview mit Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Chair at RICS European World Regional Board & Germany & ICG Institut
Die Meinungen darüber, was zukünftig gewünscht ist oder gebraucht wird, sind vielfältig. Eines ist bereits jetzt klar: Die Büroimmobilie von morgen muss nachhaltig sein.
Darüber hinaus muss das Büro Flexibilität gewährleisten, Konnektivität sicherstellen und natürlich in Mobility-Konzepte eingebunden sein. Für den Faktor „E“ in ESG gibt es natürlich auch eine Vielzahl von Initiativen und Definitionen. Dazu zählen: Net Zero, klimapositiv und Impact. Die Definitionen sind insgesamt noch nicht ausgereift. Aber ohne Mindeststandards für ESG, also was als ESG-related bezeichnet werden kann, wird keine Immobilie auskommen. Alles was darüber hinausgeht, also additiv möglich ist, wird mit Impact beschrieben. Ein weites Feld. Nicht nur für „E“, auch für das „S“.
Und uns muss klar sein: Es ist kein Marketing-Gag, sondern ernste Realität, auch für die Geschäftsmodelle. Die Investoren wollen „Grün“. In Europa ist der von RICS ermittelte „Sustainability Index Global“ der höchste im zweiten Quartal 2021 gewesen, mit mehr als 70 Prozent, und hat in den Trendanalysen seit dem vergangenen Jahr deutlich zugelegt. Die Nutzer sind in ihren Definitionen noch nicht so weit. Aber RICS sieht bei vielen einen Trend, den sie realisieren wollen. Denn sobald die Mietverträge auslaufen, werden sie zu neuen Entscheidungen kommen müssen. Vermietet wird nur das, was auch „grün“ ist.