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Future Office: Mieter

Letztlich entscheiden die Kunden und somit die Mieter über Erfolg oder Misserfolg einer Büroimmobilie. Die Erwartungen der Mieter und der Beschäftigten an ein Future Office sind einem steten Wandel unterworfen. Was treibt die Nutzer in Zukunft am stärksten an?
„ESG hat einen Wettlauf um die besten Gebäude und Standorte in Gang gesetzt“

Interview mit Annette Kröger, CEO, Allianz Real Estate North & Central Europe

Ein modernes und attraktives Büro gilt als wichtiges Asset im „War for Talents“. Doch ist die Mehrheit der Arbeitgeber tatsächlich bereit, dafür eine höhere Miete zu bezahlen?

Zentrale Lagen in Städten mit hoher Bevölkerungsdichte werden auch nach der Pandemie ein Magnet für internationale Talente, Kapital und Unternehmen sein. Hier entstehen bedeutende Netzwerkeffekte zwischen jungen Arbeitnehmern, Unternehmen, Investoren sowie Universitäten und es besteht eine soziale Infrastruktur aus Bars, Restaurants und anderen Annehmlichkeiten. Zusammengenommen bilden diese Faktoren einen Ankerpunkt, einen sozialen Standort, der nur schwer zu reproduzieren oder zu verlagern ist. Dies gilt insbesondere für junge Menschen, die zentral und in der Nähe ihres Arbeitsplatzes in einer „Live-Work-Play“-Umgebung leben und arbeiten wollen – ein äußerst wichtiger Faktor für die Anwerbung und Bindung von Mitarbeitern.

Dafür muss ein höherer Preis gezahlt werden – unsere Untersuchungen zeigen, dass die Stadtdichte mit den Büromieten korreliert, das heißt Büroflächen in Städten mit hoher Dichte sind im Allgemeinen teurer. Gleichzeitig machen die Raumkosten in der Regel einen viel geringeren Anteil an den Gesamtausgaben der Unternehmen aus als die Personalkosten, insbesondere im Technologiesektor. Wir gehen davon aus, dass standardisierte Aufgaben mit geringerer Wertschöpfung, die weniger von zwischenmenschlicher Interaktion und Kreativität abhängen, zunehmend zu Hause erledigt werden. Gleichzeitig erwarten wir, dass Unternehmen eine hohe Zahlungsbereitschaft mitbringen, um ein Umfeld zu schaffen, in dem Aufgaben mit hoher Wertschöpfung am effizientesten erledigt werden können: sowohl um Talente anzuwerben, als auch um diesen jene Räumlichkeiten zur Verfügung zu stellen, die sie für ihre optimale Leistung benötigen. Kurz gesagt: Unternehmen, die den „Wettbewerb um Talente“ ernsthaft gewinnen wollen, müssen sich an diesen zentralen Standorten mit hoher Dichte niederlassen, und das hat seinen Preis.

Was genau macht – unabhängig von der Lage – für Sie und Ihre Mieter eine moderne und attraktive Bürofläche aus? Was gehört unbedingt dazu, was ist unnötig?

Der Standort IST entscheidend: Zentrale Lagen in Städten mit hoher Bevölkerungsdichte. Was das Objekt selbst betrifft, so liegt der Fokus auf erstklassiger Qualität, auf einem Büro, das in der Lage ist, ein sehr positives Nutzererlebnis zu schaffen. Erreicht wird dies durch ein Monitoring gesundheitsrelevanter Faktoren (z. B. Luftqualität), eine flexible Flächenaufteilung, die Produktivität, Zusammenarbeit und Unternehmenskultur fördert, ein Paket wertsteigernder – oder stressreduzierender – digitaler Dienste (z. B. der nahtlose Wechsel von Remote- zu Onsite-Arbeit) und das Wissen, dass das Gebäude nachhaltig betrieben wird. Untermauert wird dies durch ein intelligentes Paket von Sensoren und Systemen, die dem Asset Manager die Daten liefern, auf deren Grundlage er Entscheidungen zur weiteren Optimierung des Gebäudebetriebs treffen kann. Und es können die kleinen Dinge sein – wie etwa die Möglichkeit, persönliche Online-Bestellungen ins Büro liefern und dort lagern zu lassen –, die den Mitarbeitern das Leben einfach leichter machen und daher sehr wohl als Vorteil wahrgenommen werden.

Welche Bedeutung hat das Thema Nachhaltigkeit für das Future Office?

ESG und Nachhaltigkeit werden ein wichtiges Vermächtnis der Pandemie sein und sollten nicht unterschätzt werden. Die zunehmenden ESG-Anforderungen werden einerseits das Anlageuniversum für Investoren und andererseits den Umfang der mietbaren Gebäude für Nutzer eingrenzen. Da rund 80 Prozent des Bürobestands in den größeren Städten Europas 15 Jahre alt oder älter sind, könnte dies zu einer Verschärfung der Leerstandssituation führen, die einem potenziellen Flächenrückgang durch den zunehmenden Einsatz von Home Office entgegenwirkt. ESG hat somit einen Wettlauf der Akteure um die besten Gebäude und Standorte in Gang gesetzt.

Wie werden diese aussehen? Im Wesentlichen werden diese Gebäude einen klar definierten Weg zur Verringerung des CO2-Fußabdrucks aufweisen – unter Einsatz von Technologie, Energieeffizienz und mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Dies wird den Schwerpunkt zunehmend auf die besten Städte und Gebäude sowie entsprechende öffentliche Einrichtungen und andere Annehmlichkeiten richten. Wir fühlen uns daher in unserer Ansicht bestärkt, dass sich der Kreis der Städte, in denen sich die ganz großen Nutzer ansiedeln wollen, auf dieser Basis weiter einschränken wird.

Haben die Corona-Pandemie und das Remote-Arbeiten die Anforderungen an das Future Office gravierend verändert?

Wir glauben schon. Einige der Veränderungen sind das Ergebnis beschleunigter Trends, die lange vor der Pandemie einsetzten, zum Beispiel die Einführung von Technologien. Andere wiederum, wie das Bedürfnis der Nutzer, sich im Büro wohlzufühlen, und das Monitoring gesundheitlicher und ökologischer Faktoren, die diesem Bedürfnis Rechnung tragen, sind eine direkte Folge der Pandemie.

 

Wenn wir mit potenziellen Mietern zusammentreffen, erhalten wir zunehmend Fragen bezüglich der Gesundheit und des Wohlbefindens der Nutzer, und zwar oft vor der traditionellen Diskussion über die Raumkosten.

 

Die Mieter wollen ihren Nutzern die Flexibilität des hybriden Arbeitsmodells bieten und wir als Eigentümer müssen die technologische Grundlage und das gesunde, nachhaltige Umfeld dafür bereitstellen. Moderne, hochwertige Gebäude können beides bieten.