Hätten Sie mir diese Frage vor zwei Jahren gestellt, hätte ich direkt ‚Digitalisierung‘ gesagt. Nicht zuletzt durch die Coronapandemie ist dieser Trend aber in weiten Teilen durch ‚Flexibilität‘ abgelöst worden. Die stärkere Nutzung von Homeoffice führt oft zu einer geringeren, stets aber zu einer stark schwankenden Nutzung von Büroflächen. Und das wiederum bedeutet für uns Dienstleister einen wechselnden Bedarf an Reinigungs-, Empfangs- und Haustechnikerdiensten. Verstärkt wird diese Entwicklung noch durch die Zunahme neuer Arbeitswelten. Die Attraktivität des Arbeitsplatzes zu erhöhen, heißt für uns Dienstleister, Menschen ein angenehmes Umfeld zu schaffen – verbunden mit der Möglichkeit, jederzeit im Büro arbeiten, essen und trinken, sich ablenken sowie Dinge des täglichen Lebens vom Arbeitsplatz aus organisieren zu können. 

Die Energie- und Kostenoptimierung etwa im technischen Betrieb von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen gehört zu den klassischen Bereichen des Facility Managements (FM) – und zwar schon lange, bevor die drei Buchstaben E, S und G ins Bewusstsein der Branche gerückt sind. Als Familienunternehmen ist die WISAG, auch wenn es um soziale Verantwortung und nachhaltige Unternehmensführung geht, seit jeher sehr gut aufgestellt. Beide Themenfelder gehören zur Grundgenetik unseres Unternehmens. Die konkrete Nachfrage nach Dienstleistungen mit Augenmerk auf ESG-Kriterien ist im Gegensatz dazu jedoch noch recht jung, vieles ist hier im Umbruch und in der Entwicklung. Nehmen wir die einfache Frage ‚Ist mein Dienstleister nachhaltig?‘ Weder für Kunden noch für FM-Berater ist diese Frage einfach und eindeutig zu beantworten, da es bisher noch keine durchgängig etablierten Bewertungskriterien dafür gibt. Daraus folgt oftmals ein individuell erstellter Fragenkatalog, dessen Beantwortung und Bewertung durch subjektive Einschätzungen geprägt ist. Wir brauchen hier ein standardisiertes und einheitliches Ratingsystem, wie es zum Beispiel EcoVadis bietet. Andere Länder sind uns da einen Schritt voraus.

Ökologische Dienstleistung muss nicht teurer sein! Schon vor vielen Jahren haben wir ein ökologisches Leistungsverzeichnis für FM-Leistungen erarbeitet, das 2015 mit dem ‚immobilienmanager Award‘ in der Kategorie Nachhaltigkeit ausgezeichnet wurde. Obwohl wir umweltbewusste Leistungen in vielen Ausschreibungen alternativ und zum gleichen Preis wie Leistungen aus dem Standardkatalog anbieten konnten, waren nur wenige Kunden interessiert. Oftmals fehlt im Vergabeprozess schlichtweg die Zeit, alternative Konzepte zu besprechen und dann auch zu bewerten. Unser Anspruch ist es, unsere nachhaltigen Facility Services auf gleichem Preisniveau anzubieten wie die klassischen Dienstleistungen. Die Umsetzung besonderer Berichtswünsche unserer Kunden, technischer Umbauten zur Reduzierung des CO₂-Fußabdrucks oder ähnliches sind darüberhinausgehende Sonderleistungen, die wir mit unseren Kunden gesondert vereinbaren und dann gerne auch pauschal bewerten.

Wir beobachten derzeit einen zweigeteilten Markt. Auf der einen Seite Unternehmen mit festen, über Jahre gewachsenen, mitunter etwas starren Einkaufskriterien und kurzen Vertragslaufzeiten. Auf der anderen Seite sehen wir Kunden, denen eine nachhaltige Bewirtschaftung ihrer Immobilie und eine langfristig hohe Dienstleistungsqualität wichtig sind. Hier sprechen wir von Kunden-Dienstleister-Beziehungen, die im Laufe der Zusammenarbeit wachsen, in denen – fokussiert auf Herausforderungen des Marktes und der Regulatorik des Gesetzgebers – gemeinsam an Lösungen gearbeitet wird, und in denen auch mal ein Fehler verziehen wird. Allesamt Merkmale einer strategischen Zusammenarbeit, die Raum für Optimierung und bessere Qualität eröffnen und damit auch dem Future Office und seinen Nutzern zugutekommen.

Gerade bei Immobilien ist der Großteil der institutionellen Investoren an einem langfristigen, nachhaltigen Investmenterfolg interessiert. Langfristiges Investieren bedeutet aber, nicht nur das aktuelle Renditeniveau im Blick zu haben, sondern vor allem die dauerhafte Wettbewerbsfähigkeit der Investmentobjekte. Bei Büroimmobilien bedeutet dies wiederum in der Praxis: Vermietbarkeit und Wiederverkaufsfähigkeit. Unsere Investoren erwarten deshalb, dass wir bei unseren Fondsobjekten ausschließlich auf zukunftsfähige Immobilien setzen beziehungsweise diese durch unser aktives Asset Management so positionieren – und das über einen zeitlichen Horizont von 10, 20 oder sogar 30 Jahren. Die Widerstandsfähigkeit gegenüber unvorhergesehenen Krisen wie der Corona-Pandemie sowie die Chancen durch langfristige Megatrends sind nach unserer Überzeugung erfolgsentscheidend für ein resilientes Büroinvestment.

Schauen wir uns die Megatrends an, die das Arbeiten künftig beeinflussen werden: Die demografische Entwicklung wird den aktuellen Fachkräftemangel noch verstärken. Für qualifizierte Beschäftigte sind eine angenehme Arbeitsatmosphäre und somit gerade auch die Qualität des Büros bereits heute wichtige Kriterien. Das Mobilitätsverhalten verändert sich, das eigene Auto verliert an Bedeutung. Umso wichtiger werden eine zentrale Lage und eine gute Verkehrsanbindung. Nachhaltigkeit ist ein weiterer Faktor, etwa bezüglich der Energieeffizienz der Bürogebäude. Und schließlich die Digitalisierung, die mehr Flexibilität, multilokales Arbeiten sowie neue Kommunikations- und Vermarktungswege ermöglicht. In einer Themenpapierreihe zum Future Office haben wir es auf vier Faktoren verdichtet: Flexibilität, Nachhaltigkeit, Vernetzung und Wohlbefinden.

Wir können zwar Megatrends antizipieren, aber natürlich nicht im Detail die Zukunft vorhersagen. Die Innovationszyklen werden immer kürzer. Ein vorausschauendes Asset Management muss frühzeitig auf neue Entwicklungen reagieren und die Büroflächen an neue Anforderungen des Future Office anpassen, die wir heute nur erahnen können. Schließlich reden wir über Zeiträume von Jahrzehnten. Vor allem sollten die Mieterwünsche frühzeitig erkannt und umgesetzt werden, was eine stetige Kommunikation mit unseren Mietern voraussetzt. Ob im Bestand oder bei einem Neubau: In regelmäßigen Abständen können auch technische und bauliche Maßnahmen erforderlich sein – immer mit dem Ziel, die Qualität aus Mietersicht und damit die Vermietbarkeit der Büroimmobilie zu erhalten oder bestenfalls noch zu erhöhen. Die Entwicklung des Future Office ist somit ein laufender, niemals final abgeschlossener Prozess. Dabei ist es die Verantwortung unserer Asset Manager/innen, die Büroimmobilie laufend so zu positionieren, dass sie den Bedürfnissen unserer bestehenden und zukünftigen Mieter gerecht werden. Das muss nicht notwendigerweise immer die Kernsanierung sein; manchmal hilft auch eine zündende Idee für eine strategische Neupositionierung. Je flexibler die Immobilie und je geeigneter für eine Drittverwendung, desto einfacher lässt sich dies umsetzen.